Особенности функционирования рынка ипотечных кредитов в России

     Общее время отсрочки по уплате основного  долга может составить до пяти лет (таким образом, реальный срок кредитования может составить 35 лет).

     Необходимый объем собственных средств по данному виду кредита составляет для молодой семьи с ребенком (детьми) всего 5% от стоимости приобретаемого жилья, при отсутствии детей — 10% стоимости.

     Одним из существенных недостатков ипотечного кредитования Сбербанка РФ являются высокие процентные ставки.

     Это можно рассмотреть на условном примере.

     К примеру, в Сбербанке РФ берется ипотечный кредит для покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке стоимостью 43500 долларов США по ставке кредитования 11 % “годовых”. Допустим, что в Сбербанке ипотека оформлена на 15 лет. Простой расчет платежей долгосрочного кредита физических лиц представлен в табл. 2.

     табл. 2.

     Расчет  платежей долгосрочного кредита  физических лиц

 

     Сумма процентов, которая будет уплачена за ипотечный кредит в течение 15 лет, составит 36086,38 долларов США. Это - 83 % от стоимости приобретенной квартиры. Ежемесячная сумма платежа в счет погашения ипотечного кредита составит 241,67 доллар США (2900,04/12месяцев), а ежемесячная оплата процентов будет из месяца в месяц снижаться. При расчете по данной методике, наибольшая сумма платежей приходится на первый год. Сумма средств, необходимых для возврата Сбербанку ипотечного кредита и погашения процентов в первый год по расчету составляет 7538,82 доллара США (2900,04+4638,7).

     Кроме того в примере не рассчитаны сопутствующие  оформлению ипотечного кредита услуги Сбербанка, услуги независимого оценщика рыночной стоимости недвижимости и требуемых Сбербанком страховок залога и жизни ссудополучателя.

     В итоге, ипотечный кредит обойдется  заемщику в 13-15% “годовых”. Если учитывать, что среднемесячные доходы средней  семьи составляют 18-25 тыс. руб. Следовательно, ипотечный кредит лучше брать в рублях, хотя процентная ставка по рублевому кредиту по ипотеке значительно выше, но ведь инфляция со временем частично снизит расходы заемщика. А вот куда пойдет курс доллара за 15 лет, трудно предсказать.

     И все-таки, ипотечный кредит Сбербанка  России, – это дорогое удовольствие. Ипотечный кредит по таким ставкам  больше подойдет тем, кто имеет одно- или двухкомнатную квартиру, а  хочет купить двух или трехкомнатную. Для большинства населения страны, сегодня ипотечный кредит, взятый в Сбербанке России без субсидий государства по процентам, реален только на покупку “одной комнаты”.

     Таким образом, можно сделать следующие  выводы.

     Сбербанк РФ предлагает несколько ипотечных программ. Максимальная сумма кредита составляет до 90 % от стоимости жилья. Объектом кредитования является как вторичное, так и первичное и строящееся жилье. Для молодых семей предоставляются специальные условия, например, учитываются доходы родителей. Однако следует отметить, что требования Сбербанка по обеспечению кредита слишком высоки и подходят только населению с доходами не ниже средних или имеющих возможность поручительства физических или юридических лиц, а для населения с низкими доходами и без поручительства, программы, предлагаемые Сбербанком РФ, не подход

2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕГО РАЗВИТИЯ

 

     3.1.  Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития

     В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

     Формирование  государственной программы, которая  связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

     Центральным элементом создаваемой системы  ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

     При создании Агентства в значительной степени использовался положительный  опыт создания и работы структуры-аналога  в США – Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Российская федерация является единственным акционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений.

