Земля и ее реальная стоимость

    Имущественно-земельная  политика большинства высокоразвитых зарубежных государств относится к  третьему типу.

    Например, в США основным средством осуществления  городской политики в области  недвижимости является купля-продажа. Большинство покупателей приобретают  недвижимость в кредит, внося 20% продажной  цены и выплачивая оставшуюся часть  в течение 25 - 30 лет при ставке кредита 7% годовых.

    Национальная  политика поощряет индивидуальное землепользование и приобретение недвижимости путем  сокращения федеральных налогов  для землевладельца, чтобы помочь ему выплатить ссуду за дом.

    Земля Вашингтона принадлежит федеральным органам власти, что обусловлено концентрацией в городе основных управленческих структур. Лишь 25% территории Вашингтона находится в частной собственности, причем половина этой земли была продана частным владельцам еще в XIX в.

    Цены  на землю регулируются только спросом и предложением и, разумеется, желанием и интересом покупателя.

    В США практически любой участок  земли - от маленькой фермы в штате  Айова до Центра мировой торговли в Нью-Йорке - может быть продан за сумму, на которой сойдутся продавец и покупатель.

    Например, в Нью-Йорке (Манхэттен) участок земли  в 1 га стоит 120 - 150 млн. долл.

    В каждом городе США все имущество  в форме земли и "улучшений" (то есть возведенных строений на ней) отмечается в специальной регистрационной  книге и оценивается.

      Каждый год устанавливается местная  налоговая ставка, по которой  собственник платит налог в  казну города, - определенный процент  рыночной стоимости имущества. 

    Оценка  производится один раз в два-три  года.

    Процентная  ставка, определяемая местной администрацией через референдум, колеблется от 1 до 3%.

    Таким образом, органы местного самоуправления имеют возможность влиять на размер поступлений в бюджет, изменяя  как налоговую ставку, так и  уровень оценочной стоимости облагаемого имущества относительно рыночной. Изменение нормы оценки земельных пространств и повышение размера налоговой ставки в отдельных поселениях используют как средство "отпугивания" нежелательных групп жителей или видов деятельности.

    Налог на продажу земельных участков уплачивается в ряде стран помимо земельного налога. В качестве базы для его исчисления используется фактическая цена продажи участка.

    В Германии ставка такого налога составляет 3,5%. При уплате налога на продажу  земельных участков сельскохозяйственные производители также имеют различные льготы.

    В Германии и во Франции не облагаются налогом покупки дополнительных земельных участков, если размеры  фермы после покупки не превышают  пределы стандартного семейного  хозяйства. В Италии ставка налога на продажу земельных участков составляет 8%, а при повторной продаже земельного участка в течение пяти лет ставка налога снижается на 25%. 

2.4. Судебная практика  при определении  реальной стоимости  земли 

      При определении реальной стоимости  земельных участков как при  совершении сделок купли-продажи земельных участков, так и при определении их кадастровой стоимости в целях налогообложения возникают спорные вопросы, которые в большинстве случаев решаются сторонами сделки в судебном порядке.

      Рассмотрим наиболее важный пример  арбитражной практики, связанный с вопросом определения выкупной стоимости земельных участков.

      Индивидуальный предприниматель  Сагателян Сергей Норикович, осуществляющий  предпринимательскую деятельность  без образования юридического  лица, обратился в Арбитражный  суд Костромской области с заявлением о признании недействительным распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 09.02.2009 № 65/з "О предоставлении в собственность Сагателяну С.Н. земельного участка по улице П. Щербины, д. 9".

      Требование основано на статьях  198 и 201 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации  и мотивировано тем, что Департамент  при расчете выкупной цены  применил удельный показатель  кадастровой стоимости, не соответствующий  данным кадастрового паспорта, что привело к завышению выкупной стоимости земельного участка.

      Арбитражный суд Костромской  области решением от 04.05.2009 удовлетворил  заявленные требования, сделав вывод  о том, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации Департамент не доказал обоснованность применения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, предназначенного для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, что привело к завышению выкупной стоимости земельного участка и тем самым нарушило интересы предпринимателя.

      Согласно кассационной жалобы  ответчика - Департамента имущественных  и земельных отношений Костромской  области на решение Арбитражного  суда Костромской области от 04.05.2009, принятое судьей Авдеевой Н.Ю., по делу № А31-1138/2009 по заявлению индивидуального предпринимателя Сагателяна Сергея Нориковича к Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области о признании недействительным распоряжения установлено:

      Как усматривается из документов и установил суд, нежилое строение с пристройкой общей площадью 418,4 квадратного метра, литеры Н, н, условный номер 44:27:00:00000:1-12660, расположенное по адресу: г. Кострома, ул. П. Щербины, д. 9, принадлежит на праве собственности предпринимателю, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 14.08.2007 серии 44 АБ № 151886.

