Развитие ипотечного кредитования (на примере ПАО «Сбербанк России»)

Обслуживающие структуры системы ИЖК – нотариальные конторы,  паспортные службы и т.д., осуществляющие юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, регистрацию граждан по месту жительства (в т.ч. в объекте залога).

Выдачей ипотеки занимаются как специализированные, так и коммерческие кредитные организации.

Специфика долгосрочного кредита такова, что он сопровождается рядом рисков, которые минимизируются банками через проверку платежеспособности заемщика, залог приобретаемого имущества и ипотечное страхование. Требования банков к потенциальным заемщикам зачастую сводятся к  следующему[30,с 336].

- возраст от 21 года до 65 лет (на момент окончания срока действия кредитного договора);

- стаж работы на последнем месте не менее 4-х месяцев, непрерывный не менее 1 года , отсутствие длительных перерывов в стаже будет плюсом (трудовая книжка);

- уровень дохода и его документальное подтверждение (справка по ф. 2-НДФЛ или банка, а также банковская выписка с зарплатного счета), от наличия «белого» и «серого» дохода зависит максимальная сумма кредита и размер процентной ставки;

- первоначальный взнос обязателен и составляет 10-30%;

- уровень процентной ставки зависит от наличия «белого» и «серого» дохода, валюты и срока кредита, наличия первоначального взноса, типа процентов;

- срок кредита до 30 лет почти все банки разрешают досрочное погашение задолженности по ипотеке;

- супруг (а) заемщика выступает в качестве созаемщика или поручителя. В данном случае при расчете суммы кредита учитывается размер совокупного дохода семьи.

- гражданство, регистрация и фактическое проживание в РФ.

- наличие страховки 

Роль страховых компаний при ипотечном кредитовании заключается в снижении рисков участников ИЖК. Это позволяет банкам увеличивать объем кредитования и подстраховывает заемщиков на случай возникновения проблем с возвратом кредита.

Ипотечное страхование имеет следующие составляющие: страхование заложенного имущества, жизни и трудоспособности заемщика, титула.

Страхование объекта недвижимости осуществляется на случай пожара, наводнения, землетрясения и т.д., чтобы он не потерял своей стоимости при эксплуатации заемщиком.

Страхование жизни и потери трудоспособности – один из ключевых видов ипотечного страхования и является обязательным при получении кредита на покупку жилья во всех банках.

Страхование титула (риск утраты права на собственность) минимизирует риски посягательства на приобретенную заемщиком недвижимость со стороны третьих лиц и обеспечивает юридическую безопасность сделки.

Также осуществляется страхование ответственности заемщика и финансового риска кредитора. Для оформления ипотеки в банке заемщику нужно предоставить полный пакет документов. В случае положительного решения по кредиту ему на руки выдается документ, который будет подтверждением для продавца о том, что банк действительно одобрил кредит.

На поиски жилья, как правило, даётся 3-4 месяца после одобрение теряет силу. Далее на найденное жилье продавец должен предоставить в банк заемщика-покупателя все документы по квартире: свидетельство о праве собственности, копию лицевого счёта, копию паспорта.  Со своей стороны кредитная организация проверяет юридическую чистоту недвижимости и назначает день сделки.

Далее оценочной компанией определяется среднерыночная стоимость квартиры. В день сделки покупатель и продавец в офисе банка подписывают все документы (кредитный договор, договор купли-продажи), которые подаются на регистрацию в государственные органы юстиции.

Через несколько дней заемщик предоставляет банку свидетельство о праве собственности на данное жилье с пометкой о залоге с уже оформленной страховкой. Только после этого банк перечисляет деньги на счёт продавца. Далее на протяжении всего кредитного периода заемщик регулярно вносит предусмотренные графиком платежи. Число выданных ипотечных кредитов зависит как от объемов вновь возводимого жилья, так и состояния уже существующего жилищного фонда. Роль строительных организаций в данном случае состоит в том, чтобы пополнять жилищный фонд новыми объектами и поддерживать жилищный фонд в надлежащем состоянии, создавать рабочие места для среднего класса, подстегивая, таким образом, экономическое развитие страны.

