Особенности функционирования рынка ипотечных кредитов в России

     Введение 

     Жилищная  проблема в России, обострившаяся  в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых  научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым государственная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий стало возможным для широких слоев населения, и, прежде всего среднего класса.

     В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами - банками; агентствами по торговле недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов.

     Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Особое значение этот момент имеет для нашей страны, экономика которой до сих пор отличается  довольно высокой степенью риска и неопределенности. Обеспеченные кредиты являются безопасными для банков, так как при их невозврате банк реализует залог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.

     Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической  роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

     Тем не менее, в экономическом аспекте  у ипотечного кредитования имеется  наряду с большими перспективами  и существенные проблемы, обострившиеся  в период экономического кризиса.

     Решить  эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

     Целью написания дипломной работы является исследование особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов в России.

     Для достижения поставленной цели необходимо исследовать ряд задач:

• изучить исторические аспекты возникновения ипотеки;
• проанализировать современное состояние рынка ипотечных кредитов в России;
• рассмотреть условия предоставления ипотечных кредитов одним из ведущих отечественных операторов;
• исследовать проблемные вопросы становления ипотечного кредитования в России и пути их преодоления.

     Предметом дипломной работы является исследование особенностей функционирования отечественного рынка ипотечного кредитования.

     В качестве объекта дипломной работы  выступают ипотечные программы Сбербанка России.

     Методологической  и теоретической  основой исследования являются положения экономической теории, системного и социологического анализа, идеи и положения, изложенные в государственных нормативно-правовых документах, которые регулируют функционирования рынка ипотечного кредитования в России. Широко использованы работы отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области банковского дела.

     Методы  исследования. Для решения определенных задач, достижения цели использовался комплекс взаимодополняющих исследовательских приемов: методы системного анализа, методы причинно-следственного анализа, методы сравнительного анализа, методы прямого структурного анализа.

     Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, теоретической и практической части, и заключения. Во введении обосновывается актуальность темы, определяется цель, задача, предмет и объект исследования. Очерчивается методологическая и теоретическая база исследования, методы исследования.

     Теоритическая часть посвящена исследованию научно-теоретической основы создания и функционирования рынка ипотечного кредитования в России.

     В практической части по результатам  рассмотренных вопросов ипотечного кредитования в России сформулированы общие выводы по исследованию операций и рынка ипотечного кредитования. 
 
 

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ 
 

1. История развития ипотеки  и ипотечного кредитования

 
 
 

1. Понятие и сущность ипотеки

 

     Ипотека как элемент хозяйственной жизни  уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э.

     Понятие “ипотека” основывается на древнеримских  принципах залога, являясь более  совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

     Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

     Ипотека несет в своем содержании две  составляющие - экономическую и правовую.

     В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации проектов.

     В правовом отношении ипотека - залог  недвижимого имущества с целью  получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

     Рассматривая  ипотеку как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека  состоит из трех слагаемых и одновременно выражает

     · отношения собственности;

     · кредитные отношения;

     · финансовые отношения.

     Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права  на владение, до момента окончания  платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.

     Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог  недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

     При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:

     Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это  способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, т. к. без него она теряет смысл.

     Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

     В-третьих, предмет ипотеки всегда находится  во владении должника, он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

     В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется  специальным документом - закладной (именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.), которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

     В-пятых, при значительном превышении стоимости  залога над суммой выданного кредита  ипотека дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредитов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

     И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества на публичных торгах. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

     Финансовые  отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также  и закладную. Финансовые отношения  на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.

     Система ипотечного жилищного кредитования - это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.

     Ипотечный кредит - это кредит, обязательство возвращения которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

     Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

     Несмотря  на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право непосредственного владения землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи, с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие.

              Ипотечное кредитование - это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит. Рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.

     Объектами ипотечного кредитования являются:

     • земельные участки;

     • жилые помещения, т.е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;

     • офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты  сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

     • производственные помещения - склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

     Субъектами  ипотечного кредитования являются: ипотечный  кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.