Принципы управления объектами недвижимости

Содержание

Введение

Принципы управления объектами  недвижимости

Заключение

Список литературы

Введение

Управление -- это процесс осуществления функций планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для формулирования и достижения поставленных целей.

Управление -- функция организованных (упорядоченных) систем, обеспечивающая сохранение их определенной структуры, поддержание режима деятельности, реализацию их программ и целей (где цель -- идеальный, предполагаемый результат деятельности).

Рассматривая управление недвижимостью, как систему, следует исходить из неоднозначности этого понятия. С одной стороны, под управлением  понимают руководство созданием, функционированием  и развитием объекта недвижимости, с другой стороны -- деятельность субъектов по рациональному распределению всевозможных ресурсов: денег, рабочей силы, сырья, топлива, материалов.

Управление любыми процессами -- это сложная и многофункциональная задача, связанная с взаимодействием многих интеграционных начал -- планированием, организацией, координацией, мотивацией и контролем, обеспечивающих нормальные условия производительного и эффективного труда занятых работников и получение результатов, соответствующих целям.

Управление объектами  недвижимости - принятие решений, направленное на более полное и эффективное  использование объектов недвижимости и оформление документов в отношении  имущественных прав на эти объекты.

Принципы управления объектами  недвижимости

Объекты недвижимости создаются или  приобретаются в собственность  для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или  общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы  их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает  выполнение всех операций, связанных  с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное  управление.

Управление недвижимостью -- осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника [1] .

Управление недвижимостью включает:

- систему законодательного и  нормативного регламентирования  и контроля поведения всех  субъектов рынка недвижимости, осуществляемую  государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих  и других документов на объекты  недвижимости;

- управление объектами недвижимости  в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы -- муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

- правовом -- распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом -- управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- техническом -- содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности  использования недвижимости в интересах  собственника.

Управление недвижимостью -- это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может  быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки зрения управления недвижимостью  субъектами рынка недвижимости выполняются  следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости.

а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

- создание законов, постановлений,  правил, инструкций и положений,  регулирующих функционирования  рынка недвижимости;

- введение механизма ответственности  за нарушение нормативных требований  при совершении сделок с объектами  недвижимости;

- контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

- регистрация прав на объекты  недвижимости и сделок с ними;

- лицензирование предпринимательской  деятельности в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

- налогообложение объектов недвижимости  и предоставление льгот;

- реализация государственных целевых  программ;

- установление амортизационных  норм;

- реформирование жилищно-коммунального  хозяйства;

- комплексное решение вопросов  землепользования и приватизации  земли, развития инженерной инфраструктуры  и т.д.

2. Общественное воздействие.

Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

3. Управление определенными объектами  недвижимости:

- операционной недвижимостью -- недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

- инвестиционной недвижимостью -- недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

4. Управление системами объектов  недвижимости субъектов Федерации:

- управление системами жилой  недвижимости;

- управление системами нежилой недвижимости.

Обслуживанием городского жилого фонда  занимаются районные жилищные агентства (РЖА).

Системами нежилой недвижимости управляют  районные агентства КУГИ.

В качестве примера управления жилой  недвижимостью можно привести создание Городского объединения домовладельцев (ГОД) в Санкт-Петербурге, которое  станет единым органом, выполняющим  функции заказчика на обслуживание жилья, находящегося в собственности  ЖСК и ТСЖ.

Управляющий недвижимостью - это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Деятельность управляющего недвижимостью  предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем  недвижимости как основными субъектами рынка недвижимости, но и с подрядными организациями, которые осуществляют уборку и ремонт объектов недвижимости, поставляют электроэнергию, воду, тепло. В обязанности управляющего входит создание собственного коллектива работников, обслуживающих вверенный объект.

«Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью», принятые Национальной ассоциацией управляющих  недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника в отношении  какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта  недвижимости: замысел; анализ, проектирование; возведение (строительство); ввод в  эксплуатацию; обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и ремонт; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; изменение функционального назначения; утилизация.

Работа с объектом производственной недвижимости представляет собой достаточно сложный процесс, состоящий из нескольких этапов.

1. Отношения с собственниками  объектов недвижимости играют  ключевую роль в успехе управления  объектом, ибо от сложившихся  отношений в основном будет  зависеть результат. Деятельность управляющего в отношениях с собственником должны быть легитимны и прозрачны, а взаимоотношения между собственником и управляющим соответственно оформлены.

Правоотношения между собственником  и управляющим прописаны только в ГК РФ, где содержатся лишь общие  положения. В результате сохраняется  возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность  одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может  распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных  договором. Когда управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и  масса других подводных камней.