Рынок недвижимости и особенности его функционирования

     Кризис  значительно усилил конкуренцию  между девелоперами и их проектами, а недобросовестные застройщики  попросту выбыли с рынка, оставив после себя замороженные проекты. Неудачные или просто переоцененные жилищные комплексы, спроектированные из расчета "все скупят", стали неликвидами. Сейчас покупатель пока может выбирать, и в первую очередь, обращает внимание на высокие потребительские характеристики объекта, развитую инфраструктуру района, транспортную доступность в сочетании с адекватными ценами [14].

     Согласно  мониторингу газеты «ВЗГЛЯД», к середине февраля средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках составляла 181,4 тыс. рублей. В долларовом эквиваленте цена снизилась на 2% – до 6 тыс. долларов. Если рассматривать новостройки эконом-класса, то за месяц они выросли в цене на 8-10%. Средняя цена "квадрата" в самом бюджетном сегменте составляет сейчас 117- 119 тыс. рублей.

     В бизнес-классе уровень цен практически  не изменился – стоимость "квадрата" оценивается в 170-185 тыс. рублей.

     Следует иметь ввиду также, что явную  тенденцию роста цен фиксируют  все участники рынка и на вторичке. Отметим, что это происходит впервые с осени 2008 года. Средние долларовые цены поднялись до 5,2-5,4 тыс. долларов за квадратный метр. В рублях метр стоит порядка 165-175 тыс. рублей. Наибольший рост цен отмечен в сегменте малогабаритных квартир в кирпичных пятиэтажках и жилья бизнес-класса в престижных округах столицы.

     Аналитики "Миан" считают, что наибольший рост демонстрируют квартиры бизнес-класса, который составил к середине февраля 2,3%, или 162,1 тыс. рублей. Элитное жилье  пока продолжает падение и оценивается  в 498,4 тыс. рублей за "квадрат", что на 2,3% дешевле, чем месяцем ранее.

     Любопытно, что большая доля спроса на столичное  жилье обеспечивается не москвичами, а приезжими. Аналитики "Миэль" утверждают, что доля москвичей в  приобретении новостроек составляет 54,6%, жителей Подмосковья – 23,5%, жителей других регионов РФ – 19,3%, граждан ближнего и дальнего зарубежья – 3,4%.

     Если  рассматривать конкретные города, то жилье в Москве чаще всего приобретают  жители Санкт-Петербурга. Далее следуют  Тверь, Нижний Новгород, Липецк, Казань, Новосибирск, Волгоград, Уфа, Челябинск и Пермь [15].

     1.2.1.Индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье)

     Индекс  стоимости является индикатором  текущего среднего уровня цен на жилье, выраженный в долларах. Он имеет  два принципиальных отличия от традиционного показателя средней цены предложения:

     1) При расчете индекса стоимости применяется технология исключения «статистического шума». Дело в том, что средняя цена может возрастать или падать вовсе не из-за роста или снижения цен на сами квартиры, а за счет вариаций квартирной выборки. Если в выборку попадает больше дорогих или больше дешевых квартир, чем обычно, то и средняя цена в этом случае подскакивает или падает. Подобные вариации приводят к ложным выводам о существовании роста или падения цен на сами квартиры которого в реальности может и не быть. А для средней цены характерен «пилообразный» график, точки которого необоснованно «скачут» то вверх, то вниз. Технология исключения «статистического шума» направлена на устранение вариаций квартирной выборки, в результате чего график индекса стоимости получается относительно гладкой кривой, более подходящей для описания динамики крайне инертного рынка недвижимости. А сам индекс стоимости отражает реальный рост или снижение уровня цен на жилье, а не вариации квартирной выборки.

     2) При расчете индекса стоимости используется корректировка цен предложения к ценам реальных продаж. В результате значения индекса стоимости оказываются, как правило, несколько ниже необоснованно завышенных цен предложения [16].

     По  своей логике индекс стоимости жилья  является макроэкономическим показателем. Он не отражает цену какой-то отдельной  квартиры, а служит своеобразной единицей измерения на рынке жилья. Например, при умножении индекса стоимости  на годовой объем продаж квадратных метров мы получим оборот квартирного рынка, при умножении на полный метраж столичного жилого фонда – емкость рынка жилья Москвы.

