Экономическое обоснование передачи в доверительное управление объекта недвижимости, принадлежащего городу

Тем не менее в настоящее время можно констатировать, что такие объекты недвижимости, как нежилые помещения, в юридическом смысле не являются просто частью зданий, а представляют собой объекты недвижимого имущества вследствие того, что они отнесены к недвижимости в силу прямого указания закона (третья категория объектов недвижимости). Этот вывод имеет то практическое последствие, что правовые нормы, предназначенные для регулирования сделок со зданиями и сооружениями (в частности, правила о судьбе земельного участка, на котором находится соответствующий объект), не могут распространяться на сделки, совершаемые с нежилыми помещениями.

Следующий возможный объект доверительного управления - ценные бумаги, которые могут иметь документарную или бездокументарную форму. Как известно, ценной бумагой признается документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении. С передачей ценной бумаги переходят все удостоверяемые ею права в совокупности. К ценным бумагам относятся: государственная облигация, облигация, вексель, чек, депозитный и сберегательный сертификаты, банковская сберегательная книжка на предъявителя, коносамент, акция, приватизационные ценные бумаги и другие документы, которые законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены к числу ценных бумаг (ст. 142, 143 ГК).

Бездокументарные ценные бумаги по своему содержанию представляют собой ту же совокупность прав, что и соответствующие обычные ценные бумаги, но в отличие от последних не имеют форму документа, участвующего в имущественном обороте в качестве вещи, а удостоверяются с помощью особого способа фиксации, в том числе с помощью средств электронно-вычислительной техники (ст. 149 ГК). Поэтому в случае с бездокументарными ценными бумагами объектами имущественного оборота являются не вещи (документы, признаваемые ценными бумагами), а непосредственно имущественные права, зафиксированные определенным образом.

В юридической литературе обычно отмечается различие между документарными и бездокументарными ценными бумагами (вплоть до полного непринятия последних), причем указанные различия представляются столь существенными, что данное обстоятельство практически исключает применение к бездокументарным ценным бумагам большинства норм, предназначенных для регулирования оборота ценных бумаг документарной формы выпуска. В основе такого взгляда лежит представление о том, что, совершая сделки с документарными ценными бумагами, их участники имеют дело с такими объектами гражданско-правовых отношений, как вещи; если же сделки заключаются по поводу бездокументарных ценных бумаг, то имеется в виду совершенно иной объект гражданских прав, а именно имущественные права.

 

             

 

 

 

 

 

 

1.1.1. Доверительное управление государственным имуществом

 

Доверительное управление государственным имуществом предусматривает несколько вариантов реализации договора доверительного управления:

стратегическое управление, которое предусматривает подготовку инвестиционных решений, контроль над долговыми обязательствами предприятия, разработку экономических стратегий деятельности государственных компаний;

оперативное управление государственным имуществом, которое предполагает планирование текущей и перспективной деятельности компании, контроль над деятельностью всех структурных подразделений и принятие решений по вопросам, связанным с управлением компании.

Доверительное управление государственным имуществом возникает на основании договора, заключение которого инициируется непосредственно государством. Государство, вверяя управление имуществом стороннему лицу, рассчитывает повысить эффективность управления активами.

Доверительный управляющий может получить права по менеджменту следующих категорий активов:

компании, которые находятся под юрисдикцией государства и являются его собственностью;

объекты компании с государственным участием, которые используются в бизнесе.

При управлении первой категорией активов доверительный управляющий должен ориентироваться на поддержание бесперебойного функционирования компании, при управлении второй настраиваться на разработку инвестиционной стратегии, позволяющей извлечь максимальный доход посредством использования, переданного в доверительное управление имущества.

Государственная собственность обладает повышенной значимостью и требует особого подхода доверительного управляющего, в распоряжении которого имеется ограниченный набор инвестиционных инструментов, позволяющих увеличивать размер дохода.

