Рынок недвижимости – интегрированная категория и предполагает наличие характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг, рис. 2.

     Рис 2. Рынок недвижимости и его связь  с другими рынками 

     Такая трактовка не противоречит узконаправленному  пониманию рынка, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально выполнен этот анализ, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе разработанных стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования. Профессиональное исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и независимым видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие рынка недвижимости приведет к формированию его прикладного анализа [9]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 1. СОСТОЯНИЕ И ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА  НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

1.1.Динамика цен на рынке недвижимости 

     Цены  на российском рынке недвижимости определяются совокупным действием многих факторов. Наиболее важные из них:

     1) Наличие свободных средств у покупателей (физических и юридических лиц).

     2) Доступность и цена кредитов для физических лиц на покупку недвижимости.

     3) Наличие или отсутствие у инвесторов (физических и юридических лиц) возможности альтернативного вложения средств с большей доходностью, чем на рынке недвижимости (с сопоставимыми рисками).

     4) Объем предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости (в частности, объемы вводимых построенных площадей).

     5) Потребность строительных компаний в оборотных средствах (сверх того, что они могут взять в кредит у банков).

     6) Доступность кредитных ресурсов для строительных компаний.

     Первые  три фактора формируют платежеспособный спрос на недвижимость. Если с первыми двумя все ясно, то на третьем факторе стоит остановиться подробнее. Значительная часть покупок на рынке недвижимости в последние годы определялась не желанием граждан купить жилье для улучшения жилищных условий, а стремлением вложить свободные средства в быстро растущий актив. При этом на принятие такого инвестиционного решения оказывает существенное влияние наличие альтернативных способов вложения средств [10].

     На  графике представлены в относительных величинах цены на недвижимость в Москве и Петербурге, индекс РТС (цены на фондовом рынке) и цена нефти за последние 6 лет (Приложение 4).

     Многие  отечественные аналитики считают, что прямой связи между ценами на фондовом рынке и ценами на рынке  недвижимости не существует. Однако если сравнить динамику их изменения, закономерности четко просматриваются. Обратите внимание на периоды с июля 2005 по октябрь 2006 года и с июля 2007 по июль 2008 года. Можно заметить, что вслед за ростом фондового рынка с интервалом от 6 до 9 месяцев начинается рост цен на рынке недвижимости.

     Важно, что начало роста на рынке недвижимости совпадает с началом стагнации  на фондовом рынке. Происходит это по той причине, что инвесторы фиксируют  свою прибыль на фондовом рынке и, видя, что в ближайшей перспективе роста на нем не будет, переводят средства в другие активы. В частности, в недвижимость. Процесс выбора и приобретения недвижимости требует, как правило, нескольких месяцев. Поэтому возникает дополнительная отсрочка реакции рынка недвижимости на изменения на фондовом рынке.

     Теперь  о четвертом факторе (объеме предложения  на рынке недвижимости). Здесь все  очевидно. Чем больше вновь вводимых объектов, тем выше конкуренция между  застройщиками. В настоящее время  объемы строительства сильно сократились  из-за сокращения спроса, и сокращение предложения может остановить падение цен на недвижимость.

     Что касается пятого и шестого факторов, то они прямо влияют на готовность застройщиков снижать цены при уменьшении спроса. Если строительные компании при  уменьшении спроса начинают предлагать крупные скидки и льготные условия сделок, это означает, что они либо испытывают дефицит денежных средств, либо предполагают, что цены на рынке недвижимости будут сильно падать и выгоднее продать сейчас со скидкой, чем через месяц-два по рыночной цене, которая будет ниже текущей цены (даже с учетом скидки) [11].

     Вернемся  к текущей ситуации. Как можно  видеть из кривых на графике, падение  цен на недвижимость остановилось. Нефть в нашей стране определяет платежеспособный спрос. Наш "рост благосостояния" и "развитие экономики" достаточно жестко завязаны на мировые цены на углеводороды. Нефть перестала резко падать. Фондовый рынок даже неплохо растет. Вслед за этими событиями перестали падать и цены на недвижимость.

     Цены  на недвижимость значительно упали с октября 2008 года и, на наш взгляд уже выбрали большую часть потенциала падения. Однако новая волна  (волны) кризиса, если она будет, может увеличить разрыв между ценами на нефть и акции, с одной стороны, и ценами на недвижимость, с другой стороны. Это может повлечь за собой новую волну снижения цен на квадратные метры, хотя вероятность такого сценария сейчас представляется невысокой. Падение цен на недвижимость на 40% с октября прошлого года можно считать свершившимся фактом. Мы прогнозируем колебание цен на недвижимость в ближайшие 2-3 месяца в пределах 5% вокруг достигнутых на данный момент значений. Учитывая резкие колебания курса рубля, необходимо сделать уточнение: речь идет не о рублевой цене, а о средневзвешенной цене, выраженной в корзине валют доллар/евро/рубль Таким образом, в ближайшие 2-3 месяца будет иметь место благоприятный момент для тех граждан и юридических лиц, кто собирается приобретать квартиры для проживания или коммерческую недвижимость для ведения собственного бизнеса. Тем не менее, полносью исключать риск второй волны падения цен нельзя.

     Что касается России, «критическая точка» цены на нефть для нашей нефтезависимой экономики составляет около 70 долларов. Сейчас цена на нефть находится немного  выше. Если она откатится вниз, то в среднесрочной перспективе можно будет ожидать только падения платежеспособного спроса со стороны населения, и вынужденного урезания бюджетных расходов государством (ведь резервные фонды не беспредельны). Если же движение цены будет благоприятным, можно ожидать увеличения спроса на недвижимость. Среди аналитиков рынка нефти распространено мнение, что цена нефти в данный момент является "справедливой" и в течение ближайших месяцев сильно меняться не будет.

