Земля и ее реальная стоимость

    Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности" определен порядок выкупа земельных участков.

    Земельные участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и  юридическим лицам в собственность  за плату. Бесплатно они предоставляются  в собственность только в исключительных случаях¹⁰.

    Все земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, муниципальных образований, являются государственной собственностью, разграниченной на собственность Российской Федерации (федеральную собственность) и собственность субъектов Российской Федерации (муниципальную собственность).

    Помимо  права собственности на земельные  участки ст. 20 ЗК РФ предусматривается  право постоянного (бессрочного) пользования.

    Данный  вид владения землей предусмотрен для  государственных и муниципальных  учреждений, казенных предприятий, центров исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Все юридические  лица, за исключением перечисленных, обязаны до 1 января 2010 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

    Арендаторы  земельных участков пользуются преимущественным правом выкупа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

    В соответствии с п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на земельный  участок подлежит государственной  регистрации.

    Переход права собственности на земельные  участки возникает также и  если приобретается здание, строение, сооружение.

    В этом случае к покупателю переходит  право на использование соответствующей  части земельного участка, занятой  зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежним их собственником.

    Выкуп земли осуществляется по рыночной или  кадастровой стоимости.

    Согласно  п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ, пп. "в" п. 2 ст. 2 Закона № 212-ФЗ продажа земельных участков собственникам расположенных на них зданий осуществляется по кадастровой стоимости.

    Порядок определения цены участков разрабатывается  и утверждается уполномоченными  органами государственной власти и  местного самоуправления, которыми согласно пп. "б" п. 2 ст. 2 Закона № 212-ФЗ являются:

    - Правительство Российской Федерации  - для участков федеральной собственности;

    - органы местного самоуправления - для участков муниципальной  собственности.

    Коммерческие  организации и индивидуальные предприниматели, которые приобрели здания в собственность непосредственно у органов государственной власти или органов местного самоуправления, а также граждане и некоммерческие организации, приобретшие здания до 30 октября 2001 г., то  есть  до вступления в силу ЗК РФ, до 1 января 2010 г. могут выкупить земельные участки по цене в размере 20% кадастровой стоимости (для городов с численностью свыше 3 млн. человек) и 2,5% кадастровой стоимости (в других местностях).

    Лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения:

    свыше 3 млн. человек - в размере от 5- до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

    от 500 тыс. до 3 млн. человек - в размере  от 5- до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

    до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов - в размере от 3- до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

    До  установления субъектами Российской Федерации  цены земельного участка применяется  минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

    Освобождаются от выкупной цены общероссийские общественные организации инвалидов, если земельные  участки находятся в государственной (муниципальной) собственности или здания, расположенные на этих участках, находились в собственности организаций инвалидов до вступления в силу ЗК РФ.

    Во  всех остальных случаях оценка земли  производится по рыночной стоимости,  определенной независимым оценщиком¹¹.

    Особенности договоров купли-продажи земельных  участков определены ст. 37 ЗК РФ.

    Так, объектом купли-продажи могут являться только участки, прошедшие государственный  кадастровый учет.

    Покупатель  вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если продавец предоставит ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

    Приобретение  земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах).

    Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных  участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ.

    Для определения среднего уровня кадастровой  стоимости по муниципальному району (городскому округу) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

    При определении рыночной стоимости  земельного участка кадастровая  стоимость земельного участка устанавливается  в процентах от его рыночной стоимости. 

1.6. Особенности  купли-продажи   земельных участков 

    К отношениям по купле-продаже земельных  участков применяются общие положения  о купле-продаже главы 30 ГК РФ с  учетом особенностей, обусловленных  спецификой данных отношений в сфере  регулирования земельного законодательства.

    Договор купли-продажи земельного участка - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность  другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)¹².

    ГК  РФ включает земельные участки в  гражданский оборот и устанавливает  общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки  могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле.

    Земельный кодекс РФ содержит дополнительные требования к договору купли-продажи земельного участка, несоблюдение которых влечет признание такого договора недействительным.

    Так, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие  государственный кадастровый учет.

    Государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре  земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.

    Кадастровый номер - уникальный номер, присваиваемый  земельному участку, который сохраняется за ним до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

    Пункт 2 статьи 37 ЗК РФ признает недействительными  следующие условия договора купли-продажи  земельного участка:

    - устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

    - ограничивающие дальнейшее распоряжение  земельным участком, в том числе  ограничивающие ипотеку, передачу  земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие  ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

    Таким образом, даже если покупатель подпишет договор купли-продажи земельного участка с такими условиями, они  все равно признаются недействительными.

    Кроме того, при заключении договора купли-продажи земельного участка обязанностью продавца является соблюдение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления¹³.

    Эта обязанность закреплена в статье 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного  назначения и означает то, что продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного  назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

    Срок  для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение возможно вручить под расписку или направить заказным письмом с уведомлением о вручении.

    В случае если субъект Российской Федерации  или в соответствии с законом  субъекта Российской Федерации муниципальное  образование откажется от покупки  либо не уведомит в письменной форме  продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

    При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

    Сделка  по продаже земельного участка, совершенная  с нарушением преимущественного  права покупки, признается Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения ничтожной.

      Объектом купли-продажи могут  быть только земельные участки,  прошедшие государственный кадастровый  учет.

      Продавец при заключении договора  купли-продажи обязан предоставить  покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и других ограничениях его использования.

      В договоре купли-продажи указывается  категория земель, к которой относится  земельный участок, поскольку  это влияет на разрешенное  использование такого участка.  К форме договора купли-продажи  предъявляются требования о том,  что он должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

      Продавец обязан сообщить покупателю  полную информацию о своем  земельном участке¹⁴.

    В случае предоставления заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого покупателем земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.