Развитие ипотечного кредитования (на примере ПАО «Сбербанк России»)

По результатам исследования выявлен ряд проблем:

1) Первая заключается в увеличении удельного веса просроченных кредитов.

2) Вторая проблема заключается в длительном процессе принятия решения о выдаче кредита, который осуществляется кредитными инспекторами и сопровождается рисками субъективных отказов по заявке и рисками мошенничества со стороны сотрудников.

Таким образом, проанализировав кредитную политику в области ипотечного кредитования, перейдем к рассмотрению третьей части работы, которая посвящена совершенствованию эффективности предоставления ипотечного кредитования.

 

 

ГЛАВА 3.ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ»

 

3.1 Предложения по развитию ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России»

 

В настоящее время наблюдается активное развитие ипотечного рынка, что проявляется в развитии, как банковских ипотечных продуктов, так и в развитии самих субъектов ипотечного рынка: банков, риэлторских и брокерских организаций, ипотечных агентств.

Залогом успешного и стабильного функционирования коммерческого банка и банковской системы в целом является наличие эффективной системы управления рисками. К основным видам риска, анализом и управлением которыми приходится непрерывно заниматься банкам, являются кредитный риск и риск дефолта.

Принимая решение о выдаче кредита, в каждом конкретном случае банки соотносят потенциальную прибыль с вероятностью того, что кредит будет непогашен заемщиком. Развитие элементов рыночной экономики приводит с одной к увеличению потребности в кредитных ресурсах со стороны всех субъектов хозяйственных отношений, с другой увеличивает масштабы аналитической работы в самих банках.

В этих условиях им приходится искать новые, более эффективные в технологическом и финансовом отношении модели принятия решений, что позволяет получать временные конкурентные преимущества на рынке банковского кредитования.

Основное направление повышения эффективности предоставления кредитных продуктов для банка – это снижение кредитного риска путем формирования надежного состава клиентов.

Поэтому «оценка кредитоспособности клиента является важнейшим этапом в процессе кредитования, и любому коммерческому банку необходимо придавать огромное значение разработке современной методологической базы оценки кредитоспособности.

Ошибка при оценке кредитоспособности клиента может привести к не возврату кредита, что в свою очередь способно нарушить ликвидность банка и, в конечном счете, привести к банкротству кредитной организации» [23].

Развитие механизма банковского ипотечного кредитования в России обуславливает потребность внедрения современных инструментов финансирования и рефинансирования ипотечных кредитов, а также эффективных схем ипотечного кредитования. Зарубежный опыт свидетельствует о наличии различных схем ипотечного кредитования, которые обеспечивают эффективное функционирование ипотечного рынка.

Привлеченные и заемные средства является наиболее весомой долей ресурсов ПАО «Сбербанк», что в несколько раз превышает его собственные средства.

Следует отметить, что их доля в разных банках колеблется от 75% и выше, что делает их в большей степени зависимыми от стабильности экономической ситуации в стране.

Важное звено в механизме банковского ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк» — это кредитный процесс, который является сложной процедурой, включающей несколько взаимодополняющих стадий

Покажем взаимосвязь между ПАО «Сбербанк» и участниками кредитно-финансовых механизмов развития рынка ипотеки с целью создания условий для долгосрочного кредитования инвестиционных проектов учреждениями кредитной системы России и преодоления трудностей формирования ресурсной базы долгосрочных ипотечных кредитов (рис. 3.1).

Исходя из вышесказанного можно сделать следующие вводы:

Рис 3.1.Взаимосвязь ПАО «Сбербанк» и участниками рекомендованного внедрение кредитно-финансовых механизмов развития рынка ипотеки

Банковское ипотечное кредитование имеет большой потенциал по обеспечению существенных качественных сдвигов в экономике России, поскольку оно считается эффективной формой привлечения долгосрочных дешевых финансовых ресурсов для инвестирования в развитие реального сектора хозяйства. Однако либерализация кредитной политики в условиях конкуренции усиливается, что формирует угрозу повышения уровня кредитных рисков, которые берут на себя банковские учреждения. Поэтому в настоящее время необходимо особое внимание уделить формированию эффективного механизма банковского ипотечного кредитования с учетом особенностей институциональной среды России.

Важными факторами формирования и развития механизма ипотечного банковского кредитования для ПАО «Сбербанк» является международный опыт и его адаптация к отечественной законодательной базы с учетом условий, присущих современной экономике России, в частности недостатка долгосрочных ресурсов и повышенных рисков. Исходя из этого обосновано, что развитие системы ипотечного кредитования целесообразно начинать с инвестиций в строительство, поскольку при строительстве жилья период от начала инвестиций (выдачи ипотечного кредита) до получения законченного строительством объекта значительно короче, чем при кредитовании промышленности.

3. Опираясь на положения современной теории финансового посредничества и анализ опыта различных стран в сфере ипотечного кредитования, можно утверждать, что в отличие от существующего в России усовершенствованный механизм банковского ипотечного кредитования должен включать этапы предоставления кредитов под залог недвижимости коммерческими банками и комплекс определяющих принципов и новых условий (финансовых, организационно-экономических, нормативно-правовых), которые объединяют такие элементы в единое целое для создания устойчивой системы и учитывают специфику современного состояния развития банковской системы.

ПАО «Сбербанк» необходимо сформировать новый механизм ипотечного кредитования на основе установления взаимовыгодных экономических связей между банком и созданными им фондами (финансирование строительства, операций с недвижимостью) и не банковскими финансовыми институтами (страховыми компаниями, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, институтами совместного инвестирования).