     Но  гораздо более важным является даже не текущее значение индекса стоимости, а его изменение. Благодаря технологии исключения «статистического шума» рост или снижение индекса стоимости является показателем общего роста или снижения цен на жилье. Конечно, следует понимать, что все квартиры разные и изменение стоимости отдельной квартиры может несколько отличаться от общерыночного показателя. Важную роль в этом вопросе играет адекватность начальной цены квартиры – если она была завышена, то ее возможно придется уценить даже при наличии роста цен и наоборот. Однако в большинстве случаев изменения цен на отдельные квартиры в первом приближении оказываются пропорциональными изменению общерыночного индекса стоимости жилья (Приложение 6).

           1.2.2. Индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье)

     Индекс  ожидания имеет двоякий логический смысл. С одной стороны это текущий темп изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Говоря математическим языком это значение производной от функции индекса стоимости. С другой стороны это тренд изменения уровня цен в ближайшей перспективе, так как в силу высокой инертности рынка недвижимости ему не свойственны быстрые и резкие ценовые перепады. Эта особенность во многом и способствовала появлению названия этого показателя.

     Возможность появления такого инструмента, как  индекс ценового ожидания, является результатом двух обстоятельств:

     1) Рынок недвижимости является крайне инертным. По ряду объективных причин цены на недвижимость (и в частности жилье) не могут резко измениться за один день или неделю, подобно курсу той или иной валюты или стоимости акций. Рост или падение цен на недвижимость всегда происходит постепенно, даже после серьезных кризисов (так после августа 1998 года долларовые цены на жилье постепенно «просели» примерно на 35% только к лету 1999 года). А смена тенденций на рынке недвижимости требует не менее одного – двух месяцев. Благодаря этому обстоятельству на основании текущего темпа изменения цен можно с хорошей точностью построить тренд на ближайшую перспективу. Например, если в текущем месяцы цены на жилье выросли на 3%, то в следующем месяце их рост с большой вероятностью сохранится и, скорее всего, будет находиться где-то в пределах 2% - 4%. За один месяц темп роста цен может увеличиться или уменьшится, но за этот период цены точно не могут упасть. А если по каким-то причинам и намечается снижение цен, то оно произойдет не сразу. В течение одного - двух месяцев еще будет сохраняться рост по инерции, хотя и спадающими темпами, следующие несколько месяцев цены будут стоять на месте, а только потом начнется их плавное снижение. Подобным образом происходит и постепенный перелом тенденции падения цен в сторону нового витка роста цен.

     2) Технология исключения статистического шума позволяет получить достаточно гладкий график индекса стоимости. А значит, приобретает смысл и устойчивый тренд этого графика, позволяющий с хорошей определенностью продлить кривую индекса стоимости на ближайшую перспективу. Каждый человек вполне может проделать эту операцию в уме, глядя на гладкую кривую индекса стоимости. Но пока в наличии имелся только скачкообразный график средней цены, говорить о каких-либо трендах было сложно. Рост текущего значения графика средней цены на следующем шаге мог запросто смениться непредсказуемым «провалом» вниз, после чего мог последовать новый непредсказуемый «взлет» вверх и так далее. В таких условиях любой рост или падение текущих значений графика не позволяли делать никаких выводов. Поэтому переход к гладкому графику индекса стоимости, очищенному от статистических «выбросов», наделяет этот показатель еще и прогнозирующими свойствами, благодаря возможности опереться на его устойчивый тренд.

     Благодаря этим обстоятельствам, индекс ценового ожидания - показатель текущего темпа изменения цен, можно также рассматривать как тренд индекса стоимости на ближайшую перспективу, своеобразный ценовой прогноз в первом (линейном) приближении (Приложение 7).

     1.2.3. Индекс доходности жилья

     Индекс  доходности является показателем экономической  эффективности вложения средств  в жилье. Он основывается на идеологии  доходного метода оценки недвижимости, согласно которому стоимость квартиры оправдана, если квартира может приносить соответствующий доход. В этом смысле жилье (готовое жилье, не новостройки) рассматривается как инструмент для инвестирования, потенциальный доход от которого складывается из двух составляющих:

1) Арендные платежи от возможной сдачи квартиры в аренду.

2) Изменение ее первоначальной стоимости в зависимости от

изменения уровня цен на рынке.

     Например, квартира может приносить 6% годовых  за счет аренды, плюс еще 20% годовых  за счет общего роста цен на жилье, которые в сумме и формируют уровень ее потенциальной доходности. Однако индекс доходности не учитывает такие детали, как накладные расходы, амортизацию, возможный простой квартиры, налоги, страховку и другие индивидуальнее издержки, которые могут снижать потенциальную доходность. Кроме того, при общем снижении цен на недвижимость общая доходность жилья может получаться отрицательной, если темпы потери стоимости превышают доход от аренды [17].

