Земля и ее реальная стоимость

    Налоговая база по каждому земельному участку  определяется как его кадастровая  стоимость по состоянию на  1 января года, являющегося налоговым  периодом.

    Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования ².

    Налоговую базу для граждан определяют налоговые органы на основании сведений, полученных от органов, ведущих государственный земельный кадастр, регистрирующих права на недвижимое имущество и сделок с ним, а также от органов муниципальных образований.

    Статья 391 НК РФ предоставляет некоторым категориям владельцев земельных участков возможность уменьшать налоговую базу на 10000 руб.

    Это касается, в частности, инвалидов, ветеранов  Великой Отечественной войны  и боевых действий, а также лиц, которые принимали участие в  ликвидации аварий на ядерных объектах.

    Кроме того, местные органы власти и законодательные  органы Москвы и Санкт-Петербурга могут  устанавливать для отдельных  категорий налогоплательщиков налоговые  льготы в виде не облагаемой налогом  суммы. Такие налогоплательщики рассчитывают налоговую базу по формуле:

Налоговая база = КСТ - НС,

    где КСТ - кадастровая стоимость земельного участка;

    НС - не облагаемая налогом сумма.

    Некоторые налогоплательщики имеют право  на льготы по земельному налогу, установленные  статьей 395 НК РФ, в виде освобождения от налога земельных участков, используемых для определенной деятельности³.

    В случае, когда размер не облагаемой налогом суммы превышает размер налоговой базы, определенной в отношении  земельного участка, налоговая база принимается равной нулю.

    Другими словами, в этом случае налогоплательщику  земельный налог платить не нужно.

    Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой  собственности, определяется в равных долях для каждого собственника земли, пропорционально его доле в общей долевой собственности и рассчитывается следующим образом:

Налоговая база = КСТ x Дуч,

    где КСТ - кадастровая стоимость земельного участка;

    Дуч - доля налогоплательщика в праве  на земельный участок.

    Налогоплательщик - совладелец участка, имеющий право на льготу по земельному налогу в виде не облагаемой налогом суммы, определяет налоговую базу по формуле: 

Налоговая база = (КСТ x Дуч) - НС,

    где КСТ - кадастровая стоимость земельного участка;

    Дуч - доля налогоплательщика в праве  на земельный участок;

    НС - не облагаемая налогом сумма.

    Налогоплательщик - совладелец земельного участка, имеющий  право на льготу в соответствии со ст. 395 Налогового кодекса РФ, определяет налоговую базу так:

 Налоговая  база = (КСТ x Дуч) - (КСТ x Дуч) x Дплощ x (1 - К ), где

 КСТ - кадастровая  стоимость земельного участка;

 Дуч - доля  налогоплательщика в праве на  земельный участок;

 Дплощ - доля  необлагаемой площади земельного  участка;

 К - коэффициент  использования налоговой льготы (если льгота, применяется неполный период).

    Если  собственник не распоряжается своей  земельной долей более трех лет  с момента приобретения прав на нее, то она выделяется в земельный  участок.

    При этом субъект Российской Федерации, а в некоторых случаях муниципальное  образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта или муниципального образования на этот земельный участок.

    Статья 394 НК РФ устанавливает предельные размеры  налоговых ставок, применяемых в  зависимости от принадлежности земельного участка к той или иной категории земель и разрешенного использования земельного участка. Ставка 0,3 процента установлена для:

    - земель сельскохозяйственного назначения, земель в составе зон сельскохозяйственного  использования в поселениях и  используемых для сельхозпроизводства;

    - земель, занятых жилищным фондом, объектами инженерной инфраструктуры  ЖКХ. Исключение составляют доли  в праве на земельный участок,  приходящейся на объект, не относящийся  к жилищному фонду и к объектам  инженерной инфраструктуры ЖКХ.  Чтобы определить состав объектов инженерной инфраструктуры ЖКХ, необходимо руководствоваться положениями

    Градостроительного  кодекса РФ и другими документами, регламентирующими градостроительную  деятельность;

    - земель, отведенных для жилищного  строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства.

