Развитие ипотечного кредитования (на примере ПАО «Сбербанк России»)

В мировой практике продукты с переменной ставкой получили широкое распространение. Предоставляя кредит с переменной процентной ставкой, кредитор получает актив с адекватной рыночной доходностью. Как правило, по кредитам с переменной ставкой ниже уровень досрочного погашения, а значит, у кредитора повышается качество прогнозирования потоков платежей.

 «Обратную ипотеку» можно назвать достаточно «гуманизированным» финансовым инструментом, позволяющим помочь малообеспеченным или проблемным группам граждан, особенно в условиях макроэкономической нестабильности.

На сегодняшний день данная программа широко распространена в США. В России, и это сразу стоит отметить, пока программа реально не работает. В апреле 2016 года Минфин лишь анонсировал возможность ее проведения. Предыдущая попытка запустить подобный проект предпринималась в 2012 году, но тогда все ограничилось лишь пробным этапом. Возобновление реализации идеи, очевидно, связано с двумя факторами.

Во-первых, в последнее время из-за кризиса резко снизился уровень реальных доходов россиян.

Во-вторых, обострилась и проблема невыплат по ипотеке.

В этом случае «обратная ипотека» действительно могла бы помочь, но ее трудно организовать в России, так как банкам она невыгодна. Все дело в том, что у них нет ресурсов для длительного финансирования с возвратом дохода лишь через много лет после продажи недвижимости. Тем более что жилье может и упасть в цене.

В этой ситуации у государства значительно больше возможностей, поэтому и предполагается, что институтом обратной ипотеки станет АИЖК.

Однако сложности в организации и множество неразрешенных вопросов пока не дают реально запустить программу. Кредитные линии, обеспеченные жильем Кредитные линии, обеспеченные жильем, – это залог недвижимости для обеспечения кредитной линии заемщика, которая действует в течение длительного периода времени, используемая на потребительские нужды заемщика.

Процент выплачивается только за кредит, который используется. Обычно процентная ставка может периодически пересматриваться.

Предоставляемый кредит, хотя и не используется на финансирование недвижимости, все же обеспечен недвижимой собственностью, поэтому проценты по нему исключаются из налогооблагаемого дохода подобно ипотечным кредитам, только с некоторыми ограничениями.

В заключении отметим, что правильный выбор и применение инструментов ипотечного кредитования в значительной степени определяют эффективность ипотечных операций, снижение рисков и повышение доступности ипотечных кредитов.

Сделаем вывод по первой  главе.  С момента возрождения российской ипотеки в 90-х годах XX века сформировалась ее законодательная и нормативно-правовая база. За это время ипотечное кредитование претерпело множественные преобразования, но так и не приобрело массового характера.

На протяжении десятилетий его доступность для россиян не менялась в лучшую сторону, поскольку банки сталкивались с рядом экономических, инфляционных, валютных, политических и прочих рисков, которые частично снимаются при помощи ипотечного страхования.

В России используются гибриды моделей ипотечного кредитования, из опыта западных стран и только формируется основа их применения для населения со средними доходами и ниже. В основном ипотекой в России могут воспользоваться заемщики с доходом выше среднего.

В следующей главе проведем анализ  развития ипотеки  в РФ.  а также не пример ПАО «Сбербанка  Росси».

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ И ИПОТЕНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ» -КРУПНЕЙШЕГО БАНКА НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РФ

2.1  Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования в РФ

 

Большинство современных проблем России в ипотечном кредитовании и не только зародилось в 90-е годы ХХ века, когда появилась необходимость возобновления долгосрочного жилищного кредитования, но в связи с отсутствием собственной законодательно-правовой базы была взята за основу двухуровневая американская модель ИЖК.

 Основными препятствиями развития ипотеки можно считать низкую платежеспособность населения, несовершенство систем ипотечного рынка, строительной индустрии, ЖКХ и законодательства.  По данным с сайта Банка России в первом полугодии 2016 г. банками выдано 389,8 тыс. ИЖК на 664,5 млрд. рублей, что на 44,2% больше 2015 г.

Август 2016 г. охарактеризовался растущим спросом на ИЖК связанным с активным участием банков в программе государственной поддержки на фоне улучшения ценовых условий ипотечного рынка.

Средневзвешенная процентная ставка по ИЖК в рублях, снизилась с 12,99 до 12,66% за квартал, та же динамика характерна для ИЖК под залог прав требования по ДДУ (с 11,84% до 10,87%).

Объем выданных займов в августе достиг максимума с марта 2016 г. (125 млрд. рублей), увеличившись за месяц на 13%. За период январь-август 2016 г. кредитными организациями выдано ИЖК на сумму 899,5 млрд. рублей, что на 37,8% больше, чем годом ранее.

Период 2011-2017 гг. выдался тяжелым для кредитных организаций, в целом по России их число уменьшилось с 978 до 623 (таблица 2.1).

