Земля и ее реальная стоимость

    Исчисленная сумма земельного налога (сумма авансовых платежей по налогу) доводится до физических лиц - собственников жилых помещений в многоквартирном доме уведомлением, направляемым налоговыми органами. 
 

    В Жилищном кодексе РФ приводится понятие  "товарищество собственников жилья".

    Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном жилом доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в этом доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

    ТСЖ является юридическим лицом с  момента его государственной  регистрации.

    Доля  в праве общей собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).

    Собственники  жилых и нежилых помещений  в многоквартирном доме признаются налогоплательщиками в том случае, если в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, проведен государственный кадастровый учет (определены границы земельного участка под домом, присвоен кадастровый номер земельному участку).

    Если  правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, оформлены на ТСЖ, то до переоформления права на земельный участок налогоплательщиком земельного налога признается ТСЖ как самостоятельное юридическое лицо.

    Юридическому  лицу при исчислении земельного налога необходимо правильно применить  налоговую ставку в отношении конкретного земельного участка.

    Рассмотрим  отдельные случаи применения налоговой  ставки.

    Согласно  Налогового Кодекса РФ ставка земельного налога, устанавливаемая нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов Москвы и Санкт-Петербурга), не может превышать¹⁸:

    - 0,3% в отношении земельных участков:

• отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;
• занятых жилищным фондом и объектами инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящийся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно- коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;
• приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

    - 1,5% в отношении прочих земельных участков.

    Устанавливая  ставки, органы муниципальных образований  могут определять дифференциацию ставок в названных пределах в зависимости  от категорий земель или разрешенного использования земельного участка.

    Если  юридическое лицо, например дачный кооператив, использует предоставленный земельный участок для дачного строительства, но из земель сельскохозяйственного назначения, какую ставку следует применить, рассмотрим подробнее.

    Согласно  п. 1 ст. 77 и ст. 81 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства.

    Если  для дачного строительства предоставлен земельный участок из земель сельскохозяйственного  назначения и в правоудостоверяющем  документе на земельный участок  указывается, что участок относится  к землям сельскохозяйственного назначения, то в отношении такого земельного участка при исчислении налога должна применяться налоговая ставка, не превышающая 0,3% его кадастровой стоимости.

    Земельные участки, предоставленные для личного  подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства, могут относиться не только к землям сельскохозяйственного назначения, но и входить в состав земель иных категорий (например, относится к землям населенных пунктов).

    В связи с этим в ст. 394 НК РФ земельные участки, предоставленные для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства, выделены в отдельный перечень земель. 

3.   Земельный  налог  зарубежных  стран

 

    В настоящее время имущественно-земельные отношения формируются под воздействием рыночных механизмов. Поэтому для успешного ведения дел и эффективного управления недвижимостью становится важным знание зарубежного опыта, мировой практики в этой области.

    Изучение  зарубежного опыта позволяет выделить три основных типа организации имущественно-земельных отношений, реализуемых в крупных городах различных стран мира.

    Первый  тип - это политика местных властей в условиях доминирования муниципальной собственности на землю, основанная на использовании преимущественно арендных методов регулирования.

    Такую политику проводят в Финляндии, Швейцарии, Канаде, Индии и других государствах, где главными субъектами земельных  отношений являются городские муниципалитеты, на которых как на крупнейших владельцах и распорядителях земли лежит основная ответственность за справедливый и эффективный отвод земель и регулирование правового положения недвижимости в городских границах.

    Второй  тип - это политика, реализуемая при наличии достаточно свободного рынка городских земель, связанная с использованием менее жестких инструментов регулирования объектов недвижимости (рыночная стоимость, налоги).

    Здесь речь может идти о городах Испании, Португалии, Греции, Кипра, где регулирование  имущественно-земельных отношений  основывается на привлечении инвестиций в недвижимость, в том числе  иностранных, что положительным  образом влияет на экономику городов.

    Третий тип организации управления недвижимостью можно назвать смешанным, то есть комбинирующим элементы первых двух типов.

    Такую политику проводят в США, ФРГ, Великобритании, Италии¹⁹.

    Рассмотрим, например, опыт Финляндии, где считается, что с точки зрения рационального ведения городского хозяйства в собственности муниципальных властей должно быть как можно больше городской недвижимости и земли.

    Во  всех городах страны, включая столицу - г. Хельсинки, в собственности города находятся улицы, парки, зеленые  зоны и участки, на которых расположены объекты общественного назначения.

    В муниципальной собственности Хельсинки  находится более 60% всей городской  территории. В случае большого дефицита бюджета городские власти могут  выставлять участки земли на продажу.

