Рынок недвижимости и особенности его функционирования

     1) Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются для:

     • сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

     • личного подсобного хозяйства;

     • коллективного садоводства и огородничества;

     • подсобных сельскохозяйственных производств;

     • опытных и научных станций.

     2) Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

     3) Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

     4) Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

     5) Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

     6) Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

     7) Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

     Продажа земельных участков, а также выделение  их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории  в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

     Вышеперечисленные земли относятся к категории текущего использования земельного участка, т.е. не для продажи.

     Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том  числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в  обеспечение залога и пр.

     Объект  недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и не воспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.

     «Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

     Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (Приложение 3).

     Рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

     • специфика объектов недвижимости;

     • относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

     • воздействие рынка капитала;

     • невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

     Развитие  рынка недвижимости определяется следующими факторами:

     • экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

     • финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

     • взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

     Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость»[3].

       
 
 
 
 
 
 
 
 

Рис 1. Причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости 

     Факторы, воздействующие на рынок недвижимости:

1) Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:

     1.1 - нормативные акты, регулирующие  сделки купли-продажи

     недвижимости;

     1.2 - налоговое законодательство, регулирующее  сделки с      

     недвижимостью;

     1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие  сделки с 

     недвижимостью на региональном уровне.

2) Общеэкономическая ситуация:

     2.1 - производство национального дохода;

     2.2 - объем промышленного производства;

     2.3 - занятость трудоспособного населения;

     2.4. - ставки доходности финансовых  активов; 

     2.5 - платежный баланс страны;

     2.6 - состояние торгового баланса; 

     2.7 - притоки капитала;

     2.8 - оттоки капитала;

     2.9 - рост доходов населения;

     2.10 - индекс потребительских цен.

3) Микроэкономическая ситуация:

     3.1 - экономическое развитие региона;

     3.2 - диверсификация занятости работоспособного  населения; 

     3.3 - экономические перспективы развития  региона;

     3.4 - притоки капитала в регион;

     3.5 - оттоки капитала из региона.

4) Социальное положение в регионе.

     4.1 - возможность межэтнических и военных столкновений;

     4.2 - отношение к частному капиталу;

     4.3 - отношение к иностранному капиталу;

     4.4 - устойчивость политики администрации региона;

     4.5 - уровень безработицы в регионе; 

     4.6 - популярность проводимой администрацией региона политики.

5) Природные условия в регионе:

     5.1 - экологическое положение в регионе;

     5.2 - наличие развитой инфраструктуры.

     Как видно из рис. 1, решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости.

     Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

     1) Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

     • развития (создания) недвижимости;

• оборота недвижимости;

• управления и эксплуатации недвижимости.

     Каждый  из секторов имеет свою структурную  определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных  с ними финансовых потоков, подразделяемых:

     • на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

     • на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

     • на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);

     • на налоги (налогообложение недвижимости).

     Сектор  оборота недвижимости формирует  рыночную цену ее объектов.

     Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

     На  сегодняшний момент признаками рынка  развития недвижимости являются:

     • преобладание внебюджетных источников инвестирования;

     • большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);

     • высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);

     • слабая изученность рынка развития;

     • отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

     2) По способу совершения сделок рынок недвижимости:

     • Первичный – совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

     • Вторичный – сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.