Экономическое обоснование передачи в доверительное управление объекта недвижимости, принадлежащего городу

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего образования

«Уральский государственный экономический университет»

Колледж

 

 

 

 

 

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

 

Тема: Экономическое обоснование передачи в доверительное управление объекта

недвижимости, принадлежащего городу.

 

 

Колледж УрГЭУ Специальность «Земельно-имущественные отношения » Кафедра Экономики жилищного коммунального хозяйства и энергетики Дата защиты _________________ Оценка _____________________

Исполнитель _________________ Радукина Ю. В. Группа 14-03 ЗИО Руководитель ________________ Астратова Г. В., Заведующий кафедрой, доктор экономических наук, кандидат технических наук, профессор. Нормоконтролер _____________ Зотов Ф. П. Рецензент ___________________ Курмачев А. Н.

 

                                                                         

 

 

 

 

Екатеринбург

2017

СОДЕРЖАНИЕ

Введение                                                                                                       3

          1. Общие положения о доверительном управлении имуществом.          9

          1.1.  Объекты доверительного управления                                               11

          1.1.1.  Доверительное управление государственным имуществом        28

          1.1.2. Доверительное управление муниципальным имуществом         29

          1.1.3. Налогообложение сделок                                                                 30

          1.1.4. Доверительное управление: стороны сделки                              31

          2. Договор доверительного управления имуществом                            34

2.1. Пример договора                                                                                 42

3.Государственная система контроля                                                       43

 Заключение                                                                                                49

Список используемых источников                                                           51

Приложение                                                                                                 54

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Доверительное управление имуществом - правовой институт в системе российского гражданского права, имеющий особенности правового регулирования в сфере предпринимательской деятельности. Доверительное управление имуществом введено в законодательство Российской Федерации ч. 4 ст. 209 ГК РФ, гл. 53 ГК РФ в качестве самостоятельной правовой формы управления чужим имуществом, осуществления всех правомочий собственника в едином процессе предпринимательской деятельности по управлению чужим имуществом.

Актуальностью выпускной квалификационной работы является основной эффект для городской экономики от передачи в доверительное управление объектов недвижимости принадлежащих городу, в первую очередь заключается в появлении дополнительных инвестиций за счет внедрения новых форм управления городской собственностью, увеличения доходной части бюджета города Екатеринбурга, ожидаемом повышении финансово-экономических показателей деятельности предприятий с долей города в уставном капитале.

Целью выпускной квалификационной работы является исследование передачи в доверительное управление объекта недвижимости, принадлежащего городу.

Исходя из данной цели, можно сформулировать следующие задачи выпускной квалификационной работы:

• Внедрить современные методы управления, делегировать часть управленческих функций специализированным компаниям и профессионалам с учетом требований  законодательства РФ.
• Создать дополнительные механизмы привлечения  инвестиций в экономику города.
• Создать прозрачную структуру управления собственностью города Екатеринбурга , осуществить группировку городской собственности по степени значимости, видам деятельности, доходности и управляемости.
• Проводить обоснованную оценку эффективности управления собственностью города Екатеринбурга.

 Правовая модель доверительного  управления возникла как конкурентная  по отношению к праву хозяйственного  ведения и оперативного управления, памятникам "единой фабрики" социалистического народного хозяйства.

Право оперативного управления введено в российское законодательство Основами гражданского законодательства Союза СССР и республик 1961 г., чему предшествовала разработка модели права оперативного управления академиком А.В. Венедиктовым, в частности в его труде "Государственная социалистическая собственность" (М., 1948). В Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. правовая модель оперативного управления была внесена в 1987 г. и определялась следующим образом: "Имущество, закрепленное за государственными, межколхозными, государственно-колхозными и иными государственно-кооперативными организациями, состоит в оперативном управлении этих организаций, осуществляющих в пределах, установленных законом, в соответствии с целями их деятельности, плановыми заданиями и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения имуществом" (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1987. N 9. Ст. 250).

 Право хозяйственного ведения под наименованием "право полного хозяйственного ведения" было законодательно внедрено как самостоятельная правовая модель Законом СССР "О собственности в СССР" (Ведомости Верховного Совета СССР. 1990. N 11. Ст. 164). Согласно ст. 294, 295 ГК РФ, "государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом. Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

 Собственник имеет право  на получение части прибыли  от использования имущества, находящегося  в хозяйственном ведении предприятия... Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами".

 Право хозяйственного ведения  и право оперативного управления  удовлетворяли потребности плановой экономики, но в рыночной экономике в отдельных случаях оказываются неэффективными [1]. Например, в случаях ликвидации, несостоятельности (банкротства) унитарных государственных или муниципальных предприятий возможна передача имущества государством-собственником в доверительное управление предпринимателям-управляющим, специалистам в области финансового менеджмента. Ликвидация госпредприятий по мотивам неэффективности деятельности (входящая в понятие реструктуризации [2] ) также влечет за собой внедрение доверительного управления государственным имуществом, передачу его в руки предпринимателей - доверительных управляющих [3].

Роль доверительного управления актуальна в том отношении, что оно призвано сформировать новый слой управляющих - предпринимателей, специалистов в сфере рыночной экономики. Доверительное управление имуществом - это правовая форма опосредования долгосрочного инвестирования в реальный сектор экономики, включая военную и сырьевую промышленность, науку, образование, агропромышленный комплекс. В России существует потенциал коммерческой элиты нового типа, владеющей знаниями в области финансового менеджмента, способных извлечь прибыль независимо от конкретной природы капитала.

