Оценка недвижимости. Категории стоимости

 

Используя валовый рентный мультипликатор, выведенный из полученной информации, определить рыночную стоимость объекта недвижимости, если величина арендной платы 160 $ в месяц.

 

Метод капитализации дохода

 

Общий коэффициент капитализации (R) – это основной коэффициент, используемый в методе капитализации дохода. Для его расчета производится тщательный отбор сопоставимых объектов со схожими с оцениваемыми объектами потоками доходов. Этот способ основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации.

Стоимость объекта недвижимости определяется:

                                                           

                                                (3)

где: V-стоимость объекта недвижимости; I-чистый операционный доход (ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости); R – коэффициент капитализации (норма дохода, норма прибыли).

 

Задача.

 Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого $65000. На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные:

№	Сопоставимый объект	Прибыль, $	Продажная цена, $	R
1.	Магазин № 1	82000	700000	0,12
2.	Магазин № 2	92500	660000	0,14
3.	Магазин № 3	54250	460000	0,12

 

Домашнее задание:

 

Выучить термины лекционного и практического материала.

 

Задача.

Необходимо определить рыночную стоимость жилого дома,  приобретаемого для последующей его сдачи в аренду.

Рыночный рентабельный доход для оцениваемого объекта составляет 6200 $ в год. Результаты проведенного анализа сделок купли продажи аналогичных домов в том же районе оформлены в таблице.

Сопоставимые объекты	Цена продажи, $	Рентный год. доход, $	Мультипликатор VR
1	100 000	13 900
2	161 800	14 100
3	115 700	11 900
4	98 400	10 000
5	99 700	10 200
6	102 000	11 800
7	87 000	9 800

 

Задача 2.

 

Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого $115000. На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные:

№	Сопоставимый объект	Прибыль, $	Продажная цена, $	R
1.	Магазин № 1	92000	850000
2.	Магазин № 2	112500	760000
3.	Магазин № 3	68250	580000

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Практическое занятие № 8

 

 Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

 

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход − это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода − это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода:

                                                 V=I/R,                                            (3)

где V − стоимость недвижимости, I − ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период, R − норма дохода или прибыли − это коэффициент или ставка капитализации.

Чистый операционный доход – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту.

Коэффициент капитализации − норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации: - прямая капитализация; - капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации − это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования − норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных  поступлений от объекта оценки.

2. Расчет действительного валового  дохода.

3. Расчет расходов, связанных с  объектом оценки:

− условно-постоянные;

− условно-переменные (эксплуатационные);

− резервы.

4. Определение величины чистого  операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

 

Задача.

 

В здании общей площадью 10 тыс. м2, подлежащих аренде, 400 м2 свободны, а остальные сданы в аренду за 12 $/м2. Операционные расходы: 45 % потенциального валового дохода (ПВД).

Какова будет величина ПВД, действительного валового дохода (ДВД), чистого операционного дохода (ЧОД)?

 

Задача.

 

Собственник небольшого магазина пожелал продать свой объект недвижимости и предоставил оценщику следующую информацию:

1. ежемесячный потенциальный валовый доход: 8500 $;
2. потери при сборе: 300 $;
3. текущие операционные расходы: 20% от действительного валового дохода;
4. налогообложение и выплата основной части долга 1/5 части действительного валового дохода;

Определить оценочную стоимость магазина, если коэффициент капитализации R=11%

 

 

 

 

Метод прямой капитализации

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от вложения. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости. Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле 3. Ставка капитализации из формулы 3 определяется:

                                         

                                       (4)

При использовании метода суммирования, ставка капитализации разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент (управление инвестициями). Если известны все четыре составляющих ставки, то путем суммирования можно получить ставку капитализации.

Задача.

Жилой многоэтажный дом оценен в 750000 $. Определить ставку капитализации.

Безрисковая процентная ставка	9,0 % (ставка Сбербанка по валютным вкладам на момент оценки)
Компенсация за риск	7,0 % (по мнению оценщика, типичный инвестор потребует как минимум 5 % годовых в валюте за риск капиталовложений в недвижимость)
Инвестиционный менеджмент	3,0 % (по анализу оценщика)
Низкая ликвидность	1,5 % (по анализу оценщика)
Ставка возврата капитала	4,0 % (инвестор желает возвратить  вложенный капитал в течение 25 лет)
Суммарная ставка капитализации	24,5 %

 

По методу ипотечно - инвестиционного анализа ставка капитализации разделяется на две составляющие: ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал.

 

Общая ставка капитализации можно получить с помощью метода инвестиционной группы или метода связанных инвестиций.

                              

                                    (5)

где: R0-ставка капитализации (общая); Re – ставка капитализированного собственного капитала; Rm – ипотечная постоянная, представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды (ставка капитализированного заемного капитала); m-доля заемного капитала; (1-m)  - доля собственного капитала.

 

Задача.

Оценщик получил следующую информацию по объекту аналога m=0,6; доход на собственный капитал 15 000 $; стоимость собственных средств в 60 000 $; ставка капитализации для заемных средств 15 %. Определить R0.

 

Задача.

Инвестор стремится получить 17%-ный доход на свои инвестиции. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, составляющий 80% стоимости объекта недвижимости, под 10% годовых. В течение 5 лет должна быть погашена основная сумма долга и проценты по ипотечному кредиту. Определить ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии, что чистый операционный доход от него составляет $60000.

 

 

Задача.

 

Доля кредитных ресурсов в общей величине инвестиций составляет 60 %.

Ипотечная постоянная – 0,15.

Срок погашения кредита – 20 лет.

Ставка капитализации на собственный капитал – 12 %.

Необходимо определить общую ставку капитализации методом связанных инвестиций – заемного и собственного капитала.

 

Метод инвестиционной группы применяется для определения ставки капитализации и при разделении инвестиций на землю и здания, при условии, что можно получить ставки капитализации для каждого из компонентов. В этом случае формула будет выглядеть следующим образом:

                                                 R = L ⋅ Rl + B⋅ Rb ,                                 (6)

где R – ставка капитализации для связанных инвестиций; L – стоимость земли в долях от общей стоимости недвижимости; Rl – ставка капитализации для земли; В – стоимость здания в долях от общей стоимости недвижимости; Rb – ставка капитализации для здания.

Задача.

 

 Оценщик определил, что стоимость земли составляет 30% от стоимости недвижимости. Ставка капитализации для земли на этом рынке составляет 19%. Ставка капитализации для здания – 17,5%. Определить общую ставку капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков

 

Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:

                                                     

  ,                                  (7)