Принципы управления объектами недвижимости

op:5pt;margin-bottom:5pt;line-height:12pt">- балансовая стоимость арендуемого  имущества, являющейся основой  расчета обязательных платежей  управляющей компании; 

- норма амортизационных отчислений  в коэффициентах;

n₁ - норма накладных расходов подрядчика, принявшего на себя ведение работ по капитальному ремонту, %;

n₂ - планируемая прибыль подрядчика, %;

n₃ - налог на добавленную стоимость по работам капитального ремонта сдаваемого в аренду имущества %;

Ним - налог на имущество;

- отчисления в бюджет по земельному участку в целом или его части, приходящейся на долю арендуемого объекта недвижимости.

Ним (годовая величина платежа) определяется произведением остаточной стоимости имущества, переданного в аренду, на ставку налога на имущество, установленную законодательством.

Составляющая, формируемая по обязательным платежам за землю, использует величину земельного участка (Si), арендуемого полностью, или приходящуюся в расчете на арендуемую площадь нежилого помещения:

, (1.5)

Si - площадь земельного участка в квадратных метрах, приходящаяся на арендуемую площадь помещения;

Нзем. - нормативная ставка за землю, установленная по данному участку;

Нуб. - плата за уборку территории - по ставкам, установленным для данной территории местными органами власти.

Третья группа затрат Зо.н., связанная с расходами управляющей компании на содержание объекта аренды, определяется по методу калькулирования затрат. Они могут включать в себя:

1) прямые затраты (З):

- на материалы;

- на аренду офисного помещения  или при наличии собственного  офисного помещения -- амортизацию;

- на амортизацию оборудования;

- на заработную плату;

- на отчисления во внебюджетные  фонды;

- на коммунальные расходы;

- на транспортные расходы;

- на прочие;

2) накладные расходы (HP):

- стоимость консультационных услуг;

- стоимость услуг аудитора;

- представительские расходы;

- расходы на рекламу;

- прочие расходы;

3) налоги (Н):

- на имущество;

- на содержание жилищного фонда  и объектов социально-культурной  сферы;

- прочие.

Сумма затрат Зо.н. управляющей компании по виду деятельности, связанной с арендой нежилых помещений, можно рассчитать по формуле:

3о.н. = 3 + НР + Н. (1.6)

Затраты по каждому конкретному  помещению, передаваемому в аренду, определяются из выражения:

, (1.7)

где Зо.н. - удельная величина суммы затрат управляющей компании, связанных с арендой нежилых помещений;

Sобщ - общая площадь сдаваемых управляющей компанией в аренду помещений;

Sp - площадь арендуемого помещения.

При проведении таких расчетов управляющая  компания имеет обоснованные данные для осуществления маркетинга по сделкам аренды нежилых помещений.

Договорная арендная плата будет  отличаться от ее лимитной величины. Часть  этой суммы может формировать  страховой фонд сделок по аренде нежилых  помещений, а оставшаяся образует ожидаемую  прибыль управляющей компании по данному виду деятельности,

В структуре расчета арендной платы  используются величины показателей, ставок налогов или иных платежей, которые  устанавливаются законодательным  путем или иным образом, не зависимым  от управляющей компании. Это предопределяет необходимость пересмотра в течение  времени величин как лимитной, так и договорной арендной платы. Эти условия, хотя и очевидны, но должны быть оговорены в договоре аренды.

Дополнительным источником может  служить объем услуг, оказываемых  арендатором. К их числу можно  отнести создание общественной автомобильной  парковки, предоставление услуг связи, современной, офисной техники и  мебели.

Потенциальный Доход -- суммарная арендная плата, получаемая от сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.

Действительный (эффективный) доход -- это потенциальный доход, скорректированный на величину потерь от незанятости помещений, льгот по арендной плате, потерь от недобросовестных арендаторов и пр., называется действительным (эффективным) доходом.

Как показал опыт работы бизнес-центров, экономически выгоднее недобирать потенциальный доход, но зато иметь стопроцентную загрузку. В Санкт-Петербурге действует несколько десятков частных управляющих компаний, в том числе созданных непосредственно на предприятиях для управления собственным имуществом. Управляющие предлагают услуги по управлению неэффективным собственникам.

Для управляющих недвижимостью  привлекательными являются объекты, принадлежащие  городу. Однако из-за несовершенного законодательства доверительное управление не получило широкого распространения.

В Санкт-Петербурге более 20000 зданий сдается  в аренду и только 30 объектов находится  в доверительном управлении. Районные агентства КУГИ не в состоянии  эффективно управлять каждым конкретным объектом. В результате городская  аренда на 30% ниже рыночной и обслуживание полностью отсутствует. Управляющая компания смогла бы организовать комплекс услуг для арендатора, перечислить дополнительные средства в бюджет, увеличить при этом доходы как минимум на 15 % и заработать на этом виде предпринимательской деятельности.

Правоотношения между собственником  и управляющим прописаны только в ГК РФ. Но ГК РФ содержит лишь общие  положения. В результате сохраняется  возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность  одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может  распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, которые  предусмотрены договором. Когда  же управляющая компания оказывается  чьим-либо должником, на имущество, которым  она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других сложностей.

Система управления недвижимостью  в субъектах Федерации решается по разному и принимают в ней участие различные отраслевые структуры, работу которых координирует Администрация субъекта.

Заключение

Управление объектами  недвижимости - принятие решений, направленное на более полное и эффективное  использование объектов недвижимости и оформление документов в отношении  имущественных прав на эти объекты.

Объекты недвижимости создаются или  приобретаются в собственность  для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или  общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы  их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает  выполнение всех операций, связанных  с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное  управление.

Управление недвижимостью -- осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

- систему законодательного и  нормативного регламентирования  и контроля поведения всех  субъектов рынка недвижимости, осуществляемую  государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих  и других документов на объекты  недвижимости;

- управление объектами недвижимости  в интересах собственника.

Объектами управления выступают как  собственно объекты недвижимости, так  и соответствующие им системы -- муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

- правовом -- распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом -- управление доходами  и затратами, формирующимися в  процессе эксплуатации недвижимости;

- техническом -- содержание объекта  недвижимости в соответствии  с его функциональным назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности  использования недвижимости в интересах  собственника.

Управление недвижимостью -- это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может  быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка  недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью - это  деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и  контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.