Экономическое обоснование передачи в доверительное управление объекта недвижимости, принадлежащего городу

- страхование гражданской ответственности  смежных и подрядных организаций;

- предоставление банковских, имущественных  и других гарантий при кредитовании и других финансовых операциях.

Предпочтительным способом защиты интересов собственника, клиентов и управляющей компании является страхование. Страхование может использоваться при передаче в управление объектов городской собственности. Перечень возможных страховых случаев определяется собственником имущества и согласовывается с управляющей компанией.

Система контроля управления объектами собственности города Екатеринбурга основывается на постоянном наблюдении за экономической обоснованностью действий управляющих.

В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы при управлении объектом. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям собственника. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от продажи продукции, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объектов недвижимости. В ходе периодических экономических экспертиз необходимо:

- определять период планирования  бюджета расходов и доходов  от управления объектом собственности города Екатеринбурга (краткосрочный бюджет города Екатеринбурга содержит данные менее чем за один год, бюджет города Екатеринбурга - это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет города Екатеринбурга прогнозирует данные более чем на один год - 3-5 лет);

- составлять перечень мероприятий  по основным направлениям управления  объектом в разрезе стратегии  управления;

- прогнозировать размер доходов  и расходов от управления объектом  в соответствии со стратегией управления.

Итоговым результатом является периодический мониторинг бюджета доходов и расходов при управлении объектом городской собственности. Бюджет - финансовое, количественно определенное выражение маркетинговых и производственных планов, необходимых для достижения поставленных целей управления. Таким образом, бюджет является квинтэссенцией всех прогнозируемых мероприятий по управлению, в нем отражаются стратегия и планы управления на запланированный период.

Назначение документов периодической отчетности (отчетов управляющего) - информирование учредителя управления об основных результатах деятельности управляющих в течение отчетного периода.

Форма и периодичность представления отчетности устанавливаются договором на управление и распорядительными документами уполномоченных органов Правительства Екатеринбурга. Отчеты управляющих должны подтверждать выполнение планов управления и достижение целей учредителя управления.

Общие требования к содержанию отчетов управляющих:

- сводные финансовые показатели  управления объектом (действительный  валовой доход, операционные расходы, чистый операционный доход и т.д.);

- инвестиции в развитие объекта (работы по капитальному ремонту, приобретение оборудования и т.д.);

- размер вознаграждения субъекта  управления за отчетный период (при необходимости расчет суммы вознаграждения оформляется приложением к отчету);

- перечень мероприятий по управлению  объектом собственности города, осуществленных субъектом управления  за отчетный период.

Конкретные включаемые в отчет показатели и прилагаемые к отчету документы зависят от особенностей договора на управление и формы управления.

Виды отчетности:

- ежеквартальный отчет для отражения  операционных (текущих) результатов  деятельности по управлению;

- годовой отчет, в котором отражаются  тактические (промежуточные) результаты управления;

- отчет за весь период действия  договора, в котором излагаются  стратегические результаты и итоги управления объектом собственности города.

Департамент имущества города Екатеринбурга (в лице ответственного подразделения) на основании представляемых отчетов оценивает выполнение планов управления объектом собственности города и контролирует достижение поставленных целей. Изменения содержания планов управления утверждаются учредителем управления путем оформления дополнительных соглашений к договору на управление.

Помимо отчетов управляющий представляет учредителю:

- копии договоров, заключенных  в период управления объектом  собственности города (договоры на оказание услуг, агентские договоры и т.д.);

- изменения в составе и сроках  выполнения планов управления;

- аналитические материалы по  параметрам спроса и предложения, ценовой ситуации на рынке  продукции предприятия; на рынке  товаров и услуг и др.;

- изменения в кадровом составе  управляющей компании и на  управляемом предприятии;

- документы, регулирующие деятельность  управляющего и объекта управления.

Порядок осуществления контроля регулируется Положением об организации контроля за деятельностью доверительных управляющих по управлению переданным им имуществом города Екатеринбурга (приложение 7 к постановлению Правительства Екатеринбурга).

