Оценка стоимости недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 13 Декабря 2010 в 13:09, практическая работа

Описание работы

Отчет об оценке объекта: индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу:ул.Донская, д.22, х.Вертячий, Городищенского района Волгоградской области.

Файлы: 1 файл

КР оценка недвижимости.doc

— 900.00 Кб (Скачать файл)
 

   Итоговая  стоимость объекта (табл. 19) оценки определяется по формуле

     ,    

где V — рыночная стоимость объекта оценки, р.; V1, V2, V3 — стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно, р.; Q1 , Q2 , Q3 — средневзвешенное значение достоверности затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.  
 
 

      Таблица 19

Определение итоговой стоимости объекта недвижимости

Наименование 

подхода

Стоимость, р. Весовой показатель Доля в итоговой

стоимости, р.

Затратный подход 695000 0,17 118150
Сравнительный

подход

1416000 0,5 708000
Доходный  подход 1752000 0,33 578160
Рыночная  стоимость объекта оценки, р. 1404310
 

   По  итогам согласования делается заключение о стоимости объекта оценки и составляется сертификат стоимости).

Глоссарий

 

   База  оценки вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки.

   Внешний износ износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

   Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства объекта недвижимости (здания, сооружения и т. п.).

   Вторичный рынок – это один из основных сегментов рынка недвижимости. Рынок вторичной недвижимости – это, прежде всего, рынок купли-продажи объектов недвижимости, уже бывших в эксплуатации, в отличии от первичного рынка, права на объекты которого оформляются впервые.

   Дата  оценки дата, по состоянию на которую произведена оценка.

   Доходный  подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

   Допущения утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

   Жилой дом – один из объектов права собственности физических и юридических лиц, собственности субъектов РФ, федеральной ли муниципальной собственности.

   Затратный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом износа.

   Заключение об оценке – документ, подготовленный на основании оценки, осуществленной профессиональным оценщиком и являющийся предметом договора между оценщиком (юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем) и потребителем услуг оценщика. 

   Земельный участок – земельная площадь с одним или несколькими основными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на ней сооружениями и элементами благоустройства, расположенная в определенных границах и имеющая свой почтовый адрес.

   Индивидуальная  оценка недвижимости это оценка конкретного объекта на определенную дату

   Износ имущества снижение стоимости имущества под действием различных причин.

   Итоговая  величина стоимости  объекта оценки величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

   Исследование (анализ) рынка недвижимости  представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

   Кадастровый номер – уникальный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и/или юридически существует единое целое. Порядок образования кадастрового номера определено Постановлением правительства РФ № 475 от 15.04.96 г. «Об утверждении положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Изменение границ земельного участка влечет за собой прекращение существования прежнего кадастрового номера. Уникальность кадастрового номера заключается в его постоянстве  в пространстве и времени. На территории России не может быть двух объектов недвижимости с одинаковыми номерами. Уже использованный кадастровый номер не может быть присвоен другому объекту недвижимости, даже если объект недвижимости под данным кадастровым номером физически или юридически прекратил свое существование.

   Метод оценки способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

   Метод дисконтирования денежных потоков оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.

   Оценка  имущества определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

   Объект  оценки имущество, предъявляемое к оценке.

   Оценщик имущества лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

   Отчет об оценке документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

   Объект  сравнения имущества аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества.

   Ограничивающие условия — заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

   Процедура оценки совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

   Процесс оценки это документально и логически обоснованная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов, основанная на общепринятых методах и подходах к оценке

   Рыночная  стоимость расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести

   Рынок недвижимости это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Это сложная структура, цель которой свести покупателей и продавцов. Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы. Каждый рынок недвижимости имеет уникальные черты, обусловленные влиянием внешних и внутренних факторов воздействия. Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают, во-первых, разными потребностями и, во-вторых, разным платежеспособным спросом.

   Стоимость воспроизводства  объекта оценки сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

   Стоимость замещения объекта  оценки сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

   Сравнительный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о сделках с ними.

   Скорректированная цена имущества цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

   Физический  износ износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

   Функция оценки — это сфера ее последующего использования.

   Функциональный  износ износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СЕРТИФИКАТ  КАЧЕСТВА 

   Настоящим Оценщик, выполнявшие данную работу, подтверждают, что у них не было личной заинтересованности или какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке имущества, рассматриваемого в настоящем отчете, или в отношении сторон, имеющих к нему отношение. Оценщики выступили в качестве  беспристрастных консультантов.

   С учетом наилучшего использования  знаний и опыта Оценщиков, настоящим  удостоверяется, что изложенные в  отчете факты,  на основе которых  проводился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок.

   Оценка  произведена с учетом всех ограничивающих условий и предпосылок, наложенных либо условиями исходной задачи, либо введенных Оценщиками самостоятельно. Такого рода ограничения оказали влияние на анализ, мнения и заключения, изложенные в отчете.

   Настоящая оценка произведена в соответствии с Законами РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 № 135-ФЗ с изм. и доп. от 21.12.2001 г., 21.03.2002 г., 14.11.2002 г., 10.01.2003 г., 27.02.2003 г. и «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 г. № 519,  Постановлениями Правительства Российской Федерации и инструктивными материалами   Министерства финансов РФ.

   Настоящий отчет подготовлен в соответствии и на условиях требований Кодекса профессиональной этики, и привлеченный для выполнения работы по оценке персонал соответствует существующим требованиям.

   Расценки  за это исследование никоим образом  не связаны с величиной стоимости  собственности, оцениваемой в настоящем  отчете, или с какими бы то ни было иными причинами, кроме как выполнением работ по заключенному договору.

Информация о работе Оценка стоимости недвижимости