Оценка недвижимости и бизнеса

 

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет 2671000 рублей.

 

Объяснение корректировок

Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м площади квартир.

Объекты сравнения нами подобраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади.

В связи с тем, что права собственности, условия финансирования и условия продажи у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялись.

Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода парных продаж и мнения эксперта.

 

 

7.3 Оценка  доходным методом

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Основные этапы процедуры при данном методе:

1. Определение периода владения для оцениваемой недвижимости.

2. Прогнозирование периодических денежных потоков до конца владения.

3. Выбор соответствующей нормы дисконтирования для периодических потоков дохода и реверсии.

4. Расчет стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения (стоимость реверсии).

5. Расчет текущей стоимости периодических потоков и реверсии путем дисконтирования их с применением соответствующих норм дисконта.

6. Расчет окончательной стоимости путем суммирования всех текущих стоимостей доходов.

Существует два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

      Метод прямой капитализации  наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

      Метод  дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

7.4 Оценка методом капитализации дохода

 Этот метод основан на  том, что оценщик измеряет текущую  стоимость будущих выгод от  владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсии) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

 

Анализ доходов

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 300 руб. за квадратный метр площади. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 9 % в год в течение второго и третьего года и на 13 % в течение четвертого и пятого годов.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС=П1+П2+П3+П4+П5

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi = (Сapi- Сзсi)*ТСЕi ,

где Сapi – арендная плата в году i;

Сзсi – затраты содержания в году i;

ТСЕi – текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

ТСЕi = 1/(1+СД)i ,

где СД – ставка дисконтирования за год;

i – количество лет.

 

Величина ставки дисконтирования (СД) отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада – 12%.

Вторым источником дохода является продажа этого объекта по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии воспользуемся следующей формулой.

 

Доход от аренды берется по шестому году. Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для квартир, представленных на рынке, эта ставка равна 15 %.

После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТСрев=Срев*ТСЕ5,

где Срев – стоимость реверсии,

ТСЕ5 – текущая стоимость единицы для пятого года.

 

Анализ расходов

Затраты на содержание квартиры составляют 20650 рублей. Налог на имущество – 56 рублей.  Налог на имущество возрастает в среднем на 5 % в год. Принимаем, что затраты на содержание квартиры будут расти, как и арендная плата: на 9% в течение второго и третьего годов и на 13% в течение четвертого и пятого годов.

Необходимо отметить, что для использования квартиры как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (табл. 4).

Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи квартиры (реверсии).

Таким образом, стоимость квартиры, как объекта недвижимости, приносящего доход, составляет 2349235 рублей или округленно 2350000рублей.

 

 

Таблица 4 - Анализ дисконтированного денежного потока

№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.		Изменение по годам
				1	2	3	4	5	6
1	Арендуемая площадь	М2	43
2	Арендная плата за месяц	Руб./м2	300
3	Арендная плата за год	Руб./м2	3600	154800	168732	183918	207827	234845	265375
4	Увеличение арендной платы в год	%/год		0	9	9	13	13	13
5	Эксплуатационные расходы	руб./год		20520	22367	24380	27555180	31130
6	Изменение эксплуатационных расходов	%/год		0	9	9	13	13
7	Налог на имущество	руб./год		56	58,8	61,74	64,827	68,068
8	Чистый операционный доход	руб./год		134224	146306	159476	180207	203647
9	Процент по депозиту	%		12	12	12	12	12
10	Стоимость единицы			0,8929	0,7972	0,7118	0,6355	0,5674
11	Текущая стоимость денежных потоков	Руб.		119843	116634	113512	114525	115555
12	Текущая стоимость будущих доходов	Руб.							580069
13	Стоимость реверсии	Руб.							1769167
14	Рыночная стоимость объекта	Руб.							2349235

 

 

8. Согласование результатов

В результате расчетов рыночной стоимости квартиры по трем методам получены следующие результаты:

Метод оценки	Стоимость, руб.
Затратный метод	962000
Метод сравнительного анализа продаж	2671000
Доходный метод	2350000

 

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как среднюю сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,6.

Затратному методу присвоим вес 0,1, так как он не отражает соотношения спроса и предложения на рынке, а также учитывает узкий круг характеристик здания.

Не совсем достоверную картину о рыночной стоимости объекта дает доходный метод. Так основные покупатели – физически лица, то при выборе объекта они руководствуются иными мотивами и преследуют отличные от  предпринимателя цели. К тому же некоторые показатели являются прогнозными и подвержены изменению, которое сложно точно определить. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,3.

Значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом:

Затратный метод	0,1
Метод сравнительного анализа продаж	0,6
Доходный метод	0,3

 

Следовательно, рыночная стоимость квартиры определяется следующим образом:

С= 962 000*0,1+2 671*0,6+2 350 000*0,3 = 2 403 800 рублей.

Значит, рыночная стоимость квартиры равна 2 405 000 рублей.

 

Список использованной литературы

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135-Ф3
2. Методические указания по выполнению курсовой работы по курсу «Оценка недвижимости и бизнеса»
3. Приказ министерства регионального развития Р.Ф. от 30 сентября 2009 года № 433 «О средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по субъектам Р.Ф. на четвертый квартал 2009 года»
4. http://www.mirkvartir.ru/
5. http://maps.yandex.ru/

6. Рекламно-информационная газета «Перекресток». - №40 (382)
7. Федорова Т.А. Курс лекций по дисциплине «Оценка бизнеса».
8. Сайт рейтингового агентства «Эксперт РА». - http://www.raexpert.ru/database/regions/tula/

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Экономика недвижимости: Учеб.пособие. – 2-е изд. – М.: Дело,2000. – 328 с.