     Основными функциями Агентства являются:

     1) определение стандартов и правил  ипотечного кредитования:

     - разработка и установление стандартов  и норм ипотечного кредитования;

     - оценка качества жилищных ипотечных  кредитов, приобретаемых Агентством;

     - проведение экспертизы различных  инструментов ипотечного кредитования;

     - осуществление постоянной работы  с банками по вопросам методологии  ипотечного кредитования;

     -    анализ деятельности банков, продающих  кредиты;

     2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:

     - покупка ипотечных кредитов;

     - выпуск и продажа ценных бумаг,  обеспеченных ипотечными кредитами;

      - выплата инвесторам доходов  по ценным бумагам, обеспеченным  ипотечными кредитами;

     3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:

     - оказание технической помощи  кредиторам в области организации  ипотечного кредитования;

     - осуществление разработок по  экономическим и юридическим  аспектам ипотечного кредитования;

     - проведение семинаров, учебных курсов;

     - оказание консультативной помощи;

     - оказание технической и учебной  помощи покупателям ценных бумаг,  обеспеченных ипотечными кредитами.

     Важнейшей задачей Агентства, действующего в  качестве национального института  на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства привлекаются на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации.

     С накоплением опыта управления собственным  портфелем и рисками, присущими  ипотечным активам, Агентство будет  расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков.

     Двухуровневая система заключается в том, что  есть розничный и оптовый рынок. Банки в этой схеме работают как  обычный кредитор и выдают кредиты  людям. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его перепродал. Семья за получением кредита обращается в банк. Банк, как первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством. Они едины по всей территории Российской Федерации. Далее специализированный ипотечный оператор, создаваемый в каждом регионе субъектом РФ, рефинансирует кредит путем покупки закладной и формирует пул на базе кредитов, выкупленных в регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у региональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ипотечных ценных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем приобретения закладных.

     Таким образом, двухуровневая система  эффективно распределяет риски между  участниками системы, что позволяет  привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового  рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования. 
 

     3.2. Объем и динамика рынка ипотечных кредитов за 2010 год 

     Российский  рынок ипотечного кредитования вплоть до обострения кризисных явлений  осенью 2008 года демонстрировал удивительную стабильность. Стремительный рост цен на недвижимость на фоне высоких темпов инфляции длительное время подпитывал спрос на ипотеку со стороны населения, а возрастающая доходность данного продукта стимулировала ответную реакцию банков. Даже в условиях наблюдавшихся со второй половины 2007 года проблем с внешним фондированием российским банкам удавалось устойчиво наращивать объемы кредитования. За первые три квартала 2008 года объем предоставленных ипотечных кредитов на 48% превысил показатели аналогичного периода 2007 года (график 1), а размер ипотечного портфеля увеличился на 23%. 

График 1. По итогам 2009 года рынок ипотечного кредитования «сжался» почти в 4,5 раза 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Экономический кризис стал настоящей проверкой  на прочность для данного рынка. Ипотечное кредитование не только в наибольшей степени испытало на себе последствия экономического спада – в период острой фазы кризиса осенью 2008 года была поставлена под вопрос жизнеспособность всей системы ипотечного кредитования России. Закрытие внешних рынков капитала и уход большинства операторов вторичного рынка на некоторое время оставили российские банки без возможности рефинансирования. На фоне проблем с ликвидностью, кризиса в строительной отрасли, снижения цен на недвижимость и существенного сокращения доходов населения ключевые участники рынка фактически заморозили все ипотечные программы, сфокусировавшись на обслуживании уже выданных кредитов. Ряд крупных игроков вообще временно покинул рынок, официально свернув ипотечные программы либо введя заградительные ставки.

     В результате уже в 4 квартале 2008 года банками было выдано на 40% кредитов меньше, чем за аналогичный период 2007 года, а по итогам 2009 года объем кредитования сократился в 4,3 раза и составил всего 152,5 млрд рублей (против 655,8 млрд рублей в 2008 году) . Это фактически отбросило рынок на три года назад (объем выдачи в 2006 году составил 155,7 млрд рублей), когда ипотечное кредитование в России только активно зарождалось. Сокращение объемов кредитования отразилось и на величине ипотечного портфеля: в 2009 году он фактически не изменился и остался на уровне 2008 года (1 010,9 против 1 070,3 млрд рублей). Данные процессы происходили на фоне беспрецедентного по своим масштабам ухудшения качества обслуживания кредитов: за период с октября 2008 года по декабрь 2009 года объем просроченной задолженности возрос в 6 раз, в результате чего ее доля в стагнирующем ипотечном портфеле выросла с 0,5 до 3,2%.