Автор работы: Пользователь скрыл имя, 18 Февраля 2015 в 17:33, курсовая работа
Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.
Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.
Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.
Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.
Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта-аналога.
Под накопленным износом понимается потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.
Процедура оценки затратным методом включает следующие последовательные шаги:
Затратный подход применяется в следующих случаях1:
Существуют несколько способов определения восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.
1. Метод сравнительной единицы.
Основан на сравнении
2. Метод разбивки на компоненты. Сущность метода заключается в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы издержек, необходимых для выполнения единичного объема. Зная объем каждого элемента и его единичную стоимость находят стоимость всего сооружения.
3.Ресурсный метод. Основывается
на расчете стоимости основных
строительных материалов в
Для оценки стоимости строительства наиболее целесообразно применить метод сравнительной единицы.
На основании статистической отчетности строительных организаций Госкомстат тульской области определил среднюю себестоимость квадратного метра жилой площади в размере – 18 тыс. рублей. Следовательно, при рентабельности застройки в 35%, стоимость квадратного метра составит 24,3 тыс. рублей. Таким образом, на 2009 год стоимость квартиры будет составлять: 43*24300 = 1044900 руб.
Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Износ подразделяют на 3 типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ – это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ(т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.
Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.
Внешний (экономический) износ – вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.
Физический износ здания определяется по формуле:
где Фз – физический износ здания, %;
Фkj – физический износ конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;
Ij –
удельный вес конструктивного
элемента в общей
n – число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.
Для определения накопленного физического износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты заносятся в таблицу 1.
Таблица 1
Наименование конструктивных элементов |
Удельный вес конструктивного элемента, % |
Износ, % |
Процент износа к строению |
Стены и перегородки |
25 |
10 |
2,5 |
Перекрытия |
9 |
5 |
0,45 |
Полы |
12 |
6 |
0,72 |
Наружная и внутренняя отделка |
11 |
15 |
1,65 |
Окна |
10 |
8 |
0,8 |
Двери |
6 |
9 |
0,54 |
Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации |
27 |
5 |
1,35 |
Итого |
100 |
8,01 |
Таким образом, процент физического износа квартиры составляет 8%.
Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа, его рыночная стоимость составит:
Sзат = 1044900*(100-8)/100 = 961308 руб., или округленно 962000 руб.
Таким образом, рыночная стоимость квартиры, рассчитанная затратным методом, составляет 962000 рублей.
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
1. Анализ рыночной ситуации по данному объекту недвижимости с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.
2. Определение подходящих единиц сравнения и показателей, существенно влияющих на стоимость, проведение сравнительного анализа по каждой единице.
3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.
4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одной или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.
На дату оценки имеется информация о ценах продажи трех объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому. Информация о характеристиках объектов приведена в таблице 7.2.2.
Таблица 7.2.2 - Характеристики объектов по сравнимым продажам
Номер объекта сравнения |
Объект оценки |
1 |
2 |
3 |
Местоположение |
ул. Гоголевская |
ул. Бундурина |
ул. Фрунзе |
ул. Демонстрации |
Юридическое описание |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Собственность |
Цена предложения, продажи, руб. |
2 700 000 |
3 000 000 |
2 500 000 | |
Право собственности |
Полное |
Полное |
Полное |
Полное |
Условия финансирования |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Условия продажи |
Предложение |
Предложение |
Предложение |
Предложение |
Дата предложения |
Октябрь 2008 года |
Октябрь 2008 года |
Октябрь 2008 года |
Сентябрь 2008 года |
Физические характеристики |
||||
Строительные характеристики |
Фундамент бетонный, стены кирпичные |
Фундамент бетонный, стены кирпичные |
Фундамент бетонный, стены панельные |
Фундамент бетонный, стены кирпичные |
Общая площадь, м2 |
43 |
44 |
52 |
43 |
Коммуникации |
Все необходимые |
Все необходимые |
Все необходимые |
Все необходимые |
Этажность |
3/5 |
5/5 |
5/9 |
4/5 |
Состояние |
Хорошее, ремонт не требуется |
Хорошее, После ремонта |
Удовлетворительное, требуется космети-ческий ремонт |
Удовлетворительное, требуется космети-ческий ремонт |
Удалённость от магистралей |
50 м |
50 м |
Рядом |
Рядом |
Использование |
Жилое помещение |
Жилое помещение |
Жилое помещение |
Жилое помещение |
Таблица 7.2.3-Таблица корректировок стоимости сравнимых объектов
Элемент сравнения |
Ед. измер. |
Объекты сравнения | |||
Оцениваемый |
1 |
2 |
3 | ||
Цена продажи (предложения) |
Руб. |
2 700 000 |
3 300 000 |
2 500 000 | |
Площадь |
Кв. м |
43 |
44 |
52 |
43 |
Цена за единицу площади |
Руб./кв.м |
61 364 |
63 462 |
58 140 | |
Право собственности |
полное |
полное |
полное |
полное | |
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 |
0 |
Сумма корректировки |
0 |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена |
61 364 |
63 462 |
58 140 | ||
Условия финансирования |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные | |
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 | |
Сумма корректировки |
0 |
0 |
0 | ||
Скорректированная цена |
61 364 |
63 462 |
58 140 | ||
Условия продажи |
Предложение |
Предложение |
Предложение |
Предложение | |
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 | |
Сумма корректировки |
0 |
0 |
0 | ||
Скорректированная цена |
61 364 |
63 462 |
58 140 | ||
Условия рынка (время продажи) |
Октябрь 2009 года |
Октябрь 2009 года |
Октябрь 2009 года |
Сентябрь 2009 года | |
Корректировка |
% |
0 |
0 |
5 | |
Сумма корректировки |
0 |
0 |
2907 | ||
Скорректированная цена |
61 364 |
63 462 |
61 047 | ||
Местоположение в Туле |
ул. Гоголевская |
ул. Бундурина |
ул. Фрунзе |
ул. Демонстрации | |
Корректировка |
% |
0 |
-5 |
0 | |
Сумма корректировки |
0 |
-3173 |
0 | ||
Физические характеристики |
|||||
Материал стен |
кирпичные |
кирпичные |
панельные |
кирпичные | |
Корректировка |
% |
0 |
-10 |
0 | |
Сумма корректировки |
0 |
-6346 |
0 | ||
Наличие коммуникаций |
все необходимые |
все необходимые |
все необходимые |
все необходимые | |
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 | |
Сумма корректировки |
0 |
0 |
0 | ||
Техническое состояние |
Хорошее |
Хорошее |
Требуется косметический ремонт |
Требуется косметический ремонт | |
Корректировка |
% |
0 |
+5 |
+5 | |
Сумма корректировки |
0 |
3173 |
3052 | ||
Этажность |
3/5 |
5/5 |
5/9 |
4/5 | |
Корректировка |
% |
+3 |
0 |
0 | |
Сумма корректировки |
1841 |
0 |
0 | ||
Удаленность от магистралей |
50м |
50м |
рядом |
50 м | |
Корректировка |
% |
0 |
+3 |
0 | |
Сумма корректировки |
0 |
1904 |
0 | ||
Скорректированная цена |
Руб./кв. м |
63205 |
59 020 |
64 099 | |
Средневзвешенная цена |
Руб./кв. м |
62 108 |
|||
Стоимость |
Руб. |
2 671 000 |