 Следует подчеркнуть, что доверительное  управление имеет признак доверительности, который указывает на постепенность и преемственность смены управленческих элит, смены директоров управляющими на основе сотрудничества и взаимного доверия хозяйственной и коммерческой элит.

В монографии сформулирован ряд предложений по совершенствованию действующего законодательства о доверительном управлении имуществом, которые можно было бы включить в закон о доверительном управлении имуществом. Такие предложения затрагивают проблему определения управления имуществом в частном (гражданском, коммерческом) праве, соотношения признаков доверительности и предпринимательской самостоятельности доверительного управляющего, приоритета профессиональной тайны доверительного управляющего перед контролем учредителя управления над процессом управления, распределения между управляющим и учредителем "бремени содержания имущества", прав и обязанностей сторон в ходе управления имуществом, в частности вопрос о законодательном закреплении права доверительного управляющего на доступ к документации, в которой зафиксированы состав, содержание и правовой статус передаваемого имущества.

На пороге XXI в. Россия столкнулась с новыми (или давно забытыми) явлениями экономической жизни - биржевой торговлей, рынком ценных бумаг, валютными операциями, банковской деятельностью и т.п.

Немалую роль в создании основ рынка играет опыт зарубежных экономических систем, которые зачастую заимствуется нами напрямую либо применяется с поправками на российские условия.

В начале девяностых годов регулирование таких отношений осуществлялось их участниками почти самостоятельно, с помощью новых или смешанных договорных конструкций. Именно так появились в гражданском праве лизинг, который именуется в ГК РФ финансовой арендой, франчайзинг (коммерческая концессия) и другие юридические институты.

Сходную роль сыграла в формировании норм нового гражданского права англо-американская конструкция траста. Попытка внедрения этого института в России (имеется в виду принятие Указа Президента РФ "О доверительной собственности (трасте)") не имела успеха. Однако отечественное гражданское право восприняло саму идею управления чужим имуществом на свой риск и воплотило ее в части второй ГК РФ в виде договора доверительного управления имуществом.

Новизна этой договорной конструкции порождает целый ряд проблем как научного, так и прикладного характера. По большей части они касаются толкования принятых законодателем норм, а также возможностей использования доверительного управления в различных ситуациях.

Между тем конструкция доверительного управления "рассчитана" на широкое применение. В этой связи есть необходимость определить причины недостаточного распространения договора доверительного управления на практике, а также выявить возможные пути их устранения.

Нельзя не отметить и того, что в науке гражданского права весь институт доверительного управления имуществом в целом пока не подвергался детальному исследованию. Научные разработки этого правового явления на сегодняшний день содержатся, пожалуй, лишь в комментариях части второй Гражданского кодекса РФ и в учебной литературе. Вначале доверительная собственность, а затем и доверительное управление вызвали значительный интерес к себе со стороны многих авторов. Однако их внимание главным образом привлекали преимущества конструкции управления чужим имуществом. Также комментировались отдельные нормы, высвечивающие какую-либо проблематику (например, регулирование налогообложения при доверительном управлении). Результатом этого явилось поверхностное рассмотрение данного института.

Эта тенденция привела к тому, что многие положения гл.53 Гражданского кодекса РФ не находят единообразного понимания в учебной и иной литературе. Речь идет, например, о существенных условиях договора, о проблеме доверительного управления ценными бумагами, денежными средствами, об основаниях ответственности доверительного управляющего и т.д.

Кроме того, анализ законодательства о доверительном управлении имуществом показывает, что данный правовой институт не свободен от недостатков, к которым следует отнести неточность формулировок отдельных норм, отсутствие специального законодательства и многое другое.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Общие положения о доверительном управлении имуществом.

В своем Послании Федеральному Собранию РФ в мае 2004 г. Президент РФ, в частности, сказал: "...в армии и других силовых ведомствах накоплено огромное имущество, и оно... нуждается в оценке и эффективном управлении. Прозрачная военная экономика - это условие реформы".

 На мой взгляд, реформа стратегической экономики в целом и ОПК в частности должна быть опосредована путем передачи имущества стратегических объектов государственной собственности в доверительное управление. Ни приватизация, ни передача имущества в аренду, которые практикуются сегодня, не дадут тех результатов, которые может дать передача имущества в доверительное управление.

 Прежде всего доверительное управление имуществом предполагает передачу имущества в профессиональное управление менеджеру-предпринимателю. Известно, что доверительным управляющим может быть только индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (по общему правилу). Цель предпринимательской деятельности - извлечение прибыли. Именно поэтому эффективное и прибыльное управление государственным имуществом, которое ныне находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможно только при условии передачи права управления этим имуществом профессионалу, т.е. предпринимателю или коммерческой организации. Непреложным условием этого процесса является постепенная ликвидация государственных предприятий как субъектов права и их трансформация в объекты права - предприятия как имущественные комплексы, материальную основу предпринимательской деятельности. Передача таких предприятий в доверительное управление, при надлежащем законодательном обеспечении этого процесса, позволит осуществлять прежде всего эффективное управление стратегической экономикой.