Таким  образом сделаем вывод, с момента возрождения российской ипотеки в 90-х годах XX века сформировалась ее законодательная и нормативно-правовая база. За это время ипотечное кредитование претерпело множественные преобразования, но так и не приобрело массового характера.

 

 

1.2.Основные модели  ипотечного кредитования

 

Анализ научной литературы по проблеме исследования позволил выявить несколько подходов к классификации моделей ипотечного кредитования в развитых и развивающихся странах, результаты которого отражены в таблице 1.1.

Таблица 1.1.

Классификации моделей ипотечного кредитования

Классификационный признак	Модели ипотечного кредитования	Автор
Степень открытости для рынка капитала	- одноуровневая открытая модель; - одноуровневая закрытая модель; - двухуровневая модель	Павлова И.В. [37]
	- усечено - открытая модель; - расширенно - открытая модель; -сбалансированная автономная модель	Меркулов В.В. [31]
	- модель сбалансированной автономии (контрактно - сберегательная); - усечено - открытаямодель (традиционная, одноуровневая); - расширенно - открытая модель (модель вторичного ипотечного рынка, двухуровневая)	Южевский В.К. [54]; Каримов Б.Н. [29]
Схема привлечения ресурсов долгосрочного финансирования в масштабах страны, методы регулирования процентных ставок	- одноуровневая (европейская) модель; - двухуровневая (универсальная) модель	Минц В.М. [32]

 

В рамках работы остановимся на классификации, предложенной В.К. Южевским и Б.Н. Каримовым, и предполагающей наличие следующих моделей: модель сбалансированной автономии (контрактно - сберегательная), усечено - открытая модель (традиционная, одноуровневая), расширенно - открытая модель (модель вторичного ипотечного рынка, двухуровневая).

Следует обозначить, что В.К. Южевский и Б.Н. Каримов в качестве ключевого классификационного признака выделяют – степень открытости системы ипотечного кредитования для рынка капитала, а в качестве производных признаков – источники и стоимость формирования ресурсов при ипотечном кредитовании, участие государства в системе ипотечного кредитования, взаимосвязь и зависимость рынка ипотечного кредитования от макроэкономического развития, доступность ипотечного кредита, параметры ипотечного кредитования [29,с 12].

Модель сбалансированной автономии или контрактно - сберегательная модель ипотечного кредитования – это модель ипотечного кредитования, базирующаяся на ссудо - сберегательном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» – Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans, представляющих собой «…замкнутую финансовую структуру, которая начинает свою деятельность с формирования уставного капитала – источника средств для предоставления кредитов» [24, с 36].

Схема модели сбалансированной автономии (контрактно - сберегательной модели) ипотечного кредитования отражена на рисунке 1.

Наиболее успешно модель сбалансированной автономии (контрактно - сберегательная модель) ипотечного кредитования практикуется в Германии и предполагает следующие этапы:

 – во - первых, в течение 2 - 10 лет до момента приобретения объекта недвижимости кредитор начинает осуществлять целевые накопления в «стройсберкассах» или иных специализированных финансово - кредитных учреждениях;

 – во - вторых, в случае наращения суммы до уровня 45,0 % от стоимости объекта недвижимости покупатель получает еще государственную дотацию в размере 10,0 % от стоимости объекта недвижимости, а также льготный кредит на 10 - 15 лет для покрытия оставшейся части стоимости

Рисунок 1.1.Схема модели сбалансированной автономии (контрактно - сберегательной модели) ипотечного кредитования

 

Специалисты отмечают, что на сегодняшний день в Германии строительство каждого второго объекта недвижимости финансируется с участием модели сбалансированной автономии (контрактно - сберегательная модель) ипотечного кредитования, что определяется доминированием ее преимуществ над недостатками (таблицу 1.2) [24. с. 37].