Расширение системы контроля при управлении собственностью города Екатеринбурга обуславливает развитие и совершенствование системы учета собственности предприятий с долями города Екатеринбурга и переданных в управление объектов, а также системы финансово-экономического анализа деятельности управляющих и городских предприятий.

К основным параметрам учета собственности предприятий города относятся:

- доли города в капитале обществ;

- доли крупных собственников - акционеров  предприятий;

- основное имущество объектов  управления и предприятий с  долями города

Екатеринбурга: объекты недвижимости, права на земельные участки, ценные бумаги, оборудование, интеллектуальная собственность.

К основным параметрам учета при финансово-экономическом анализе относятся:

- финансовая отчетность управляющих  предприятий (баланс и его отчетные  формы);

- объем и номенклатура выпускаемой  продукции;

- структура основных затрат, структура  кредиторской и дебиторской задолженности;

- основные параметры бизнес-планов  и стратегии развития предприятий  и объектов управления.

На основе данных по учету собственности, переданных в управление объектов городской собственности и учетных параметров при финансово-экономическом анализе, формируется интегрированная информационная система с учетом информации и баз данных Департамента имущества города Екатеринбурга, отраслевых департаментов, Департамента земельных ресурсов и других организаций.

На основе системы учета собственности и финансово-экономического анализа деятельности предприятий осуществляется мониторинг стоимости переданных в управление объектов, предприятий с городскими долями и городского фондового портфеля в целом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Дипломный проект выполнен в соответствии с программой и заданием на дипломное проектирование.

В дипломном проекте проанализированы все категории передачи в доверительное пользовании е объектов недвижимости, принадлежащего городу. Дано экономическое обоснование.

На основании имеющихся материалов был приведен пример передачи в доверительное пользование объекта недвижимости принадлежащего на праве собственности Комитету города Березовска Свердловской области.

 Таким образом, доверительное управление имуществом является институтом обязательственного права.

 Концепция "доверительного управления имущества" без утраты права собственности ее собственником, закрепленная в новом Гражданском кодексе РФ, более точно отражает суть доверительных отношений применительно к существующей в нашей стране юридической практике и позволяет широко и эффективно использовать данный вид правоотношений, формируя и развивая при этом цивилизованные формы управления имуществом применительно ко всем видам собственности.

В целом же, институт доверительного управления имуществом - весьма действенный и работающий институт гражданского права.

Доверительное управление предприятиями как имущественными комплексами - наиболее полная и существенная реализация доверительного управления имуществом как юридической модели. В рамках доверительного управления вполне возможны инвестирование и модернизация производственных предприятий, которые насущно необходимы российской экономике. Органическое сочетание различных объектов гражданского права, которые входят в имущественный комплекс предприятия, коррелирует со сложной комбинацией правового и экономического понятия управления, являющегося предметом договора доверительного управления имуществом. Управление предприятием - это комплексное и разноплановое воздействие на сложную систему, и в настоящее время в гражданском праве оно опосредуется единственным договором - договором доверительного управления имуществом.

 По  моему мнению, доверительное управление  предприятием - одна из наиболее  перспективных областей законодательной  работы и практического правоприменения. Вышесказанное относится также и к предприятиям, находящимся в государственной собственности, в особенности к тем, которые испытывают существенные затруднения в привлечении инвестиций и технологической модернизации. Свобода действий доверительного управляющего, его гражданско-правовой статус, предпринимательский риск и ответственность создают в совокупности благоприятный правовой режим для реализации целей эффективного управления государственной собственностью.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

1.[1]Подпункт 3 п. 9 Постановления Правительства  РФ от 11 января 2000 г. N 23 "О реестре показателей экономической эффективности деятельности федеральных государственных унитарных предприятий и открытых акционерных обществ, акции которых находятся в федеральной собственности" (СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 274); Концепция реформирования промышленных предприятий Санкт-Петербурга. Одобрена Правительством Санкт-Петербурга (Протокол N 36 от 10 сентября 1998 г.).