    В г. Хельсинки и многих других городах земельные участки передают в пользование исключительно путем их сдачи в аренду.

    Для городского бюджета это постоянный и стабильный источник дохода. Срок аренды устанавливается в зависимости  от целевого назначения земли: под жилье - до 60 лет; под промышленное строительство и склады - до 30 лет; для коммерческих целей - от 30 до 60 лет.

    Размер  арендной платы определяется в зависимости  от так называемой капитальной, или  оценочной, стоимости участка.

    Для участков, используемых под жилье, арендная плата составляет 4% стоимости участка, то есть примерно 50 долл. (США) за 1 кв. м в центре города (в пригороде эта сумма наполовину меньше), для участков производственного и коммерческого назначения - 5% стоимости участка.

    Налог на недвижимость в Финляндии составляет 1,2% оценочной стоимости²⁰.

    Кроме того, размер арендной платы привязывается  к индексу стоимости жизни, чем  обеспечивается рентабельность в условиях инфляции.

    При этом в первые пять лет повышение  арендной платы осуществляется в 50%-ном размере. В договоре аренды муниципалитет точно оговаривает план застройки и сроки ее осуществления (обычно 2 - 8 лет).

    Арендатор имеет право передать свое право  на аренду третьему лицу без согласования с городскими властями.

    По  окончании срока аренды у арендатора имеется преимущественное право на продление договора, если же муниципалитет отказывает в продлении договора, то он обязан компенсировать арендатору 60% оценочной стоимости возведенных на участке строений, после чего они переходят в муниципальную собственность.

    В Канаде в соответствии с Конституцией собственниками земель являются федеральное  правительство, провинции и муниципалитеты, которые распоряжаются около 90% земельного фонда страны.

    Городские земли являются в основном собственностью муниципалитетов, которые извлекают доход от сдачи в аренду и продажи земельных участков.

    Арендные  платежи определяются процентной ставкой  от стоимости недвижимости.

      Например, средняя цена трехкомнатной  квартиры в центре г. Торонто  составляет 350 тыс. долл., арендная плата в месяц - 1200 долл.   Налоги   на недвижимость  взимаются

муниципалитетами  Канады, которые совершенно самостоятельны в этом вопросе.

    Также облагается налогом (гербовым сбором) и передача недвижимости при совершении купчей. Налоги составляют 0,5 - 1% стоимости земельного участка или другого объекта недвижимости²¹.

    Муниципалитеты  устанавливают сборы на застройку  своей территории, исходя из стоимости земли; не менее 5% суммы этих сборов направляется на благоустройство мест общего пользования.

    Оценка  собственности - основная функция муниципальных  властей, что связано с необходимостью соблюдения в провинции единого  подхода к методам оценки

    В бюджете столицы Канады г. Оттаве земельные платежи составляют более 30%.

    В Швейцарии, где реализуется также первый тип имущественно-земельной политики,

приобретение  недвижимости осложнено рядом законов, например, на приобретение объектов недвижимости существуют даже квоты (2 тыс. участков ежегодно).

    Поэтому всего лишь 18% городских земель находится в частной собственности, остальные земли арендуются у местных органов власти. Инвестиции в недвижимость затруднены, так как в стране запрещена спекуляция на объектах недвижимости: существует закон, не позволяющий перепродавать объекты недвижимости, включая незастроенные участки, по более высокой цене в течение двух лет.

    Швейцария и Скандинавские страны относятся  к числу наиболее экономически развитых и политически стабильных государств мира, что играет немаловажную роль в повышении рейтинга этих стран  на рынке недвижимости.

    За  последние три года общее количество квартир и вилл, проданных в  Швейцарии и Норвегии иностранцам, увеличилось более чем в 2,5 раза. В странах, где реализуется второй тип политики регулирования имущественно-земельных  отношений, предпочтение отдается купле-продаже недвижимости.

    Например, в столице Португалии г. Лиссабоне  сугубо рыночный механизм дополнен рядом  достаточно жестких ограничений  и условий, весьма надежно гарантирующих  соблюдение интересов города и муниципальных  властей.

    Приобретая  земельный участок в собственность, владелец в соответствии с требованиями закона обязуется создать на участке  необходимую социальную инфраструктуру.

    Если  земля приобретается для строительства  предприятий, то речь может идти о  жилых домах, детских садах, школах, парках, супермаркетах.

    Определенные  отчисления должны быть сделаны на охрану окружающей среды, развитие здравоохранения  и культуры.

    Продажа муниципальной земли и недвижимости осуществляется только на открытых аукционах, которые контролируются членами муниципалитета. Окончательное решение о продаже принимает председатель муниципалитета. Налог на недвижимость составляет около 1% стоимости объекта.