Итоговая  стоимость объекта (табл. 19) оценки определяется по формуле

     ,    

где V — рыночная стоимость объекта оценки, р.; V₁, V₂, V₃ — стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно, р.; Q₁ , Q₂ , Q₃ — средневзвешенное значение достоверности затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.  
 
 

      Таблица 19

Определение итоговой стоимости объекта недвижимости

 

   По  итогам согласования делается заключение о стоимости объекта оценки и составляется сертификат стоимости).

Глоссарий

 

   База  оценки — вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки.

   Внешний износ — износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

   Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства объекта недвижимости (здания, сооружения и т. п.).

   Вторичный рынок – это один из основных сегментов рынка недвижимости. Рынок вторичной недвижимости – это, прежде всего, рынок купли-продажи объектов недвижимости, уже бывших в эксплуатации, в отличии от первичного рынка, права на объекты которого оформляются впервые.

   Дата  оценки — дата, по состоянию на которую произведена оценка.

   Доходный  подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

   Допущения — утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

   Жилой дом – один из объектов права собственности физических и юридических лиц, собственности субъектов РФ, федеральной ли муниципальной собственности.

   Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом износа.

   Заключение об оценке – документ, подготовленный на основании оценки, осуществленной профессиональным оценщиком и являющийся предметом договора между оценщиком (юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем) и потребителем услуг оценщика. 

   Земельный участок – земельная площадь с одним или несколькими основными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на ней сооружениями и элементами благоустройства, расположенная в определенных границах и имеющая свой почтовый адрес.

   Индивидуальная  оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату

   Износ имущества — снижение стоимости имущества под действием различных причин.

   Итоговая  величина стоимости  объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

   Исследование (анализ) рынка недвижимости  представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

   Кадастровый номер – уникальный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и/или юридически существует единое целое. Порядок образования кадастрового номера определено Постановлением правительства РФ № 475 от 15.04.96 г. «Об утверждении положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Изменение границ земельного участка влечет за собой прекращение существования прежнего кадастрового номера. Уникальность кадастрового номера заключается в его постоянстве  в пространстве и времени. На территории России не может быть двух объектов недвижимости с одинаковыми номерами. Уже использованный кадастровый номер не может быть присвоен другому объекту недвижимости, даже если объект недвижимости под данным кадастровым номером физически или юридически прекратил свое существование.

   Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

   Метод дисконтирования денежных потоков — оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.

   Оценка  имущества — определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

   Объект  оценки — имущество, предъявляемое к оценке.

   Оценщик имущества — лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

   Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

   Объект  сравнения имущества — аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества.

   Ограничивающие условия — заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

   Процедура оценки — совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

   Процесс оценки — это документально и логически обоснованная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов, основанная на общепринятых методах и подходах к оценке

   Рыночная  стоимость – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести

   Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Это сложная структура, цель которой — свести покупателей и продавцов. Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы. Каждый рынок недвижимости имеет уникальные черты, обусловленные влиянием внешних и внутренних факторов воздействия. Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают, во-первых, разными потребностями и, во-вторых, разным платежеспособным спросом.

   Стоимость воспроизводства  объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

   Стоимость замещения объекта  оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

   Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о сделках с ними.

   Скорректированная цена имущества — цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

   Физический  износ — износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате, как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

   Функция оценки — это сфера ее последующего использования.

   Функциональный  износ — износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СЕРТИФИКАТ  КАЧЕСТВА 

   Настоящим Оценщик, выполнявшие данную работу, подтверждают, что у них не было личной заинтересованности или какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке имущества, рассматриваемого в настоящем отчете, или в отношении сторон, имеющих к нему отношение. Оценщики выступили в качестве  беспристрастных консультантов.

   С учетом наилучшего использования  знаний и опыта Оценщиков, настоящим  удостоверяется, что изложенные в  отчете факты,  на основе которых  проводился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок.

   Оценка  произведена с учетом всех ограничивающих условий и предпосылок, наложенных либо условиями исходной задачи, либо введенных Оценщиками самостоятельно. Такого рода ограничения оказали влияние на анализ, мнения и заключения, изложенные в отчете.

   Настоящая оценка произведена в соответствии с Законами РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 № 135-ФЗ с изм. и доп. от 21.12.2001 г., 21.03.2002 г., 14.11.2002 г., 10.01.2003 г., 27.02.2003 г. и «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 г. № 519,  Постановлениями Правительства Российской Федерации и инструктивными материалами   Министерства финансов РФ.

   Настоящий отчет подготовлен в соответствии и на условиях требований Кодекса профессиональной этики, и привлеченный для выполнения работы по оценке персонал соответствует существующим требованиям.

   Расценки  за это исследование никоим образом  не связаны с величиной стоимости  собственности, оцениваемой в настоящем  отчете, или с какими бы то ни было иными причинами, кроме как выполнением работ по заключенному договору.