2.[2]Постановление Правительства  РФ от 3 декабря 1997 г. N 1523 "О государственном финансировании мероприятий по реструктуризации угольной промышленности"//СЗ РФ. 1997. N 50. Ст. 5684.

3.[3]Закон Санкт-Петербурга от 30 июня 2004 г. N 334-51 "О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга" (принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 16 июня 2004 г.)//Санкт-Петербургские ведомости. 2004. 13 июля.

4.Коммерческое право. Учебник/Под ред. В.Ф. Попондопуло и В.Ф. Яковлевой. М., 2002. Ч. 1. С. 499.

5.Коммерческое право: Учебник / А.Ю. Бушев, О.А. Городов, Н.С. Ковалевская и др.; Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. СПб., 1997.

6.Конституция РФ 1993 г. - М. “Издательство Новая Волна”. 1997. 63 с.

7.Гражданский  кодекс РСФСР 1964. – М. 1964.

8.Гражданский  кодекс  РФ. ч.1. Утвержден ФЗ РФ 30.11.94. № 52-ФЗ и введен в действие с 01.01.95. - Обнинск: Титул, 1995. 160 с.

9.Гражданский  кодекс РФ. ч.2. - Краснодар: Флер-1, 1996.

10. Указ Президента РФ № 2292 от 24 декабря 1993 г. "О доверительной собственности (трасте)". // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1994. № 1.

<*> Собрание  законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594

Научная литература:

Белов В.А. Ценные бумаги в российском гражданском праве / Под ред. проф. Е.А. Суханова. М., 1996. С. 123 - 139.

11. Алексеев  С.С.  Теория  права. - Харьков,  1994.

12. Карпович В.Д. Комментарий к ГК РФ ч.2.- М., 1996.

13. Козырь О.М., Маковский А.Л., Хохлов С.А. Комментарий к  ГК  РФ  ч.2. – М., МЦФЭР, 1996.

14. Михеева Л.Ю. Доверительное управление имуществом. - М. 1999.

15. Садиков О.Н. Комментарий к ГК РФ ч.2. - М., 1997.

16. Садиков Р.Н.  Комментарий к ГК РФ ч.1. - М., 1996.

17. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское  право. - М., 1998.

Периодическая печать:

18. Дозорцев В.А. Доверительное управление // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 12.

19. Ефимова Л. Доверительные (трастовые) операции коммерческих банков // Хозяйство и право. 1994.  № 10 – 11.

20. Кряжков А.В. Доверительное управление имуществом в России. // Государство и право, 1997. № 3.

21. Лахно П. Бирюков П. Траст - новый институт российского права (О доверительной собственности). // Хозяйство и право, 1995. № 2, 4.

22. Люсов А.Н. Доверительная собственность (траст) и залоговое законодательство // Деньги и кредит, 1995. № 1.

23. Маркалова Н.Г. Договор доверительного имуществом в современном гражданском и банковском законодательстве // Журнал российского права. 1998. № 12.

24. Медведев А. Доверительное управление: бухгалтерский учет и налогообложение. // Хозяйство и право, 1997.  № 5.

25. Миркин Я., Медина И. Доверять ли трасту ? // Экономика и жизнь, 1994. № 5.

26. Назарова Н.П. Траст: правовые основы и практика реализации в США и России // Банковское дело, 1997. № 5.

27. Рябов А.А. Траст в российском праве // Государство и право, 1996. № 9.

28. Суханов Е.А. Гражданский кодекс о доверительном управлении. // Экономика и жизнь, 1996. № 26.

29. Суханов Е.А. Доверительное управление или траст? // Экономика и жизнь, 1995. № 6.

30. Ткаченко Н. Институт доверительного упраления в гражданском законодательстве (Траст). // Экономика и жизнь, 1995. № 2.

31. Турышев П.В. Доверительная собственность // Вестник Московского университета. Сер. 11. Право, 1994. № 6.

32. Шлеин Н. Доверительное управление // Юридическая газета 1997. № 23.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