Оценка недвижимости

Таблица 7.

Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

     Таким образом, рыночная стоимость квартиры, общей площадью 104,5 кв.м, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, полученная в рамках сравнительного подхода составляет, с учетом 3 549 000 (Три миллиона рублей пятьсот сорок девять тысяч) рублей, без учета НДС.

     5. Согласование результатов полученных с помощью различных подходов 

     Заключительным  элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта  оценки является сопоставление расчетных  стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.

     Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ  и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки.

     Эти преимущества и недостатки оцениваются  по следующим критериям:

1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.
2. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.
3. Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).
4. Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.

     Рыночная  стоимость объекта оценки была определена только сравнительным подходом. Отказ  от использования затратного и доходного подходов, приведен выше. Проведение согласования не требуется.

     Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 104,5 кв.м, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, полученная в рамках сравнительного подхода составляет, округленно 3 549 000 (Три миллиона рублей пятьсот сорок девять тысяч) рублей, без учета НДС  

6. Подготовка отчета и заключения  по оценке 
 

     Подготовлен отчет №25-01/2011 от 01 марта 201 года «Об определении рыночной стоимости квартиры, общей площадью 104,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220. Исполнитель Петров Олег Юрьевич ООО «Центр Информационных технологий».

     Заключение об оценке.

     Настоящее заключение подготовлено ООО «Центр Информационных Технологий»  на основании Договора на оценку №  №ОД-01-01 от 25 февраля 2011 года. Задания на оценку (и Отчета   
№25-01/2011 от 01 марта 2011 года на оценку рыночной стоимости квартиры, общей площадью 104,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, выполненного оценщиком Петровым Олегом Юрьевичем.   

     Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 104,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, по состоянию на 01 марта 2011 года составляет, округленно 3 549 000 (Три миллиона рублей пятьсот сорок девять тысяч) рублей, без учета НДС.  

     Все расчеты были проведены, а Отчет  составлен в соответствии с Законом  Российской Федерации «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

7. Доклад об оценке 
 

     01 марта 2011г. на основании договора на оценку №ОД-01-01 от 25 февраля 2011 года. Между Ивановым Сергеем Владимировичем и ООО «Центр Информационных технологий», в лице исполнителя Петрова Олега Юрьевича,  была произведена оценка недвижимого имущества.

     Объектом  оценки является четырехкомнатная квартира, общей площадью 104,5 кв.м., расположенная по адресу: РФ, г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220. Находящаяся в собственности у Иванова Сергея Владимировича , на основании свидетельства о государственной регистрации права. Для определения рыночной стоимости квартиры, для внесения в уставный капитал.

     Объект  оценки представляет собой помещение. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект, затратный подход не применялся.

     Квартиры аналогичной планировки (4 и более комнат, площадью около 100 и более кв.м) относятся к жилью бизнес-класса. При этом, в предлагаемых в аренду квартирах бизнес-класса сделан дизайнерский ремонт. То есть сдача квартиры в аренду в текущем состоянии невозможна. Вместе с тем, определить стоимость ремонта квартиры также крайне сложно, поскольку стоимость дизайнерского ремонта значительно колеблется. Таким образом, доходный подход не применялся, поскольку любые расчеты в рамках доходного подхода будут носить излишне гипотетический характер и способны ввести в заблуждение потенциальных пользователей.

     В связи с невозможностью применения затратного и доходного подходов при оценке рыночная стоимость квартиры была определена сравнительным методом. При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. Оценщиком были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение), которые по ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту. Оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения: условия финансирования; дата предложения; местоположение; состояние; общая площадь; этаж.

     Проведенный анализ объектов оценки, изучение Оценщиком  сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога.

     Для расчета  рыночной стоимости объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки.

     Применена корректировка уторговывания стоимости 1 кв. м в связи с тем, что, продавцы  готовы идти на снижение цен за объекты недвижимого имущества. Скидка может достигать 5-15%., скидка на торг при продаже жилой недвижимости в г. Челябинске составляет в среднем около 10%. После применения корректировки стоимости 1 кв. м аналогичных объектов, была вычислена средняя стоимость 1 кв. м. (34200+31500+30600+34110+39420/5 = 33966 руб.), оощая стоимость = 104,5 кв.м. * 33966 руб. = 3 549 447 руб.

       Следовательно рыночная стоимость  квартиры общей площадью 104,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, по состоянию на 01 марта 2011 года составляет, округленно 3 549 000 (Три миллиона рублей пятьсот сорок девять тысяч) рублей, без учета НДС.