Правовой статус нанимателя по договору социального найма жилого помещения

      Правом  нанимателя является и возможность  приобрести снимаемое жилое помещение  в собственность, то есть приватизировать. Но стоит ли это делать? Наниматель по договору социального найма получает квартиру в бессрочное владение и пользование. Однако она не становится его собственностью, то есть ее нельзя продать, подарить или завещать. В то же время наниматель имеет право с согласия наймодателя свое жилье обменять, зарегистрировать в нем своих родственников, сдать в поднаем, сделать перепланировку. В случае смерти нанимателя все включенные в договор социального найма лица сохраняют права владения и пользования квартирой.

      Главной обязанностью нанимателя является своевременная  оплата жилья и коммунальных услуг. При этом он не оплачивает налог на недвижимое имущество, и грядущие изменения в расчете налога его не затронут. Кроме того, наниматель не несет бремя расходов на содержание общего имущества дома, освобождается он и от платы за капитальный ремонт. В результате стоимость жилья по найму получается существенно ниже приватизированного. Поэтому, вопрос приватизировать квартиру или нет, сугубо индивидуален.

      2.2 Права наймодателя.

      Права и обязанности наймодателя по такому договору социального найма жилого помещения определены в ст. 65 Кодекса. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это - далеко не единственное право наймодателя: Кодекс закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.

      В ч. 2 ст. 65 Кодекса перечислены основные обязанности наймодателя. Наймодатель  жилого помещения по договору социального  найма обязан:

      1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

      2) принимать участие в надлежащем  содержании и в ремонте общего  имущества в многоквартирном  доме, в котором находится сданное  внаем жилое помещение;

      3) осуществлять капитальный ремонт  жилого помещения;

      4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

      Независимо  от того, предусмотрены ли указанные  обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, поскольку эти обязанности установлены в императивных правовых нормах федерального закона.

      Приведенный перечень обязанностей наймодателя  не является исчерпывающим: наймодатель  несет и иные обязанности, предусмотренные  жилищным законодательством (о содержании понятия "жилищное законодательство" см. ст. 5 Кодекса).

      Кроме того, согласно ч. 3 ст. 65, дополнительные (по сравнению с установленными Кодексом и иными актами жилищного законодательства) обязанности наймодателя можно  предусмотреть также непосредственно в договоре социального найма жилого помещения. Однако представляется, что сделать это по инициативе нанимателя жилого помещения по договору социального найма на практике будет непросто⁹.

      Основанием  ответственности наймодателя по договору социального найма является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения (при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения).

      В ч. 1 ст. 66 Кодекс установил отсылочную норму, согласно которой наймодатель  несет ответственность, "предусмотренную  законодательством". Имеется в  виду, в частности, законодательство об административных правонарушениях. Например, КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22), нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

      Если  наймодатель не исполняет такие юридические обязанности, как своевременное проведение капитального ремонта переданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, находящихся в жилом помещении устройств, предназначенных для оказания коммунальных услуг, то Кодекс наделяет нанимателя правами, реализация которых повлечет негативные для наймодателя гражданско-правовые последствия имущественного характера.

      В таких случаях наниматель вправе по своему выбору предъявить к наймодателю  любое из требований, указанных в  ч. 2 ст. 66 Кодекса. Наниматель может потребовать: а) уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме; б) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме; в) возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

      Итак, по договору социального найма жилого помещения, как, впрочем, и по любому другому договору, стороны вступают в правоотношения. Анализируя возникающие права и обязанности, как нанимателя, так и наймодателя, следует отметить, что права нанимателя и членов его семьи гораздо шире. По сути, наймодатель должен своевременно делать капитальный ремонт, следить за состоянием помещения, предоставлять при необходимости другое жилье (большего или меньшего размера). Наниматель, в свою очередь, должен своевременно вносить арендную плату, если она есть, и извещать обо всех действиях с квартирой (сдаче ее в поднаем, желании обменять и т.д.). Иными словами, объем прав и обязанностей у сторон по договору социального найма не одинаковый. Круг обязанностей шире у наймодателя, а круг прав – у нанимателя. 
 
 

      Глава III. Социальный найм жилья в Пермском крае: проблемы соблюдения законодательства.

     Общие принципы договора социального найма  жилого помещения регламентируются Жилищным кодексом Российской Федерации. На местном уровне вводится ряд норм, конкретизирующих данный процесс. Это, как обозначалось выше, делает договор  социального найма индивидуальным в каждом из субъектов.

     На  территории Пермского края, соответственно, действует свой закон, однако экономические  условия нашего региона не дают реализовывать  программы, обеспечивающие муниципальным  жильем нуждающихся слоев населения, в полной мере. Так, по данным за 2007 год, в муниципальной очереди на жилье стояли 7300 детей-сирот. При этом 2700 человек из них уже достигли 18 лет. А муниципалитет выделил за год жилье только для 265 человек. В 2008 году в первом полугодии жилье выделено только для 87 детей¹⁰, то есть количество муниципальных квартир уменьшается, а очередь на них растет.

     Жилье по договору социального найма предоставляется  из жилищного фонда. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, государственный и муниципальный специализированный жилищный фонд включает в себя жилые помещения маневренного фонда для временного размещения граждан в указанных в законе случаях, а также жилые помещения, предназначенные для проживания граждан, отнесенных в соответствии с законодательством к категории лиц, нуждающихся в специальной социальной защите. Следует заметить, что помещения из маневренного фонда предоставляются из расчета 6 квадратных метров на человека, что вдвое меньше, чем необходимо это делать по договору социального найма жилого помещения. Кроме того, жилье из резервов маневренного фонда не рассчитано на постоянное проживание, а является временным.