1.1.2. Доверительное управление муниципальным имуществом

 

Доверительное управление муниципальным имуществом определяется особенностями объектов имущества, находящимся в собственности муниципальных образований. Муниципальная собственность принадлежит городам, поселкам, сельским поселениям и имеет характеристики сходные с объектами государственной собственности.

Муниципальная собственность включает в себя разнообразные объекты движимого и недвижимого имущества, фонды, земли, денежные средства. Доверительному управляющему в оперативное управление может быть назначена часть имущества.

Передача объектов осуществляется по договору, в котором содержится четкий перечень активов, срок действия договора и оплата действий управляющего, направленных на преумножение стоимости активов, считающихся объектами муниципальной собственности.

Чаще всего для увеличения стоимости активов доверительным управляющим используются такие методы как аренда помещений, инвестирование денежных средств в облигации и ПИфы.

           

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.1.3. Налогообложение сделок

Доверительное управление имуществом обуславливает отдельные нюансы налогообложения совершаемых операций. Доверительный управляющий обязан уплачивать с полученного вознаграждения налог на доходы.

Учредитель уплачивает обязательные взносы с сумм, полученных от выгодного инвестирования имущественных объектов. Если дохода в процессе управления имуществом не возникает, учредитель освобождается от исполнения обязанностей по уплате налоговых платежей. Перечисление сумм налога за выгодоприобретателя осуществляет доверительный управляющий, т.к ему отведена роль налогового агента.

При этом декларация в налоговую инспекцию формируется учредителем. Учредитель контролирует процесс уплаты, и если по каким-либо причинам налог не поступает в бюджет, он самостоятельно рассчитывает и вносит бюджетный платеж.

     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.1.4. Доверительное управление: стороны сделки

Основными участниками в отношениях, строящихся на принципе доверительного управления, являются:

Учредитель , город, который является полноправным собственником имущества. Учредитель инициирует оформление договора и учреждает управление. Если договор доверительного управления заключен другим лицом с точки зрения законодательства, он признается не имеющим никаких правовых последствий. Учредителем может стать любой гражданин, предприниматель или коммерческая компания;

выгодоприобретатель. Формально бенефициар не является стороной договора доверительного управления имуществом, но он активно отслеживает исполнение обязательств управляющим и при наличии нарушений может подавать в суд на действия управляющего.

Без согласия выгодоприобретателя не получится внести изменения в договор или прекратить его действие раньше намеченного срока. Выгодоприобретателем может быть учредитель или иное лицо в чью пользу осуществляется управление активами;

доверительный управляющий. В этой роли может выступать как компания, так и индивидуальные предприниматели, специализирующиеся на инвестиционной деятельности. Управляющий не может являться учредителем или бенефициаром, он лишь стороннее лицо, привлеченное для повышения эффективности управления имущественными объектами.

Мотивацией для работы доверительного управляющего служит денежное вознаграждение, размер которого согласовывается с учредителем и фиксируется в договоре. Все расходы, связанные с особенностями эксплуатации имущества, сохраняются в смете затрат учредителя.

Доверительный управляющий может получить под свой контроль различные имущественные объекты. Ценные бумаги, недвижимость, предприятия, имущественные права могут становится предметом доверительного управления. В договоре обязательно указывается:

состав имущества, которое поступает в доверительное управление;

наименование бенефициара, в чьих интересах осуществляется процесс управления активами;

срок действия.

             Зачем необходимо доверительное управление имуществом?

Доверительное управление предполагает получение денежных бонусов по результатам деятельности доверительного управляющего, который вправе активно использовать переданные ему активы для зарабатывания дополнительных денежных средств. При этом затраты по содержанию имущественных объектов остаются на плечах выгодоприобретателя. За свои услуги доверительный управляющий получает вознаграждение, определяемое условиями договора.

Имущественные активы передаются в управление на конкретный временной срок. Как правило, речь идет о заключении контракта с управляющим на срок от одного до пяти лет. Отношения между сторонами прописаны в нормах гражданского кодекса и договоре.

