Оценка стоимости загородной недвижимости

Содержание 

1.Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости..........................

2.Принципы  оценки объектов недвижимости....................................................

3.Процесс  оценки недвижимости.......................................................................

4.Оценка  стоимости загородной недвижимости................................................

Список  используемой литературы.....................................................................  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости 

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

     Изменение стоимости любой недвижимости зависит  от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки;

     I уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер:

     • социальные(тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения; тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности; стиль и уровень жизни).

     • экономические (общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий; уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы).

     • физические (климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва, экология, сейсмические факторы).

     • политические (политическая стабильность, безопасность, налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот; услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба).

     II уровень (местный) – факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

     • местоположение (по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам ); наличие и состояние коммуникаций; наличие объектов социально-культурного назначения; размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

     • условия продаж (особые условия сделок; условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств).

     III уровень (непосредственного окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

     • физические характеристики ( площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность; качество строительства и эксплуатации; наличие коммунальных услуг; функциональная пригодность; привлекательность, комфорт).

     • архитектурно-строительные (стиль, планировка, конструкции; объемно-планировочные показатели).

     • финансово-эксплуатационные (эксплуатационные расходы; стоимость строительства; доходы, генерируемые объектом недвижимости.

     Оценщик недвижимости должен установить влияние  каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием. 
 
 
 
 
 
 
 

2. Принципы оценки объектов недвижимости 

Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. Все принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

     1.Принципы пользователя

Полезность  – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр.

     Принцип замещения определяется следующим образом: рациональный (типичный, разумный)  покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

     Принцип ожидания: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

      2.Принципы, связанные с объектами недвижимости(земля, здания, сооружения):

     Принцип остаточной продуктивности - в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это, необходимо признать, что любой вид деятельности, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

     Принцип предельной продуктивности или принцип вклада: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Применительно к рынку недвижимости - нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость, причем в размерах, значительно превышающих затраты на ее ремонт. Размер вклада соответствует разнице между ценой, полученной в результате ремонта квартиры, и затратами на этот ремонт. Например, строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли, если в результате возрастет объем продаж.

     Принцип возрастающей и уменьшающейся  доходности : увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Для определения указанной предельной точки, когда прибыль (и стоимость) объекта недвижимости будет максимальной, эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные варианты использования земельного участка. Например, выполнить расчеты получения прибыли от строительства различных типов объектов недвижимости или различного количества объектов на данном земельном участке. Только после этого возможно сделать окончательный выбор типа объекта недвижимости для строительства на этом участке.

     Принцип сбалансированности (пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капитальных вложений превосходят объемы работ в данный период времени, например на строительстве объекта, то происходит “замораживание капитала” и снижение общей эффективности проекта. Аналогичная ситуация возможна, когда в данный момент времени денежных средств недостаточно для строительства объекта недвижимости, что хорошо известно инвесторам нового строительства. В связи с этим нормативными документами в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается разработка календарных графиков строительства объекта, чтобы получить максимально возможный эффект от реализации проекта.

     Принцип оптимальных величин  (оптимальной экономической величины) : при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Например, на рынке жилья в Москве большим спросом в 1993-1994 гг. пользовались 3-4-комнатные квартиры, а в 1995 г. повышенным спросом пользовались однокомнатные квартиры. Хороший участок, который слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости. Лот на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, будет ощущаться дефицит площадей для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции.

     Принцип оптимального разделения имущественных прав : имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство РФ позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права.

     3.Принципы, связанные с рыночной средой

     Принцип зависимости (внешнего воздействия) : различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости : местоположение,близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным центрам и пр., т. е. оценщику необходимо установить, как потоки доходов связаны с рынком пользователя. Например, для оценки жилой недвижимости главный фактор – местонахождение объекта, затем – техническое состояние объекта, этажность, соседи, место парковки автомобиля, вид из окон, наличие инфраструктуры – поликлиники, детского сада, школы, аптеки, магазинов; транспортное сообщение, будущее развитие территории. Если же объект загородный, например участок земли, то и наличие инженерных сетей.

     Принцип соответствия: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость “хрущевской” квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

     Суть  принципа спроса и предложения - выявление взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта, и наоборот. Если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется, рыночная цена обычно отражает затраты производства.

     Принцип конкуренции. Конкуренция – это соперничество. Если предприниматели видят, что на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли,то они стремятся попасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке .Если спрос при этом не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей. И, наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты недвижимости и прибыли предпринимателей. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4. Процесс оценки недвижимости 

Процесс оценки недвижимости – это сложный, трудоемкий процесс, состоящий из определенных стадий и этапов:

Стадия 1. Постановка задания на оценку.

     Этап 1. Идентификация объекта - указываются его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты и фактические характеристики.

     Этап 2. Определение даты оценки – это момент времени, в который выполняется оценка. С течением времени стоимость объектов недвижимости изменяется.