     Анализ предоставленной в адрес Уполномоченного по правам человека главами поселений информации свидетельствует о том, что на территории Пермского края вышеназванные виды жилых помещений практически отсутствуют.

     В 2009 году в Пермском крае мы наблюдали  рост числа обращений граждан  в органы государственной и муниципальной  власти с жалобами на нарушение жилищных прав. Статистика обращаемости граждан  подтверждает, что остались нерешенными такие проблемы, как отсутствие возможности для предоставления «крыши над головой» лицам, попавшим в трудную жизненную ситуацию и крайне медленное обеспечение жильем отдельных категорий граждан.

     Это говорит о том, что в крае существует ряд правовых проблем, связанных с разработкой механизма помощи нуждающимся в жилье. Правда, иногда происходит так, что вроде помогли, но от этого люди оказались в еще менее комфортной обстановке. Так, пытаясь улучшить жилищные условия жильцов аварийных и ветхих домов, органы власти ряда муниципальных образований умудрялись переселять людей не только в такое же ветхое, но порой и меньшей площади жилье. Министерство регионального развития Российской Федерации комментирует это явление следующим образом: переселение из аварийного жилья не имеет своей целью улучшение жилищных условий и направлено на реализацию положений ст. 40 Конституции РФ, предусматривающей, что каждый имеет право на жилище, в связи с чем, решение вопроса об улучшении жилищных условий переселенцев должно зависеть исключительно от возможностей органов местного самоуправления.

     В Пермском крае, по сути, отсутствует политика, направленная на информирование сторон об изменении жилищного законодательства. Жилищные службы забывают о тех, кто до сих пор проживает в ветхом и аварийном жилье, а таких – большинство, на них приходится более половины фонда таких квартир и комнат. Кроме того, горожан несвоевременно знакомят со списками жилых домов, включенных в перечень ветхих или подлежащих расселению.

     Причина этого, по результатам опроса глав поселений Пермского края, заключается в высокой степени износа имеющегося жилищного фонда и об отсутствии возможности участвовать в программах софинансирования мероприятий по капитальному ремонту домов из-за отсутствия на территории поселений действующих товариществ собственников жилья. Обмен аварийного жилья на ветхое обусловлен острым дефицитом муниципального жилищного фонда.

     Данная  проблема, впрочем, является закономерной. Муниципалитету не выгодно оповещать о новых домах в составе списка ветхих, ведь их необходимо расселять, а для этого необходимы квартиры, которых на данный момент в наличие нет.

     Также нуждается в поправках часть  законодательства, регламентирующая процесс  предоставления субсидий на приобретение или строительство жилья гражданам, которые «устали его ждать». Согласно принятому в Пермском крае закону «О предоставлении жилых помещений государственного жилищного фонда Пермского края по договорам социального найма» на данный момент к таким группам населения относятся чиновники и милиционеры, проработавшие на своих постах не менее 5 лет, реабилитированные лица, имеющие инвалидность или являющиеся пенсионерами, спортсмены (призеры Олимпийских игр или чемпионатов мира, проживающие на территории края не менее 5 лет), а также ряд других категорий¹¹. Примечателен факт, что в первоначально принятом законе в этом списке отсутствовала категория дети-сироты, и только потом она была добавлена. Это говорит о том, что законы рассматриваются не внимательно и, возможно, некомпетентными кадрами – поэтому практически в любом законе присутствуют так называемые «лазейки».

     На  практике мы можем наблюдать, что  в абсолютном большинстве территорий края жильем обеспечиваются только категории граждан, предоставление жилья которым осталось финансовым обязательством федерального центра. Об остроте проблемы свидетельствуют данные, предоставленные администрациями поселений в ответ на запрос Уполномоченного по правам человека Пермского края. По итогам 2009 года обеспеченность населения Пермского края жилыми помещениями по договору социального найма составила в среднем 5,7%, при этом реализация прав граждан на внеочередное получение жилья (часть 2 статьи 57 ЖК РФ) стала возможной лишь в 1,2% случаев от общего числа претендентов. Иными словами, нуждающиеся в жилье категории граждан, такие как инвалиды, дети-сироты обречены на «долгостояние» в очереди на получение жилья.

     Пермские  власти предложили альтернативу договору социального найма жилья. В 2009 году стартовал проект по выдаче сертификатов на приобретение жилья детям-сиротам. За этим шагом кроется попытка муниципальных властей перевести процесс получения жилья на рыночные механизмы. Сразу же появляется минус: муниципальное жилье дешево, в то время как покупать уже готовые квартиры, мягко говоря, не выгодно. То есть введение данной процедуры не обеспечит экономии бюджета, хотя, скорее всего, денежных средств на каждого нуждающегося будет выделяться как на покупку муниципального жилья, то есть у людей не будет фактической возможности купить приличную квартиру (комнату).

     Итак, мы можем сказать, что получить жилье по договору социального найма крайне сложно. В том плане, что требуется «выстоять» огромную очередь и, тем самым, процедура получения квартиры затягивается на годы. Требуется реформирование законодательства и принятие ряда мер, ускоряющих этот процесс.