Оценка недвижимости. Категории стоимости

 

 

Практическое занятие № 4

Оценка недвижимости. Категории стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается “…наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства”.

Понятие инвестиционная стоимость сходно с понятием “стоимость в использовании”. Это стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Типичный инвестор, вкладывая капитал в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке конкретного инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его “новом” состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Страховая стоимость рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения).

На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Залоговая стоимость (для кредитования) – оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости.

Стоимость для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта в зависимости от вида имущества.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже в ограниченные временными параметрами сроки, что не позволяет значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

 

Задача.

 На земельном участке стоимостью 60 тыс.руб. организацией построен склад. Затраты на строительство 300 тыс.руб. Объект (склад + зем. уч-к.) может быть продан на рынке за 420 тыс.руб., при этом гарантированная цена продажи в кратчайшие сроки возможна только за 80% от этой величины. Какие виды стоимостей можно определить на основе этой информации, и какова их величина?

 

 

 

Задача.

Предприятие приобрело земельный участок под застройку за 200 тыс. руб. Стоимость строительства на нем магазина составляет 700 тыс. руб. Эксперты подсчитали, что в последствии, если предприятие реши продать данный объект его стоимость составит 1400 тыс. руб. Причем при продаже в кратчайшие сроки эта величина уменьшится на 15%. Какие виды стоимостей можно определить на основе этой информации, и какова их величина?

 

Задача.

Стоимость земельного участка 200 тыс. руб. Три варианта застройки этого участка: есть информация о зданиях рекомендуемых для строительства. Требуется определить, какой вариант использования является наиболее приемлемым.

 

Исходные данные:

Параметры	Типы зданий, рекомендуемых для строительства
	1	2	3
Ожидаемая цена, млн.руб.	21,5	21,1	18,2
Площадь, м2	3200	3100	2900
Затраты на строительство, тыс.руб./м2	5,1	5,1	5,2

 

 

Норма прибыли = 

 

 

 

Домашнее задание

 

Выучить термины лекционного и практического материала.

Задача 1.

На земельном участке стоимостью 100 тыс.руб. организацией построен офис. Затраты на строительство 400 тыс.руб. Объект (офис+ зем. Уч-к.) может быть продан на рынке за 620 тыс.руб., при этом гарантированная цена продажи в кратчайшие сроки возможна только за 85% от этой величины. Какие виды стоимостей можно определить на основе этой информации, и какова их величина?

Задача 2.

Стоимость земельного участка 700 тыс. руб. Три варианта застройки этого участка: есть информация о зданиях рекомендуемых для строительства. Требуется определить, какой вариант использования является наиболее приемлемым.

Исходные данные:

Параметры	Типы зданий, рекомендуемых для строительства
	1	2	3
Ожидаемая цена, млн.руб.	31,5	15,1	28,2
Площадь, м2	4200	3800	1900
Затраты на строительство, тыс.руб./м2	5,1	4,9	5,2

 

 

 

 

 

 

 

Практическое занятие № 5

 

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

 

Затратный подход − это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода: - уровень заработной платы; - величина накладных расходов; - затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в  данном регионе; - рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

- расчет стоимости земельного  участка с учетом наиболее  эффективного использования (Сз);

- расчет затрат на новое строительство  оцениваемых строений (Снс);

- расчет накопленного износа (Ин):

- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

- расчет стоимости улучшений  с учетом накопленного износа:

Су=Снс-Ин;

- определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов  затратный подход является наиболее  надежным.

2. Данный подход является целесообразным  и/или единственно возможным в  следующих случаях: - анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка; - технико-экономический анализ нового строительства и улучшений; - оценка общественно-государственных и специальных объектов; - оценка объектов на малоактивных рынках; - оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны  рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного  результата оценки сопровождаются  быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение  оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости  воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины  накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного  участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных  участков в России.

 

Метод сравниваемых продаж.

Заключается в том, что отбираются недавно проданные аналоги оцениваемого объекта. Затем накопленный износ каждого из них в порядке представленном на схеме:

Расчет стоимости земельного участка СЗ

↓

Определение стоимости улучшений с учетом износа СУ=ЦП (Цена продаж)-СЗ

↓

Расчет стоимости нового строительства (восстановленная стоимость) СНС

↓

Расчет накопленного строениями износа ИН=СНС-СУ

↓

Определение величины среднегодового износа в % И(%)=ИН/СНС*100%

 

Задача

Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства данного дома 50 тыс.руб. Стоимость земельного участка 15 тыс.руб. Известно, что недавно за 70 тыс.руб. продан расположенный в данном районе аналогичный объект. Строительные затраты на возведение этого дома составили 55 тыс. руб. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного дома установлено, что его стоимость составляет 20тыс. руб. Оценить предлагаемый на продажу дачный участок.

 

 

 

 

 

 

Метод срока жизни

 

Основан на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений. При определении износа этим методом используются следующие понятия:

1. срок экономической жизни – отрезок времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль. Ремонт и реконструкция могут его увеличить, а изменившиеся вкусы и социально-экономическая обстановка – уменьшить.
2. Хронологический возраст здания – фактический возраст, т.е. количество лет прошедших со дня постройки.
3. Эффективный возраст здания – возраст здания определяемый по формуле:

                                                          

                                                (1)

КЗД- износ:; ТЭК-срок экономической жизни.

Задача

Определить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участок с улучшениями) 90 тыс.руб. Стоимость земельного участка 21 тыс.руб., а стоимость восстановленного здания 90 тыс. руб. при этом эффективный возраст здания 35 лет.

Задача

 

Определить затратным подходом стоимость дачи, если известны следующие данные:

Площадь дачи: 100 м2

Стоимость 1 м2 дачи: 200 $

Площадь гаража: 60 м2

Стоимость 1 м2 гаража: 100 $

Стоимость всех других сооружений на даче: 2000$

Устранимый физический износ дачи: 3000 $

Неустранимый физический износ дачи: 2000 $

Устранимое функциональное устаревание: 1000 $

Рыночная стоимость земельного участка: 5000 $

 

 

 

Задача

 

Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 18 000 $, полная стоимость воспроизводства здания офиса равна 150 000 $, общий износ составляет 20 % его восстановительной стоимости?

Домашнее задание.

 

Выучить термины лекционного и практического материала.

 

Задача.

Определить затратным подходом стоимость дачи, если известны следующие данные: Площадь дачи: 150 м2 Стоимость 1 м2 дачи: 250 $. Площадь гаража: 50 м2 Стоимость 1 м2 гаража: 85 $. Стоимость всех других сооружений на даче: 2300$. Устранимый физический износ дачи: 3150 $. Неустранимый физический износ дачи: 2240 $. Устранимое функциональное устаревание: 1100$. Рыночная стоимость земельного участка: 5500 $.