При передаче имущества доверительному управляющему выгодоприобретатель остается собственником имущества, который передает свои права по распоряжению имуществом в руки доверенного лица. Основной обязанностью управляющего является преумножение активов, совершение прибыльных сделок с использованием объектов, переданных в управление.

Доверительный управляющий должен разрабатывать инвестиционную стратегию таким образом, чтобы к моменту окончания срока действия договора получит прирост имущества или дополнительные денежные средства на счетах выгодоприобретателя.

          Особенности доверительного управления собственным имуществом

Доверительный управляющий приобретает право заключать сделки, как в устной, так и в письменной форме. При этом контрагент должен быть поставлен в известность, что вступает в экономические правоотношения именно с доверенным лицом, а не непосредственно с собственником имущества. В письменном варианте договора для этого проставляется специфическая отметка, состоящая из двух символов Д.У.

Если отметка отсутствует сделка может превратиться в недействительную, т.к считается, что управляющий в таком случае совершает операции не в интересах выгодоприобретателя, а для реализации собственных целей.

Доверительное управление имуществом никак не влияет на соглашения, которые могут быть заключены в отношении отдельных объектов. Так, например, наличие договора аренды не является препятствием для передачи активов под управление доверенным лицом. Для арендаторов ситуация сохраняет статус кво, а контроль за получением арендной платы ложится на плечи доверительного управляющего.

Юридически изменение функций оформляется дополнительными соглашениями к основному договору, которые регистрируются в Росреестре, аналогично иным договорам, связанным с изменением статуса имущества.

 

        

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Договор доверительного управления имуществом

 

По договору доверительного управления одна сторона - учредитель управления передает другой стороне - доверительному управляющему на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица - выгодоприобретателя (ст. 1012 ГК).

Сторонами договора доверительного управления являются учредитель управления и доверительный управляющий. Учредитель управления, будучи собственником имущества, передает его управляющему, а тот обязуется управлять этим имуществом в интересах учредителя. Если управление имуществом осуществляется не в интересах учредителя управления или не только в его интересах, в правоотношение включается еще один субъект - выгодоприобретатель, который обладает самостоятельным правом требования к доверительному управляющему. В этих случаях договор доверительного управления приобретает черты договора, заключенного в пользу третьего лица (ст. 430 ГК).

Характеризуя доверительное управление имуществом, ГК называет любые юридические и фактические действия управляющего в отношении переданного имущества (п. 2 ст. 1012), указывает на возможность управляющего обращаться с этим имуществом как с собственным (п.  1 ст. 1020). Пределы управления чужим имуществом устанавливаются в законе, а также сторонами договора на основе свободного волеизъявления.

Передача имущества не входит в содержание обязательства по доверительному управлению, а является одним из элементов фактического состава, необходимого для возникновения обязательства. Если в доверительное управление передается недвижимость, то для заключения договора требуется государственная регистрация такой передачи (п. 2 ст.  1017 ГК). Это позволяет говорить о договоре доверительного управления недвижимым имуществом как о формальном договоре.

Договор доверительного управления носит лично-доверительный, или фидуциарный характер, что отражается в его названии, в наименовании основного должника, а также в признаках его поведения. В предпринимательских отношениях без доверия к управляющему, покоящегося на знаниях о его профессиональных и личных качествах, собственник вряд ли вступит с ним в подобные отношения. Это связано с риском неэффективного управления или утраты (полной или частичной) имущества, который несет собственник, передавая имущество в управление. В некоммерческой сфере (например, при доверительном управлении имуществом подопечного, при патронаже, при управлении наследством) важны отношения родства или дружеской близости собственника и управляющего. ГК подчеркивает личный характер обязанностей доверительного управляющего перед учредителем (п. 1 ст. 1021), закрепляет право любой из сторон отказаться от договора в связи с невозможностью личного исполнения договора управляющим (п. 1 ст. 1024).