      Данное нежилое строение находится  на земельном участке площадью 15038,08 квадратного метра с кадастровым  номером 44:27:061201:162, кадастровая стоимость которого, согласно кадастровому плану земельного участка от 20.10.2008, составляет 11 193 745 рублей 23 копейки.

      Предприниматель 21.10.2008 обратился  в Департамент с заявлением  о предоставлении ему в собственность  за выкуп указанного земельного участка.

      По запросу Департамента инспектором  муниципального земельного контроля  за использованием земель был  произведен осмотр упомянутого  земельного участка и составлен  акт обследования земельного  участка от 18.12.2008 № 1477, согласно которому на момент обследования расположенное на земельном участке и находящееся в собственности предпринимателя нежилое строение используется для ремонта большегрузного автотранспорта.

      Департамент счел, что целевым  использованием земельного участка  является эксплуатация объекта технического обслуживания и ремонта большегрузного транспорта, что в свою очередь согласно типовому перечню видов разрешенного использования относится к пятой категории - "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания", и распоряжением от 09.02.2009 № 65/з предоставил в собственность Сагателяну С.Н. упомянутый земельный участок по выкупной цене 845 437 рублей 10 копеек.

    Посчитав, что удельный показатель кадастровой стоимости не соответствует данным кадастрового паспорта, а выкупная стоимость земельного участка завышена, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

      В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при выкупе индивидуальными предпринимателями земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

      В кадастровом паспорте от 20.10.2008 указано, что земельный участок  площадью 15038,08 квадратного метра с кадастровым номером 44:27:061201:162, расположенный по адресу: г. Кострома, ул. П. Щербины, д. 9, имеет кадастровую стоимость 11 193 745 рублей 23 копейки, а удельный показатель кадастровой стоимости земли составляет 744 рубля 36 копеек.

      При этом Департамент при расчете  выкупной цены применил удельный  показатель кадастровой стоимости  земли 2 248 рублей 79 копеек, указав  в качестве оснований для применения  коэффициента кратности Федеральный  закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ и постановление администрации Костромской области от 22.10.2007 № 242-а.

      На основании свидетельства о  государственной регистрации права  от 14.08.2007 серии 44 АБ № 151886 предпринимателю  принадлежит нежилое строение, которое  является зданием склада.

      Суд установил, что в кадастровом паспорте земельного участка указан следующий вид разрешенного использования "для эксплуатации производственных цехов". Данных об изменении вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке не имеется, в связи с чем, правомерно не принял в качестве доказательств акт обследования земельного участка от 18.12.2008 № 1477.

      Кроме того, Департаментом не  доказана обоснованность применения  удельного показателя кадастровой  стоимости земли 2 248 рублей 79 копеек, что привело к завышению выкупной стоимости участка, а также нарушило интересы предпринимателя и нормы действующего законодательства. На основании изложенного окружной суд не нашел оснований  для  удовлетворения  кассационной жалобы²². 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

    Подход к земле как к объекту правоотношений основан на принятии ее не только в качестве охраняемого природного объекта, важнейшей составной части природы, природного ресурса, используемого в качестве средства производства (ст. 1 ЗК РФ).

    Она представляет особую ценность для участников хозяйственного оборота как объект недвижимого имущества.

    Поэтому все, что связано с землей (сделки, ее использование, виды прав цена земли  и другое), всегда требовало повышенного  внимания заинтересованных лиц.

    На  рассмотрение Круглого стола "Актуальные проблемы земельно-имущественных отношений: Практика и пути решения", который проходил 21 - 22 мая 2009 года, были вынесены сложные и спорные ситуации, разрешение которых возможно с учетом практики рассмотрения аналогичных споров.

    На  встрече обсуждались проблемы, возникающие при предоставлении земельных участков, при их купле-продаже, касающиеся специфики оформления земли под строительство, при определении и повышении кадастровой стоимости земельных участков.

    Рассматривая  вопрос об установлении цены на земельные участки, нельзя не сказать о нормативных определениях земли в действующем законодательстве.

    Понимая сущность земли как объекта общественных и правовых отношений, можно ответить на вопрос о причинах большой значимости государственного элемента в земельных отношениях.

    В результате изучения порядка определения  стоимости земли и порядка  исчисления земельного налога выявлено, что в Российской Федерации максимальная ставка земельного налога в размере 1,5 % выше, чем во многих зарубежных странах.

    Порядок исчисления земельного налога предусматривает  необходимость наличия сведений о кадастровой стоимости земельных  участков, однако в нормативных актах  отсутствует требование к собственникам  земельных участков присвоения кадастровых  номеров, соответственно, большая часть земли выпадает из налогооблагаемой базы муниципалитетов.

    По  результатам анализа арбитражной  практики можно судить о том, что  в силу неточности отдельных положений  действующего законодательства в части  определения выкупной стоимости земельных участков у налогоплательщиков на постоянной основе возникают спорные ситуации, решаемые в судебном порядке. Таким образом, законодательство по земельным правоотношениям требует существенной доработки. 
 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 

1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // «Российская газета». – 2009 – 21 янв. - №7.