В качестве перспективного направления в области ипотечного кредитования можно определить развитие сотрудничества банков и риэлторов.

 

3.2 Разработка программы ипотечного кредитования

Рассмотрим канал распределения банк - риэлтор - потребитель.

Можно выделить основные преимущества и особенности этого канала.

- Услуги риэлтора - не дешевы.

- В случае с приобретением квартиры в кредит, нужно подбирать квартиру с учетом требований конкретного банка-кредитора, а также с учетом требований страховой компании, аккредитованной при банке.

- Существует факт, что продавцы квартир, в большинстве своем, не горят желанием иметь дело с покупателем. Поэтому, из 20 квартир, доступных покупателю с собственными денежными средствами, покупателю с кредитными деньгами доступны лишь от 3 до 10 (в зависимости от банка-кредитора, требований банка и страховой компании, а также - оперативности работы сотрудников банка и страховой компании). Грамотный риэлтор, может значительно сократить время поиска квартиры.

- Если риэлтор профессионально работает с ипотечными кредитами, то он может и расширить выбор своего клиента, за счет грамотного убеждения продавцов квартир в продаже квартир покупателю с условием ипотеки.

- Юридическая чистота ипотечной сделки проверяется дважды: и сотрудниками юридической службы банка-кредитора, и специалистами риэлторской компании, которая при ипотечной сделке является необходимым звеном в цепи. Правильность этого доказывает практика осуществления сделок купли-продажи во всем цивилизованном мире.

- Распределение обязанностей. В банках подбирают грамотных специалистов, имеющих соответствующее образование, разбирающихся в требованиях, предъявляемых к кредитуемому жилью, и в перечне документов, необходимых для сделки купли-продажи. Оценивает приобретаемую квартиру специалист оценочной компании. Риэлтор так же выполняет очень важную функцию в процессе организации сделки: начиная с первого контакта с владельцем недвижимости и заканчивая передачей ключей от купленной квартиры счастливому приобретателю-заемщику. Риэлтор, основываясь не только на теоретических знаниях, но и на многолетнем практическом опыте, анализирует ситуацию гораздо глубже, чем банковский работник, который ограничивается лишь изучением документов на приобретаемое жилье. Агент по недвижимости не только контролирует правильность сбора необходимых для сделки документов, но и находится в постоянном контакте с владельцами квартиры, узнает причины продажи, учитывая все обстоятельства будущей сделки, отслеживает завершение всей цепочки сделок, если продавец недвижимости приобретает взамен другое жилье и т.п[27, с.64].

- Риэлтор отсеивает "ненужных клиентов" и клиент, пришедший в банк от риэлтора с большой вероятностью получит в банке кредит.

- Риэлтор вовремя сможет распознать мошенничество и шанс появления такой ситуации очень низок, так как уже доказано, если сделку купли-продажи с самого начала организовывает специалист сертифицированного агентства недвижимости - криминал в данной сделке отсутствует.

Перечисленные преимущества рассматриваемого канала по различным критериям представлена в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Преимущества канала "Банк - риэлтор - потребитель"

Критерии	Преимущества
Чистота сделки	Повышается за счет разделения полномочий и ответственности
Качество обслуживания	Повышается
Емкость канала	Увеличивается
Широта охвата потребителей	Увеличивается
Время договорной работы	Снижается за счет сокращения дублирующих функций
Знание рынка	Увеличивается
Опыт работы	Увеличивается и накапливается
Выбор клиента	Расширяется за счет работы риэлтора
Качество канала	Высокое

 

Таким образом, представленная схема работы дает весомые преимущества в сфере развития ипотечного кредитования.

В таблице 3.2 рассмотрим технологию ипотечной сделки.

Таблица 3.2

Технология ипотечной сделки

Шаги	Действие	Результат
1. Обращение клиента	Сбор документов и оформление заявления	Приём документов, необходимых для проведения квалификации платёжеспособности
2. Принятие решения	Рассмотрение заявления	Решение кредитного комитета
3. Поиск квартиры	Подбор квартиры, сбор документов по квартире, проведение переговоров с продавцом	Передача пакета документов на оценку и юридическую экспертизу квартиры
4. Проведение сделки	Согласование формы проведения сделки и взаиморасчётов	Заключённые договоры кредитный и купли-продажи
5. Регистрация	Подача документов на регистрацию	Зарегистрированный договор купли-продажи

 

Из таблицы 3.2 видно, что технология ипотечной сделки представлена в общем виде, без участия риэлтора.

Далее рассмотрим взаимодействие риэлтора с ипотечным консультантом. Изобразим механизм взаимодействия банка и риэлтора графически (рисунок 3.2).

 

Рис. 3.2. Механизм взаимодействия банка и риэлтора

 

Для внедрения лучших практик работы Сбербанк необходимо широко применять краудсорсинг, обмен наилучшими решениями и идеями. Банку также необходимо аккредитовывать для участия в своих жилищных кредитных программах новые строительные компании и объекты недвижимости, чтобы предложить населению большой выбор жилья различного уровня. Расширить практику участия в выставках и ярмарках недвижимости.

 

3.3 Оценка эффективности предложений по развитию ипотечного кредитования в  ПАО «Сбербанк  России»

 

Для более эффективного сотрудничества можно предложить следующую программу построения сотрудничества ПАО Сбербанка России с риэлторами:

1. Разработка системы мотивирующего взаимодействия персонала банка различных уровней с риэлторами для активной работы на рынке ипотечного продукта.