Развитие ипотечного кредитования (на примере ПАО «Сбербанк России»)

Таблица 1.4.

Цели Центрального банка Российской Федерации по денежно - кредитному регулированию и фактические результаты

Год	Цели поинфляции, %	Фактическая инфляция, %	Год	Цели по инфляции, %	Фактическаяинфляция, %
1993	-	12,5	2005	7,5-8,5	10,9
1994	-	16,4	2006	7,0-8,5	9,0
1995	-	131,6	2007	6,5-8,0	11,9
1996	-	21,8	2008	6,0-7,0	13,3
1997	-	11,0	2009	7,0-8,5	8,8
1998	5,0 - 8,0	84,5	2010	9,0-10,0	8,8
1999	30,0	36,5	2011	6,0-7,0	6,1
2000	18,0	20,2	2012	5,0-6,0	6,6
2001	12,0-14,0	18,6	2013	4,5-5,5	6,5
2002	12,0-14,0	15,1	2014	-	11,4
2003	10,0-12,0	12,	2015	-	12,9
2004	8,0-10,0	11,7	2016	-	5,38

Единственным периодом времени, когда фактическая инфляция опускалась ниже целевых значений регулятора, были 2010 - 2011 гг. Отметим, что аналогичная картина наблюдается также как по целям и фактическому росту денежной массы, так и по динамике обменного курса.

Расширенно - открытая модель (модель вторичного ипотечного рынка, двухуровневая) ипотечного кредитования – это модель ипотечного кредитования, базирующаяся на вторичном движении закладных, предполагающем рефинансирование финансово - кредитных учреждений с помощью специально организованного для этой цели рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на объекты недвижимости [54. с.144].

Первичный рынок, рассмотренный несколько выше, предполагает кредитование конечных заемщиков, а вторичный – рефинансирование финансово - кредитных учреждений с помощью специально организованного для этой цели рынка ценных бумаг, обеспеченными закладными на недвижимость.

Схема расширенно - открытой (вторичной, двухуровневой) модели ипотечного кредитования отражена на рисунке 3.

Рисунок 1.3.Схема расширенно - открытой (вторичной, двухуровневой) модели ипотечного кредитования

 

Исследуемая модель ипотечного кредитования исторически сложилась в Соединенных Штатах Америки, где главную роль играет ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства. Сложившаяся ситуация определена следующими обстоятельствами: – во - первых, в жилищной сфере страны частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует – почти 65,0 % всех домашних хозяйств имеют свой собственный дом, при это 87,0 % из них являются владельцами односемейных домов; – во - вторых, стоимость собственных домов существенно превышает годовой доход их владельцев. Соответственно, получение домашним хозяйством ссуды в финансово - кредитном учреждении для приобретения или постройки дома является практически единственным способом финансирования, а ипотечное кредитование – наиболее надежным способом кредитования экономических субъектов. Примечательно, что обозначенные тенденции являются приоритетными и для системы ипотечного кредитования, формируемой на территории Российской Федерации. Актуальность исследуемой модели ипотечного кредитования для Соединенных Штатов Америки и в перспективе Российской Федерации определяется ее ключевыми характеристиками, отраженными в таблице 1.5

Таблица 1.5

Преимущества и недостатки расширенно - открытой (вторичной, двухуровневой) модели ипотечного кредитования

Преимущества модели	Недостатки модели
- предполагается самообеспечение и самофинансирование;	- сложность реализации механизмов модели с точки зрения экономико - правового регулирования;
- стабильность модели, поскольку большинство ценных бумаг, которые обеспечивают приток кредитных ресурсов, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения;	открытость и ориентированность на получение финансовых ресурсов со стороны рынка капитала от - рынок недвижимости – гарант независимых инвесторов
- рынок недвижимости – гарант независимых инвесторов устойчивости национальной финансовой системы

 

Таким образом, анализ трех ключевых моделей, характерных для зарубежной практики ипотечного кредитования, и их соотнесение с национальными приоритетами позволяет выделить исходные положения любого порядка формирования системы исследуемой формы кредитных отношений в масштабе страны, а именно: обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях; создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю и приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке; активизация деятельности государства в ипотечных отношениях.

1.3. Инструменты ипотечного кредитования

 

При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор инструментов (механизмов, технологий), применяемых на различных этапах финансового процесса, который определяется общей экономической ситуацией, финансовыми возможностями участников сделок, видом операции и др. При этом под механизмом ипотечного кредитования подразумевается способ погашения долга (амортизация кредита).

Вид ипотечного инструмента в основном определяется схемой и структурой выплат (табл.) [20, с. 31].

Таблица 1.6

Виды инструментов ипотечного кредитования

Механизмы ипотечного кредитования	Варианты использования
Стандартный аннуитетный платеж	1. Заемщик ежемесячно выплачивает одинаковую сумму, зависящую от срока кредитования, количества платежных периодов, процентной ставки
Ипотечные кредиты с переменными выплатами	1. Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека) 2. «Шаровые» платежи 3. Ипотечные кредиты с нарастающими платежами
Альтернативные инструменты ипотечного кредитования	1. Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга 2. Ипотечный кредит с переменной процентной ставкой
Кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика	1. Обратная ипотека 2. Кредитные линии, обеспеченные жильем

Подробнее рассмотрим приведенные в таблице 1.6 инструменты ипотечного кредитования. Итак, стандартный аннуитетный платеж. Эта разновидность кредита выступает исторически первым видом ипотечных займов, до начала 90-х годов прошлого века являлась одной из самых распространенных в мировой практике.