    Для прочих же категорий земель действует  ставка 1,5 процента. 

1.2.  Государственная  регистрация прав  на земельные участки 

    В соответствии с Гражданским  Кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения ⁴.

    Таким образом, согласно ст. 130 ГК РФ земельные  участки относятся к недвижимому  имуществу.

    Право собственности и другие вещные права  на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и  прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр прав) учреждениями юстиции.

    Такое положение установлено п. 1 ст. 131 ГК РФ.

    При этом в п. 2 ст. 8 и ст. 223 ГК РФ указывается, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

    Иной  порядок приобретения права установлен для приобретения в общую долевую  собственность земельного участка, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

    Такой земельный участок переходит  бесплатно в общую долевую  собственность собственников помещений  в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

    Основанием  является п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса  Российской Федерации".

    В этом случае государственная регистрация  права общей собственности на земельный участок носит не правообразующий, а правоподтверждающий характер.

    Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения  права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе земельный участок, занятый многоквартирным домом и иными объектами, входящими в его состав) (п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

    При этом следует иметь в виду, что  государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с Законом № 122-ФЗ.

    Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих  записей о правах в Единый  реестр  прав ⁵.

    Порядок внесения указанных записей установлен в Правилах ведения Единого реестра прав, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

    При заключении договора купли-продажи  земельного участка государственная регистрация производится путем внесения в Единый реестр прав записей:

• о праве собственности на участок, возникающем у покупателя в
• результате сделки; о прекращении права собственности на участок у продавца;
• о сделке: ее предмете, условиях, сторонах, реквизитах договора.

    Поэтому при купле-продаже земельного участка (или доли в праве общей собственности  на земельный участок) право собственности  на участок переходит от продавца к покупателю в день внесения указанных  записей в Единый реестр прав.

    Право собственности на земельный участок  в связи с покупкой другого  объекта недвижимости, расположенного на этом участке (здания, сооружения), также  возникает в день внесения в Единый реестр прав записей о праве собственности  на указанный участок у продавца и прекращении этого права у покупателя, если не идет речь о приобретении доли в праве общей собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом.

    Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним осуществляется в заявительном порядке.

    В ситуации, когда права на земельный  участок возникают (переходят, прекращаются) на основании договора купли-продажи, в регистрирующий орган должны обратиться с заявлением о проведении регистрации  обе стороны договора (продавец и покупатель) либо уполномоченное ими лицо (при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности).

    Если  одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации прав, тогда переход права собственности  регистрируется на основании решения  суда, вынесенного по требованию другой стороны.

    Правообладателю (покупателю) выдается свидетельство  о произведенной государственной  регистрации возникшего у него права  собственности.

    Договор купли-продажи тоже представляется в уполномоченный орган для регистрации.

    При государственной регистрации права  собственности или иного вещного  права, возникшего на основании сделки, в штампе регистрационной надписи  на документе после слов: "Произведена  государственная регистрация" указывается  вид зарегистрированного права, проставляются дата государственной регистрации и номер, под которым это право зарегистрировано в Едином реестре прав⁶.

    Если  на основании одной сделки в Едином реестре прав зарегистрированы права  на несколько объектов недвижимого  имущества (например, земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения), в штампе регистрационной надписи на документах после слов: "Произведена государственная регистрация" указывается вид зарегистрированного права и вид объекта недвижимого имущества, право на который было зарегистрировано под номером регистрации, указанным в штампе.

    Продавцу, утрачивающему право собственности  на земельный участок в связи  с совершением сделки, свидетельство  о государственной регистрации  не выдается.

    Он  может подтвердить факт прекращения (перехода) права собственности вышеуказанным штампом регистрационной надписи на договоре.

    Юридическое лицо, являющееся собственником здания (сооружения, помещения), приобретенного по договору купли-продажи, признается налогоплательщиком земельного налога с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок (долю земельного участка), занятый объектами недвижимости.