     Для компенсации таких факторов, как  инфляция или вариации курсов валют, влияющие на уровень реальной доходности, индекс доходности жилья рассчитывается в относительных единицах. В качестве номинальной доходности рассматриваются долгосрочные банковские депозиты для крупной суммы денег (используется усредненная и округленная ставка по нескольким наиболее крупным и стабильным российским банкам), по логике сравнимые с долгосрочными вложениями в жилье. В этом смысле индекс доходности жилья является своеобразным сравнением двух финансовых инструментов. В зависимости от конъюнктуры рынка недвижимости он показывает, во сколько раз вложение денег в жилье выгоднее (или не выгоднее), чем внесение денег на банковский депозит.

     1.3.Прогнозы цен на рынке жилой недвижимости в 2010 году

     Говоря  о тенденциях, наблюдавшихся на рынке недвижимости в 2009 году, можно  выделить следующие российские регионы: Москва, Санкт-Петербург и «двенадцать крупнейших городов страны». Таким образом был дан анализ самочувствия не каждого, отдельно взятого, больного и среднестатистическая температура по всей больнице, а только по трём палатам. Однако, и по такому краткому диагнозу можно судить о тенденциях происходивших на рынке жилой недвижимости России. Для наглядности итоги 2009 года представлены в таблице (Приложение 8).

     Например, наибольшее снижение деловой активности на рынке недвижимости (- 25%) наблюдалось в середине года. В ноябре 2009 года количество проведённых сделок уже сравнялось с аналогичным показателем 2008 года. Хорошо это или плохо? Скорее «нет», чем «да». В ноябре 2008 года кризис уже заявил о себе и отразился на рынке жилой недвижимости. Кризисные явления в России в ноябре заметили даже в правительстве... Деловая активность ноября 2009 года сравнялась с деловой активностью ноября 2008 года, но составляет минус 25% к 2007 году! В 2009 году денег на рынке жилья было в 2 раза меньше, чем годом ранее. При этом существеннее упал рынок первичной жилой недвижимости. Цифры ввода в стой жилья в 2009 году говорят не столь о существенном падении, но это может быть «лукавый показатель» — считает Александр Пыпин.

     В выступлении было обращено внимание представителей СМИ на два главных  показателя произошедших в 2009 году.

     1) Макропараметры экономики страны оказались лучше, чем предсказывалось год назад:

     • цены на нефть выросли с 38 до 75 долларов за баррель;

     • индекс РТС повысился с 500 до 1400 базисных пунктов;

     • произошло укрепление рубля с 36 до 30 руб./$

     2) Не моментально, с большим лагом, но изменилась психология покупателя жилой недвижимости:

     • отрезвляюще подействовали процентные ставки по депозитам банков. Для сохранения и накопления сбережений отпала необходимость «конвертировать деньги в недвижимость»;

     • наступило понимание, что рост на рынке жилья не может продолжаться бесконечно. Народ перестал играть в «Царь горы», когда под любой процент брались кредиты лишь бы купить жильё;

     • резко изменились условия получения ипотечного кредита — выросли проценты по займу, требования к первоначальному взносу и к доходам самого заёмщика;

     • в стране произошло падение доходов населения [18].

     О тенденциях происходивших в 2009 году на первичном рынке жилой недвижимости рассказала Ирина Кирсанова, директор по маркетингу, компании «Пересвет-Инвест». В Москве в 2009 году наблюдается 20-ти процентное отставание по вводу жилья, а в Московской области отставания по этому показателю, по её информации, нет. Разная ситуация, в этих соседних субъектах, сложилась и в плане получения строительными организациями различного рода согласований и разрешительной документации на строительство. Был отмечен и сформировавшийся крен в сегментах жилой недвижимости. В Подмосковье возводится, в основном, дешёвое типовое жильё, а в Москве строительство велось в 2009 году преимущественно в ЦАО, на Юго-Западе и Западе столицы — в исконно престижных и дорогих районах. Говоря об имевших место в начале года продажах квартир в новостройках с большим дисконтом, И.Кирсанова отметила, что это были единичные случаи продажи дешёвых «инвестиционных квартир» небольшой площади. Застройщики даже в трудное для них время не демпинговали. В настоящее время цены стабилизировались и «покупатели стали больше обращать внимание не на степень готовности дома, а на темпы его строительства».