Оценка недвижимости. Категории стоимости

 

Задача.

Определить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участок с улучшениями) 100 тыс.руб. Стоимость земельного участка 42 тыс.руб., а стоимость восстановленного здания  85 тыс. руб. при этом эффективный возраст здания 40 лет.

 

 

Практическое занятие № 6

 

Сравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

 

Сравнительный подход к оценке − это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения  сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость  сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки  по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности  информации о предлагаемых на  продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных  аналогов в соответствии с  отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта  оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается  изменение финансовых условий  и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на  отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации  о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации  о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности  рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных  о существенно различающихся  продажах.

 

Анализ парных продаж

Парная продажа – продажа 2-х объектов в идеале являющихся точной копией другого за исключением одного параметра, наличие которого и объясняет разницу в цене этих объектов.

 

 

Задача.

Определить величину корректировки на наличие гаража на даче.

 Исходные данные:

№ п/п	Размер соток	Расстояние до города, в км.	Водоем	Состояние дороги	Баня	Гараж	Цена продажи, тыс.руб.
1	5	50	-	Плохое	-	+	40
2	5	55	Река	Среднее	+	+	55
3	5	55	Озеро	Среднее	-	+	52
4	10	50	Река	Среднее	+	-	52
5	10	55	Озеро	Среднее	+	-	50
6	5	55	Река	Среднее	+	-	50
7	5	50	-	Плохое	-	-	34
8	10	50	Река	Среднее	+	+	60
9	10	55	Озеро	Среднее	+	+	57
10	5	55	Озеро	Среднее	-	-	45

 

Задача.

Необходимо установить корректировки на местоположение и объему по складским помещениям.

Исходные данные:

Элементы сравнения	Условные номера складов
	№ 1	№ 2	№ 3
Объем, м3	1000	1100	1000
Местоположение относительно центра города	Р-н средней отдаленности	Р-н средней отдаленности	Отдаленный р-н
Цена продажи, тыс. руб.	2000	2200	1700

 

 

Задача.

 Оценить поправку на наличие плавательного бассейна с учетом имеющихся у оценщика данных по парным продажам:

№	Объекты	Продажная цена, $
		Пара 1	Пара 2	Пара 3	Пара 4	Пара 5
1.	Объект с бассейном	95000	94000	78000	97000	88000
2.	Объект без бассейна	79000	68500	52550	85000	72500
	Разница	16000	25500	25450	12000	16000

 

 

 

 

 

 

Домашнее задание.

Выучить термины лекционного и практического материала.

 

Задача.

Определить величину поправки на наличие сауны на даче с использованием анализа парных продаж (цена в долл.)

Варианты продаж	Пара № 1	Пара № 2	Пара № 3	Пара № 4	Пара № 5
Дача с сауной	85 000	94 000	88 000	91 000	91 000
Дача без сауны	78 000	69 000	72 750	75 000	74 500
Разница

 

Задача.

Эксперт-оценщик выявил 3 сопоставимых жилых одинаковых размера, этажности, количества, квартир, степени комфортности. По ни имеется следующая информация.

Сопоставимый объект	Продажная цена (в долл.)	Качество по сравнению с оцениваемым объектом
Дом № 1	618 000	Лучше
Дом № 2	610 000	Хуже
Дом № 3	612 000	Чуть хуже

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Практическое занятие № 7

Продолжение темы: Сравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

 

Метод валовой ренты.

Валовой рентный мультипликатор (GRM) – это отношение продажной цены объекта недвижимости к доходу от этой недвижимости.

                                MVR= цена продаж/рентный доход                           (2)

Если между оцениваемым и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах или местоположении, то подразумевается, что эти различия уже отражены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

 

Задача.

Необходимо определить рыночную стоимость односемейного жилого дома, расположенного в курортной зоне около г. Сочи и приобретаемого для последующей его сдачи в аренду.

Рыночный рентабельный доход для оцениваемого объекта составляет 4100 $ в год. Результаты проведенного анализа сделок купли продажи аналогичных домов в том же районе оформлены в таблице.

Сопоставимые объекты	Цена продажи, $	Рентный год. доход, $	Мультипликатор VR
1	60 000	3 900	15,19
2	61 800	4 100	15,07
3	63 700	3 900	16,33
4	64 400	4 000	16,10
5	66 700	4 200	15,88
6	58 000	3 800	15,26
7	61 000	3 800	16,05

 

Задача.

Необходимо оценить 2-этажный офис. Его потенциальная валовая рентная выручка составляет $100000. Имеется рыночная информация о продаже трех объектов, сопоставимых с оцениваемым:

 

№	Сопоставимый объект	Продажная цена, $	Потенциальная валовая рента, $	VRM
1.	Офис № 1	700000	85000	8,23
2.	Офис № 2	850000	145000	5,86
3.	Офис № 3	640000	97000	6,60

 

Задача.

Имеется следующая информация по продажам объектов:

Объект продажи	Месячная арендная плата, $	Цена продажи, $
1	175	19 200
2	185	20 000
3	180	20 000
4	185	21 000
5	175	20 500