Рынок недвижимости и особенности его функционирования

     Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат.

     Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

     Однако  при всей сложности этой задачи она  не является главной. Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами:

     • ценой приобретения объекта;

• финансовым положением продавца;

     • соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

     На  первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при  его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы [4].

     3) По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

     • рынок купли-продажи;

     • аренды;

     • ипотеки;

     • вещных прав (доверительное управление) и др.

     4) По степени готовности к эксплуатации:

     • незавершенное строительство;

     • новое строительство;                         

     • строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

     5) По форме собственности:

     • частные объекты недвижимости;

     • государственные и муниципальные объекты недвижимости.

     6) По отраслям:

     • промышленные объекты;

     • сельскохозяйственные объекты;

     • общественные здания и сооружения;

     • рекреационные и т.д.

     7) По функциональному назначению:

     • жилая недвижимость;

     • производственные здания;

     • непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);

     • гостиницы;

     • торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

     8) По виду объектов недвижимости:

     • земельный рынок;

     • здания и сооружения;

     • помещения;       

     • предприятия как имущественные комплексы;

     • кондоминиумы;

     • вещные права;

     • многолетние насаждения.

     На  рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные  рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой – удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

Рассмотрим  теперь основные особенности рынка недвижимости.

     Наиболее  распространенная точка зрения - рынок  недвижимости рассматривают как одну из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

     • совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;

     • возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

     • наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;

     • проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;

     • наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.

     •     получение дохода от объекта инвестирования;

     •     необходимость в управлении для получения дохода.

     Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности [5].

     1) Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой – у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

     Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие  в АО, образованным на базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

     2) Необходимость в управлении. Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

     • для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

     • для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

     3) Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

     4) Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

     5) Высокие транзакционные издержки. Сделки с недвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

     6) Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов. Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

     Сущность  недвижимости как товара триедина:

     • физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);

     • юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

     • экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.) [6].

     В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования  проходит несколько этапов:

     1) Создание – инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих.

     2) Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.

     3) Управление объектами недвижимости – эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

     К специфическим характеристикам  недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

     Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным элементам и отделке.

     Еще одна характерная черта недвижимости – это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа [7].

     Объекты недвижимости характеризуются еще  и длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3 - 3,5 года.

     Недвижимости  как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) – объектов недвижимости с точки зрения производителя и потребителя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

     Особые  характеристики недвижимости формируют  широкий спектр информации, необходимой  для представления этого товара на рынке. К общим вопросам, связанным с принятием инвестиционного решения и требующим анализа можно отнести:

     • текущие и ретроспективные характеристики рынка недвижимости;

     • социально-демографические показатели;

     • параметры регионального и местного рынков недвижимости и пр.

     Любые объекты недвижимости предназначены  для обслуживания вполне конкретных процессов:

     • рынок жилья – для обеспечения жилищных нужд;

     • рынок промышленных объектов – для реализации производственно-технологических процессов;

     • рынок земельных участков – для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд [8].