Оценка стоимости загородной недвижимости

     Доходный  подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Метод основан на принципе ожидания, означающем, что покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения дохода от ее использования.

     Метод прямого сравнительного анализа продаж – метод оценки стоимости объекта путем анализа фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнения их с оцениваемым объектом и внесения соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом. Основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный объект недвижимости больше, чем ему обойдется аналогичный другой объект с подобными полезными свойствами. Этот метод эффективен для активного рынка, на котором можно найти идентичные сделки и необходимую информацию о нем. Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки.

     Стадия 5. Согласование

     Согласование  – это процесс принятия решения об окончательной оценке стоимости объекта. Перед его началом оценщик просматривает исходную информацию и проверяет точность расчетов. Все предположения и допущения проверяются на разумность и надежность.

     В процессе согласования не происходит механического усреднения полученных результатов по трем известным методам, а производится логический анализ выводов и принимается окончательное решение о стоимости.

     Стадия 6. Составление  отчета об итоговой оценке стоимости

     На  этом этапе оценщик пишет отчет  о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может представлять собой либо письмо, либо заполненную по стандартному образцу форму, либо подробный письменный доклад.

               
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

           
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

5.Оценка стоимости загородной недвижимости 

Основные факторы,  влияющие  на оценку дома, коттеджа:

- Престижность направления. Традиционно престижны места северных направлений, а также запад: Рублевское, Новорижское и Киевское шоссе. Лидерами с этой точки зрения остаются Новорижское и Рублево - Успенское шоссе.

- Удаленность от города и железнодорожной станции

- Наличие неподалеку леса или водоема, качество почвы и воды и т. д.

- Качество подъездных путей

- Наличие развитой инфраструктуры и т. д. 

ПРИМЕР: 

                    

Коттедж, Московская область, ш. Новорижское, 19 км., д.Обушково.

Коттедж в коттеджном поселке премиум-класса "Миллениум-Парк", 750 м²., полностью "под ключ", с дорогой отделкой, эксклюзивный дизайн-проект, меблирован, так же на участке расположен SPA-центр площадью 350 м²., с сауной и бассейном.

     Поселок выдержан в лучших традициях садово-паркового  искусства старой Англии и Франции. Удивительные по красоте парковые ансамбли с редкими породами деревьев и  со вкусом подобранными изысканно цветущими  растениями в сочетании с рукотворными каналами, украшенными ротондами, ажурными беседками и скульптурами из мрамора, представляют собой настоящее произведение искусства. В поселке - пять тематических парков, общей площадью 50 Га, несколько озер. Здесь же разместятся: ресторан класса de luxe с просторной летней верандой на воде, крытый бассейн и детский клуб, детские игровые и спортивные площадки, теннисный комплекс с десятью открытыми и закрытыми кортами, супермаркет и аптечный пункт.  

Информация  по дому: Общая площадь 750 м², материал стен кирпичный, год постройки 2009. Коммуникации: Газ, отопление, канализация, водопровод, охрана.  

Информация  по участку: Участок 20 сот 

Оценка  загородного дома включает в себя следующие  этапы:

1.Подготовительный этап. Перед подписанием договора на проведение оценки, необходимо уточнить цель оценки, ознакомится с представленными документами на оцениваемый загородный дом. После согласования сроков исполнения работ, цены и других существенных условий, заключается договор на проведение оценки объекта загородной недвижимости. 

Объектами оценки являются: жилые дома, сооружения, передаточные устройства, находящиеся на участке, а также могут выступать разнообразные бассейны, кованные ограды, мачты освещения участка Иногда приходится сталкиваться с просьбами оценить садовые деревья, кустарники и цветы.

Стоимость объекта недвижимости состоит из стоимости земли и стоимости строения. Вот как раз из-за стоимости земельного участка и получается высокая стоимость самого объекта недвижимости.

Перечень  документов, необходимых  для оценки коттеджа, загородного дома: Сведения о наличие хозяйственных построек на земельном участке (бани, хозяйственного блока, гаража и т.д.).

1. Правоустанавливающие  документы на строения и сооружения

- Свидетельство о государственной регистрации прав собственности

- Сведения о наличие обременений.

2. Правоустанавливающие  документы на земельный  участок

- Свидетельство о государственной регистрации прав собственности или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.

- кадастровый план земельного участка.

- Сведения о наличие обременений (если таковые имеются) у объекта, включая обременение залогом, наличие арендаторов и иных ограничений по использованию объекта.

3. Документы из БТИ:

- Технический паспорт или выписка из технического паспорта (форма № 1а);

- Экспликация к поэтажному плану (форма № 22);

- Поэтажный план;

- Справка о состоянии здания (форма № 5).

     Оценка коттеджей и загородных домов необходима , например если: 

- Оценка  загородной недвижимости проводиться  в целях купли, продажи 

- Оценка загородной недвижимости  проводиться  для оформления наследства.

- Собственник хочет застраховать свою загородную недвижимость от различных несчастных случаев (экспертом определяется величина страхового возмещения).

- Собственник хочет получить кредит под залог имеющейся загородной недвижимости (определяется залоговая стоимость).

- Нередко оценка дома и другой загородной недвижимости проводится при разделе имущества, для разрешения судебных споров.

- Расчет стоимости объекта загородной недвижимости проводится в целях определения налога на имущество.

2.Этап сбора информации. Для проведения оценки загородного дома необходимо обязательно провести его осмотр, описание и фотографирование. Пристальное внимание уделяется окружению земельного участка. Осматриваются и в случае необходимости обмеряются находящиеся на земельном участке хозяйственные постройки, например, баня, гараж, хозяйственный блок и др.

3.Этап расчета стоимости загородного дома.

- Проводится анализ сегмента рынка загородной недвижимости, к которому относится объект оценки

- сбор данных о сделках купли-продажи и аренды сопоставимых объектов, также используется информация о сделках с земельными участками в районе расположения коттеджа.

- Проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования загородного дома.

- Затем, поэтапно определяется стоимость объекта оценки с помощью затратного, сравнительного и доходного подходов.

- Проводится обобщение результатов оценки и получение итоговой стоимости загородного дома, полученных с применением различных подходов.

4.Заключительный этап направлен на подготовку и оформление отчета об оценке, который  подписывается оценщиком и передается заказчику по акту приема-передачи. 
 

Список  используемой литературы 

1. Гражданский  Кодекс  РФ (в редакции ФЗ N 4-ФЗ от 06.04.2011г. N 65 –ФЗ
2. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Учебное пособие «Оценка недвижимости», Москва.(Издательство : Финансы и статистика 2010г);
3. Татарова А.В., Учебник «Оценка недвижимости и управление собственностью», Таганрог, 2006 г.;
4. Паттури Я.В.,  Учебное пособие «Экономика недвижимости», Новгород, 2002
5. http://realty.dmir.ru
6. РБК Недвижимость http://realty.rbc.ru