Автор работы: Пользователь скрыл имя, 18 Февраля 2015 в 17:33, курсовая работа
Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.
Федеральное агентство по образованию РФ
Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Тульский государственный университет»
Кафедра «Финансы и менеджмент»
Курсовая работа по курсу:
«Оценка недвижимости и бизнеса»
Выполнил:
Руководитель: .
Тула 2009
Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.
Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.
Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.
Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.
Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.
Местонахождение объекта: |
Город Тула, ул. Гоголевская, д.76, кв. 16. |
Тип объекта недвижимости |
2-комнатная квартира общей |
Схема объекта |
См. Приложение 1 |
Цель оценки: |
Определение рыночной стоимости для продажи |
Оцениваемые права |
Право полной собственности |
Наилучшее и наиболее эффективное использование |
Использование объекта в качестве жилого помещения, сдача в аренду в качестве жилого помещения |
Дата оценки: |
1 ноября 2009 года, дата оценки совпадает с датой осмотра |
Основание для проведения оценки |
Договор №56 от 31.10.2009, заключенный между заключенный между Заказчиком и Исполнителем |
Определение термина «рыночная стоимость»
Под рыночной стоимостью объекта оценки, в соответствии с Законом «ОБ оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:
Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.
Сбор специальных данных и их анализ: на этом этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществляется путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.
Применение метода оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским обществом оценщиков.
Подготовка отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены во едино и изложены а виде отчета.
Местоположение Объект оценки расположен в Советском районе города Тулы. Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по проспекту Ленина, улице Первомайской и ул. Фрунзе.
Окружение. Объект находится на расстоянии 500 метров от ЦПКиО им. Белоусова. На расстоянии 200 м находятся средняя школа и детский сад. На таком же удалении расположены магазины.
Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления и другими инженерными коммуникациями. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации магазина находились в работоспособном состоянии.
Подъезд – асфальтированная дорога от улицы С. Перовской. Общее удаление от транспортных путей - 50 м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как удовлетворительное. Площадка застройки характеризуется упорядоченной и высокой степенью застройки.
Характеристика местности. Городская, расположена в Зареченском районе г.Тулы. Рельеф площадки - спокойный, без существенных неровностей. Уровень грунтовых вод на участке находится в 2,1-2,7 м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января - 8.3 о С, июля 20.5 о С. За год выпадает примерно 625мм осадков. Глубина промерзания грунта - 1.2 м. Преобладающее направление ветров - юго-западное.
Степень застройки 80%.
Характеристика спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных зданий крайне мало. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения средний.
Коммерческая привлекательность объекта оценки. Объект расположен в спальном районе города Тула рядом с парком им. Белоусова. В то же время маршруты городского транспорта (трамваев 2, 12, 6, 15 маршрута) находятся в незначительном удалении. Объект может быть использован в качестве жилого помещения.
К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:
Техническое обследование проведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки. Использованы результаты визуального, технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком:
Таблица 4.1
Год постройки здания |
1960 |
Площадь общая, м² |
43 м2 |
Объем общий, м³ |
110 м3 |
Этаж и количество этажей |
3/5 |
Фундаменты |
Бутовые с кирпичным цоколем |
Стены наружные |
Кирпичные |
Перегородки |
Кирпичные |
Перекрытия |
Железобетонные плиты |
Покрытие кровли |
Рулонная, рубероидная, совмещенная по железобетонным плитам с цементной стяжкой и с организованным водостоком по всей площади крыши. Отвод воды предусмотрен через систему внутренних водостоков. |
Полы |
Плиточные |
Проемы оконные |
Двойные, глухие |
Проемы дверные |
Деревянные простые |
Внутренняя отделка |
Окраска масляными красками, отделочная рейка, обшивка потолков ДВП с окраской, побелка |
Наружная отделка |
Окраска кремнеорганическими составами |
Инженерное обеспечение |
Электроснабжение, водопровод, система отопления, вентиляции, канализация, телефон, кабельное телевидение. |
Описание технического состояния основных элементов здания.
Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.
Заключение о наилучшем
Анализ проверки наилучшего и
наиболее эффективного
Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
На основании анализа всех возможных вариантов, мы пришли к выводу о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве квартиры.
Определение
стоимости осуществляется с
Затратный подход – это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.