Таблица 1.2

Преимущества и недостатки модели сбалансированной автономии (контрактно - сберегательной модели) ипотечного кредитования

Преимущества модели	Недостатки модели
- будучи закрытой, она не подвержена непосредственному влиянию изменений на финансовом рынке;	-заемщик имеет право приобрести объект недвижимости только после окончания накопительного периода;
-заемщику не приходится подтверждать свои доходы, поскольку его платежеспособность проверяется на накопительном этапе взаимоотношений;	- модель способствует ограничению объемов поступления финансовых ресурсов в сектор недвижимости из-за ограничения доступа на ипотечный рынок ресурсов инвесторов
- процентная ставка по ипотечному кредиту значительно ниже среднерыночной;
- модель обеспечивает доступность кредитов для заемщиков с различным уровнем дохода
для заемщиков с различным уровнем дохода; - модель обеспечивает высокую эффективность строительства или приобретения объектов недвижимости при небольших затратах

 

 

Стоит отметить, что с нашей точки зрения в Российской Федерации реализация исследуемой модели ипотечного кредитования на сегодняшний день нецелесообразна по следующим причинам:

– во - первых, модель сбалансированной автономии (контрактно - сберегательной модель) ограничивает размер привлекаемых ресурсов только объемами сбережений вкладчиков, заинтересованных в получении кредитов на приобретение или строительство объектов недвижимости, и не охватывает сбережения и свободные финансовые ресурсы иных экономических субъектов;

– во - вторых, высокий уровень инфляции, а также постоянная вероятность повышения его темпов и процентных ставок по конкурирующим сберегательным программам и, соответственно, необходимость увеличения объемов государственных субсидий как единственного способа сохранения привлекательности контрактных сбережений.

В настоящее время в продуктовой линейке некоторых коммерческих банков, функционирующих на территории Российской Федерации, предусмотрены специальные накопительные вклады или «ипотечные вклады», которые позволяют клиентам собрать определенную сумму сбережений в течение нескольких лет, после чего ею воспользоваться для оплаты части стоимости объекта недвижимости и получить ипотечный кредит на более выгодных условиях.

Усечено - открытая модель (традиционная, одноуровневая) ипотечного кредитования – это упрощенная модель ипотечного кредитования, базирующаяся на первичном движении закладных, предполагающем получение финансово - кредитным учреждением от клиентов ценных бумаг по предоставленным кредитам и последующее их использование в качеств обеспечения части привлекаемых внешних ресурсов [35, с 274].

Схема усечено - открытой (традиционной, одноуровневой) модели ипотечного кредитования отражена на рисунке 2.

Рисунок 1.2 Схема усечено - открытой (традиционной, одноуровневой) модели ипотечного кредитования

Усечено - открытая (традиционная, одноуровневая) модель ипотечного кредитования получила развитие в Великобритании, Франции, Дании, Испании, Израиле и ряде других стран Европы, в Австралии, Южной Америке, а также в таких развивающихся странах как Болгария, Польша, Венгрия. Популярность исследуемой модели ипотечного кредитования определяется ее ключевыми характеристиками, отраженными в таблице 3.

Таблица 1.3

Преимущества и недостатки усечено - открытой

(традиционной, одноуровневой) модели ипотечного кредитования

Преимущества модели	Недостатки модели
- использование первичного рынка закладных, которые получаются финансово - кредитными учреждениями от клиентов и используются как обеспечение привлекаемых извне финансовых ресурсов;	- процентные ставки по ипотечным кредитам зависят от состояния финансового рынка в стране, что влияет на снижение активности кредитования в кризисные периоды;
- совокупная заявка всех ипотечных заемщиков может быть обеспечена финансово - кредитными учреждениями из разных источников;	- отсутствие жестких стандартов ипотечного кредитования – продолжительность, стоимость и пр.;
- относительная простота модели	- отсутствие жестких стандартов ипотечного кредитования – продолжительность, стоимость и пр.;

 

Несмотря на то, что усечено - открытая (традиционная, одноуровневая) модель ипотечного кредитования является прототипом рыночной модели организации кредитных отношений, с нашей точки зрения она не является приемлемой для реализации на территории Российской Федерации по следующей причине.

К числу недостатков исследуемой модели, отраженных в таблице 1.3, отнесена прямая зависимость процентных ставок по ипотечным кредитам от общего состояния и стабильности развития экономики страны. Ярким отражением непостоянства развития российской экономики являются результаты анализа отчетов по денежно - кредитной политике Центрального банка Российской Федерации за период с 1993 г. по 2016 г., в рамках которого был составлен набор официальных целей, а так же проведено их сравнение с фактическими результатами (таблицу 4).