Стандартный аннуитетный платеж представляет собой строго установленный срок кредитования и фиксированную процентную ставку. График платежей соответствует следующему принципу: заемщик в течение всего срока кредитования ежемесячно выплачивает одинаковую сумму, зависящую от срока кредитования, количества платежных периодов, процентной ставки.

Как правило, ежемесячный аннуитетный платеж включает в себя 1/12 часть фиксированной годовой процентной ставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца; часть невыплаченного остатка основной суммы кредита. С течением времени пропорции между основной суммой долга и суммой процентов меняются.

В течение первых годов уплаты кредита наибольшую часть каждого платежа составляют проценты, т.к. сумма долга еще достаточно велика. Далее, постепенно доля процентов снижается, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по предоставлен- ному кредиту.

Подобный порядок погашения кредита предоставляет заемщику стабильность в размере его расходов по кредиту. Однако, по причине того, что в первую очередь совершается уплата процентов, величина основного долга уменьшается достаточно медленно, что, безусловно, увеличивает размер процентных платежей. Поэтому ипотечная постоянная, как правило, на 3–4 пункта выше, чем процентная ставка по кредиту.

Ипотечные кредиты с фиксированными выплатами Основной принцип погашения кредита фиксированными платежами заключается в следующем: с каждой фиксированной выплатой по основному долгу выплаты по процентам снижаются, таким образом, уменьшая общие ежемесячные взносы (пружинный кредит).

Ежемесячный платеж по полученному ипотечному кредиту разбивается на две части, одна из которых идет на погашение кредита, а другая — на уплату начисленных за месяц процентов.

При этом часть, которая идет на погашение основного долга, остается всегда константой (это является ключевым отличием данного механизма от привычных аннуитетных платежей, рассмотренных выше), а другая часть, идущая на уплату процентов с каждым месяцем уменьшается, т.к. проценты начисляются на остаток суммы долга, соответственно, постепенно уменьшая общий ежемесячный платеж по кредиту. Данный способ снижает нагрузку на заемщика с течением времени, но основным минусом этой схемы выступает тот факт, что в на- чале уплаты кредита заемщику достаточно тяжело, так как ложится основная нагрузка платежей по кредиту. Банк, в свою очередь, не всегда предоставляет подобную схему кредита, поскольку оценивает платежеспособность заемщика исходя из первого периода кредитования, который является самым трудным для клиента.

В результате чего, как правило, при запросе заемщика на получение ипотечного займа, банк либо отказывает, либо предлагает меньшую сумму, поскольку в период основного погашения долга возрастают риски неплатежеспособности. «Шаровые» платежи

Термин «шаровая» проводит аналогию, например, с катанием снежка. То есть мы, изначально катаем маленький снежок по снегу и в процессе он превращается в большой снежный ком (шар). Соответственно, чем больше мы катаем, тем больше становится и размер шара. «Шаровой» платеж означает крупный итого- вый платеж по кредитному долгу.

В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга или не уплачивается совсем, или погашается только не большая ее часть. Затем в конце наступает срок выплаты всего накопившегося остатка.

Подобные займы с «шаровым» платежом могут выстраиваться представленными способами: – выплата только суммы основного долга, а проценты погашаются уже в конце, итоговым «шаровым» платежом; – погашение только процентов по полученному займу, а вся основная сумма долга выплачивается в конце; – частичная выплата основного займа и процентов с итоговым «шаровым» платежом. Как правило, владельцы недвижимости пытаются заранее договориться о новом кредите, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не потерять свою недвижимость из-за несоблюдения возложенных на плательщика обязательств.

Также возможен вариант так называемой «разбивки шарового платежа», когда итоговая выплата производится несколькими крупными платежами, условно попадающими под один общий платёж. Этот способ погашения кредита удобен для тех заемщиков, у которых на текущий момент нет денег, но они уверены, что через некоторое время они обязательно появятся.

Ипотечные кредиты с нарастающими платежами Ипотечный кредит с нарастающими платежами предусматривает равнопеременные выплаты в течение всего срока кредитования и, как правило, используются в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с любой другой периодичностью (например, данный способ актуален для кредитования молодых семей, имеющих в начале кредитования доход меньший, чем планируется в конце). Особенности данного механизма ипотечного кредитования: – минимальный размер первоначального взноса, но в последующем взносы увеличиваются с постоянным темпом; – на определенном этапе кредитования происходит изменение механизма кредита и начинаются равновеликие платежи по схеме стандартных аннуитетных платежей.

При кредитовании с нарастающими платежами изначально задается последовательность размеров платежей с их будущим увеличением через равные промежутки времени, размер последнего платежа определяется на основе суммы остатка задолженности по кредиту. Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга

Данный механизм кредитования дает возможность производить погашение кредита равными платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин. Оставшаяся непогашенная сумма кредита может корректироваться на основе одного из перечисленных индексов: индекс потребительских цен, доллар США, стоимости потребительской корзины, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и другие финансовые индексы.