 

Таблица 2.1

Количество кредитных организаций - участников рынка ЖК (ИЖК) [12]

На дату	Всего	Количество кредитных организаций
		ЖК	ИЖК	Приобретают права требования по ИЖК	Осуществляют перекредитование выданных ранее ИЖК	Привлекают рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования
01.01.2012	978	731	658	142	34	168
01.01.2013	956	725	667	146	49	177
01.01.2014	923	71	658	149	26	152
01.01.2015	834	673	629	150	37	147
01.01.2016	733	587	559	141	34	110
01.01.2017	623	506	484	128	41	1105

 

По  данным таблицы 2.1  сделаем вывод  с 2012 г  наблюдается тенденция снижения участников  рынка ЖК с  978 до 623  банков, Количество участников ипотечного рынка при этом в течение исследуемого периода продемонстрировало нестабильную динамику, показав в итоге снижение с 658 до 484 (таблица 2.2).

Таблица 2.2

Число кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, по субъектам РФ [12]

Субъект РФ	01.01.2012	01.01.2013	01.01.2014	01.01.2015	01.01.2016	01.01.2017
Всего по РФ	658	667	658	629	559	484
Центральный ФО	360	363	363	354	305	254
в т.ч. г. Москва	311	310	312	309	262	218
Северо-западный ФО	49	54	57	53	49	41
в т.ч. г. Санкт-Петербург	27	31	33	33	30	26

 

продолжение  таблицы 2.2

Южный ФО	36	38	36	36	34	36
Северо-Кавказский ФО	12	13	9	9	8	4
Приволжский ФО	94	95	92	87	78	75
Уральский ФО	41	41	40	34	31	28
Курганская обл.	1	2	2	2	2	2
Свердловская обл.	16	16	16	14	13	12
Тюменская обл.	15	15	14	11	9	7
Челябинская обл.	9	8	8	7	7	7
Сибирский ФО	45	44	43	38	35	31
Дальневосточный ФО	21	19	18	17	15	15
Крымский ФО	-	-	-	1	4	2

 

Функционирование ипотечного кредитования в региональном разрезе, судя по рисунку 2.1, происходит, мягко говоря, неравномерно, и в основном, сконцентрировано в Москве (262), лидирует Центральный ФО (305), для сравнения в Уральском ФО 31 кредитная  организация (рисунок 2.1).

Рисунок 2.1 - Количество кредитных организаций с ИЖК в региональном разрезе 01.01.2017 [12]

Ввиду большого числа банков, а значит, высокой конкуренции в Москве вероятнее всего встречаются ипотечные продукты по более привлекательным условиям, чего нет в регионах.

Так получилось потому, что развиваются в основном Москва и центральные районы страны – строятся заводы, производства, возводятся жилые дома. В целом по России за 2011-2015 гг. кредитных организаций выдающих ипотеку стало на 15% меньше.

При более подробном рассмотрении динамика в частности по Уральскому ФО за исследуемый период выглядит следующим образом: Свердловская область потеряла 19% (13), Тюменская 40% (9), Челябинская 23% (7) и только Курганская прибавила 100% (2).

Чтобы нагляднее представить картину происходящего в ипотечном кредитовании, составлено приложение 1,2

По полученным данным можно сделать вывод, что его динамика в 2012-2016 гг. была нестабильной. Сравнивая показатели 2012 г. и 2014 г. очевидно, что количество и объем выданных кредитов показали максимальный рост на 46% и 72% соответственно.

Приобретенные права требования увеличились на 13%. За весь изучаемый период просроченная задолженность не превысила 3,4% от объема выданных кредитов, что внушает оптимизм.

Рассмотрим более подробно количественные характеристики ипотечного кредитования в зависимости от региона страны. Для этого воспользуемся данными ЦБ РФ (таблица 2.3).

Таблица 2.3

Сведения о количестве ИЖК, предоставленных КО физическим лицам- резидентам по субъектам РФ в 2011-2016 гг., в рублях [12]

Субъект РФ	01.01.2012	01.01.2013	01.01.2014	01.01.2015	01.01.2016	2016/2011
Всего по РФ	520 658	690 050	823 175	1 012 064	699 419	34
Центральный ФО	105 632	149 319	187 472	237 823	162 035	53

продолжение таблицы 2.3

Северо-западный ФО	48 056	65 914	82 979	112 609	83 817	74
Южный ФО	35 049	46 078	61 002	81 459	52 247	49
Северо-Кавказский ФО	10 213	16 061	18 491	22 935	16 968	66
Приволжский ФО	142 262	182 226	211 122	258 587	176 036	24
Уральский ФО	71 787	86 719	96 427	100 563	79 978	11
Сибирский ФО	82 983	111 970	132 214	155 165	98 301	18
Дальневосточный ФО	24 676	31 763	33 468	42 894	29 820	21
Крымский ФО	-	-	-	29	217	-