     Анализ  событий за декабрь 2009 г. В Москве уровень средней долларовой цены составил  4040 долларов за квадратный метр (рост на 20 долларов за месяц). Рынок Петербурга показал среднюю долларовую цену  2710 долларов за квадратный метр (снижение на 90 долларов за месяц). Цена нефти Brent (ICE) упала до 74 долларов (на 3 доллара). Индекс РТС вырос до 1445 пунктов (на 76 пунктов).

     Анализ  событий за январь 2010 г. В Москве уровень средней долларовой цены составил 4090 долларов за квадратный метр (рост на 50 долларов за месяц). Рынок Петербурга показал среднюю долларовую цену 2710 долларов за квадратный метр (без изменений). Цена нефти Brent (ICE) упала до 72 долларов (на 2 доллара). Индекс РТС вырос до 1474 пунктов (на 29 пунктов).

     Анализ  событий за февраль 2010 г. В Москве уровень средней долларовой цены составил 4140 долларов за квадратный метр (рост на 50 долларов за месяц). Рынок Петербурга показал среднюю долларовую цену 2750 долларов за квадратный метр (рост на 40 долларов за месяц). Цена нефти Brent (ICE) выросла до 78 долларов за бочку (на 6 долларов). Индекс РТС снизился до 1411 пунктов (на 63 пункта).

     Выводы: долларовые цены на недвижимость за истекший месяц в Москве и Петербурге немного выросли. Цены на нефть и акции показали разнонаправленное движение. Из графика на главной странице нашего сайта видно, что цены на недвижимость и цены на нефть и акции приближаются к точке равновесия. Дальнейшее движение цен на недвижимость зависит от того, в какую сторону это равновесие нарушится. Мнения отдельных аналитиков остаются пессимистичными, но их становится все меньше. Многие эксперты продолжают утверждать, что дно кризиса уже достигнуто и следует ожидать быстрого восстановления экономики. В последнем случае вверх пойдут цены акций, а за ними и цены на недвижимость. Но пока этого не происходит, резких движений на рынке недвижимости ожидать не стоит. В марте на рынке недвижимости обычно начинается сезонное оживление. Однако мы уже видели, что осеннего оживления в октябре-декабре практически не было [12].

1.2.Индексы рынка недвижимости

     Цены  на недвижимость в Москве во многом продолжают прежние тенденции. Так  в условиях, когда курс доллара  постепенно сползает вниз, долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром IRN, симметрично  прибавляет в весе. И так в марте он вырос на 0,7% и почти достиг отметки в 4.200 пунктов.

     Примечательно, что при этом рублевые цены на квартиры в Москве по-прежнему "топчутся на месте" около средней отметки  в 125 тысяч за квадратный метр, не показывая  особой тенденции к росту.

     Сейчас  прирост средних ценовых показателей  нередко оказывается обусловленным  вымыванием с рынка наиболее дешевых  предложений, а не пропорциональным подорожанием всех квартир (Приложение 5).

     Кризисное падение рынка недвижимости постепенно заканчивается, и эксперты пытаются прогнозировать его будущее на фоне постепенного восстановления спроса и роста цен.

     Рынок жилья в Москве и области ожидает  в скором времени более интенсивный  рост цен, чем в регионах - такой  вывод делают эксперты, отмечая, что наибольшим подъемом будет характеризоваться недвижимость Подмосковья [13].

     Аналитики многих консалтинговых компаний считают, что уже с лета прошлого года именно Подмосковье опередило по уровню падения цен на жилье все регионы России и даже Москву: в области долларовая стоимость одного "квадрата" сократилась за 12 месяцев на 24% – до 2,3 тыс. долларов, а рублевая – на 19% до 68,73 тыс. рублей. В Москве за это же время готовое жилье в долларах подешевело на 21% – до 5,8 тыс. долларов за квадратный метр, а в рублях – на 16% до 173,8 тыс. рублей.

     Опрошенные  газетой «ВЗГЛЯД» риелторы считают, что новостройки в Подмосковье уменьшились в цене меньше, чем в Москве – всего на 3,9% (до 72,2 тыс. рублей за квадратный метр), по сравнению с 5,8% (до 154,1 тыс. рублей).

     В равной степени жилье подешевело только на вторичных рынках в Москве и в Московской области – на 16,8% и 15,4% соответственно (до 143,1 и 71,3 тыс. рублей за "квадрат").

     Аналитики ГК Пионер полагают, что оптимистичный  прогноз рынка недвижимости сулит  прибавку к текущим ценам на жилье  в среднем в 12-13% до конца года. Только за январь 2010 года отмечен рост столичных новостроек эконом-класса на 10% до средней цены в 117,6 тыс. рублей за квадратный метр. Все это происходит на фоне сократившегося предложения и активизации покупателей. При этом, отмечают они, следует иметь ввиду, что согласно данным столичного правительства, в 2010 году в Москве планируется построить 3 млн квадратных метров жилья, треть из этого количества сразу уйдет на социальные жилищные программы для москвичей, и только 2 млн поступят в свободную продажу. Еще около 4,5 млн метров планируется возвести в Подмосковье, но здесь ни о какой близости к метро или развитой инфраструктуре района говорить не приходится.

     В компании отмечают, что для многих будущих новоселов до сих пор  важен статус московской прописки. Таким образом, основная битва покупателей  развернется как раз за эти  сокровенные 2 миллиона "квадратов". А для Москвы эта цифра не такая уж и значительная, учитывая, что только активно работающего населения в столице свыше 7 млн человек.