Земля и ее реальная стоимость

    До  момента государственной регистрации  прекращения соответствующего права  на земельный участок, занятый объектом недвижимости, право собственности на которое прекращено в связи с его продажей, налогоплательщиком признается продавец объекта недвижимости.

    При отказе от права собственности на земельный участок этот земельный  участок приобретает режим бесхозяйной  недвижимости.

    Порядок прекращения права собственности  устанавливается гражданским законодательством. При отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком организация подает заявление  об отказе от права на земельный  участок в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.  

1.3.  Категория земель  и их государственная  кадастровая оценка 

    Категория земель - это часть земельного фонда, выделенная по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим.

    Отнесение земель к категориям осуществляется согласно действующему законодательству в соответствии с их целевым назначением  и правовым режимом. От вида категории  земли зависят ставки земельного налога, а также кадастровая стоимость  земельного участка

    Определены  семь  категорий  земель⁷.

    Земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

    - земли сельскохозяйственного назначения;

    - земли поселений;

    - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,  информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

    - земли особо охраняемых территорий  и объектов;

    - земли лесного фонда;

    - земли водного фонда;

    - земли запаса.

    Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений,

предоставленные для нужд сельского хозяйства, а  также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных целей, связанных с сельскохозяйственным производством:

• гражданами, в т.ч. ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
• хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями;
• некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
• казачьими обществами и родовыми общинами;
• опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений.

    Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

    Черта поселений представляет собой внешние  границы земель, которые устанавливаются  на основании градостроительной и землеустроительной документации и утверждаются органами государственной власти.

    В соответствии с ГК РФ все поселения  подразделяются на городские и сельские. К городским относятся города и поселки, а к сельским - села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы и иные поселения.

    В состав земель поселений входят как  сельскохозяйственные, так и несельскохозяйственные угодья.

    Из  несельскохозяйственных угодий наиболее значительные площади в структуре  земель поселений заняты застройкой, находятся под дорогами, улицами и площадями

    В состав земель поселений входят земельные  участки, отнесенные к территориальным  зонам - жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов.

    Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической  деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ.

    Согласно  статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой  стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

    Порядок проведения государственной кадастровой  оценки земель устанавливается Правительством РФ⁸.

    Проведение  государственной кадастровой оценки земель установлено Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (далее - Правила), утвержденными  Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316.

    Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

    В процессе государственной кадастровой  оценки земель проводится оценочное  зонирование территории. При этом оценочной зоной признается часть  земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования  и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

    В зависимости от территориальной  величины оценочных зон их границы  совмещаются с границами земельных  участков с учетом сложившейся застройки  и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, железных дорог), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

    По  результатам оценочного зонирования  составляется карта (схема) оценочных  зон и устанавливается кадастровая  стоимость единицы площади в  границах этих зон.

    Кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой  оценки земель вносятся в государственный  земельный кадастр.

    Органы  исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Роснедвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки.

    Пунктом 14 ст. 396 НК РФ установлено, что по результатам  проведения государственной кадастровой  оценки земель кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года доводится до сведения налогоплательщиков.

    С 2008г. порядок доведения указанных  сведений изменился. Установлены новые  правила, согласно которым территориальные  органы Роснедвижимости должны бесплатно предоставлять налогоплательщикам земельного налога, признаваемым таковыми в соответствии со ст. 388 НК РФ, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения⁹.

    Данные  сведения предоставляются по письменному  заявлению налогоплательщика.

    Сведения, внесенные в государственный  кадастр недвижимости, предоставляются  органом кадастрового учета по запросам любых лиц. Эти сведения предоставляются  в виде:

• копии документа, на основании которого сведения об объекте

недвижимости  внесены в государственный кадастр  недвижимости;

• кадастровой выписки об объекте недвижимости;
• кадастрового паспорта объекта недвижимости;
• кадастрового плана территории;
• кадастровой справки.

    Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения, за исключением сведений, предоставляемых в виде кадастровых  планов территорий или кадастровых  справок, предоставляются в течение  десяти рабочих дней со дня получения  органом кадастрового учета соответствующего запроса.

    Срок  предоставления сведений в виде кадастровых  планов территорий или кадастровых  справок не превышает пятнадцать или тридцать рабочих дней со дня  получения органом кадастрового учета запроса. 

1.4.  Положения Земельного  кодекса  РФ, устанавливающие цену земельного участка  при  его продаже или покупке 

    Статьей 2 Закона № 137-ФЗ установлено, что до 1 января 2010 г. осуществляется продажа  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности:

• коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;
• гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного Кодекса РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

    При этом если приобретаются указанными лицами земельные участки, то их цена устанавливается субъектами РФ в таких пределах:

    -20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек;

    -2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

    До  установления субъектами РФ цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности  цена земельного участка.

    До 1 января 2010 г. лица, не указанные выше и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами РФ, в населенных пунктах с численностью населения:

    - свыше 3 млн. человек - в размере  от 5 до 30-кратного размера ставки  земельного налога за единицу  площади земельного участка;

    - от 500 тыс. до 3 млн. человек - в  размере от 5 до 17-кратного размера  ставки земельного налога за  единицу площади земельного участка;

    - до 500 тыс. человек, а также за  пределами границ населенных  пунктов - в размере от 3 до 10-кратного  размера ставки земельного налога  за единицу площади участка.

    До  установления субъектами РФ цены земельного участка применяется минимальный  для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. 

1.5.  Выкупная  цена  за   изымаемую   землю 

    Имущественные отношения по владению, пользованию  и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются ГК РФ и ЗК РФ.

    Согласно  ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности  земельные участки, вправе их продавать, дарить, отдавать в залог и распоряжаться  иным образом.

    Статьей 15 Федерального закона от 25.10.2001 N 136-ФЗ предусматриваются равные права граждан и юридических лиц по выкупу земельных участков в собственность.

    Эти права распространяются на все земельные  участки, за исключением тех, которые  в соответствии с ЗК РФ не могут  находиться в частной собственности.