Особенности функционирования рынка ипотечных кредитов в России

     Также ВТБ 24, Газпромбанк и Сбербанк, наряду с другими банками, ставшие участниками  так называемой «вэбовской» программы инвестиций, внедрили у себя программу ипотеки с господдержкой на приобретение квартир в новостройках, аналогичную условиям кредитования продукта АИЖК «Новостройка». Причем, условия кредитования ВТБ 24 и Сбербанка при прочих равных выгоднее, чем у АИЖК.

     В частности, в госбанках можно  получить кредит с минимальным первоначальным взносом в 20% от стоимости приобретаемого жилья без всяких условий. По условиям кредитного продукта АИЖК «Новостройка», если первоначальный взнос составляет менее 30%, заемщик обязан застраховать свою ответственность по кредитному договору.

     Процентная  ставка по кредитному продукту АИЖК «Новостройка»  при первоначальном взносе меньше 30% после регистрации права собственности  на приобретенное жилье равна 11.25% годовых. Для заемщиков, не желающих оформлять страхование жизни и трудоспособности (личное страхование), в зависимости от величины первоначального взноса процентная ставка по кредиту составит от 11,2 до 11,95% годовых. В Газпромбанке и ВТБ 24 ставка по программе ипотеки с господдержкой равна 11% годовых, независимо от размера первоначального взноса. В Сбербанке процентная ставка по ипотечной программе с господдержкой для заемщика «с улицы» составит не более 11% годовых, безотносительно к тому, будет он оформлять личное страхование, или нет. Для «зарплатных» клиентов ставка по кредиту будет еще ниже.

     Кстати, вопреки стереотипу о неповоротливости главного розничного банка страны, как и с отменой комиссии за выдачу кредита, Сбербанк произвел очередную  революцию на ипотечном рынке, отказавшись от устоявшейся практики дифференциации процентной ставки по ипотечному кредиту в зависимости от наличия договоров личного страхования и страхования титула. «В Сбербанке России размер процентной ставки по кредиту не зависит от оформления полиса страхования жизни и трудоспособности заемщика, а также от страхования титула, - объясняет Наталья Карасева, директор управления розничного кредитования Сбербанка. - Данные виды страхования предлагаются нами исключительно на добровольной основе и не влияют на принятие банком решения по кредиту или на размер процентной ставки».

     Еще одной приметой 2011 года стало балансирование банков между стремлением нарастить  объемы кредитования и необходимостью поддерживать качество выдаваемых кредитов на должном уровне. Наглядным доказательством того служит широкое распространение «плавающих» ставок. Требования к заемщикам смягчаются с большим количеством оговорок.

     В отношении первоначального взноса роль такой оговорки играет обязательное требование дополнительного залога при величине меньше 20 - 15% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. При оценке платежеспособности заемщика нормой становится вычисление соотношения платеж/доход с учетом количества иждивенцев. Обойтись без справки по форме 2-НДФЛ при подтверждении размера своего дохода разрешается, преимущественно, «зарплатным» клиентам, чья платежеспособность понятна банку. Банк может отступить от своих стандартов и предоставить заемщику большую сумму кредита, чем предусматривает базовая программа, но компенсирует возросший риск убытка в случае дефолта по кредиту повышением процентной ставки, как Райффайзенбанк, или увеличением первоначального взноса по кредиту, как Барклайс Банк и Нордеа Банк. Целевые кредиты под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости на сумму, превышающую установленный лимит, Норде Банке предоставляет с условием, что объем кредитования относительно стоимости залога будет ниже, чем на базовых условиях.

     Отсутствие  отрицательной кредитной истории  становится стандартным требованием озабоченных снижением рисков банков, хотя до кризиса на таком условии внимание не акцентировалось. "Интерес со стороны банков к бюро кредитных историй постоянно растет, - отмечает Сергей Харченко, директор по продуктам и маркетингу БКИ "Эквифакс Кредит Сервисиз". - Роль кредитной истории для принятия решений в банках существенно повысилась, мы наблюдаем стабильный рост обращений в БКИ за кредитными отчетами со стороны розничных и универсальных банков. В 2010 году количество запросов выросло более чем в два раза по сравнению с 2009 годом. В дополнение к кредитному отчету, банки также активно используют наш скоринговый продукт для быстрой и эффективной оценки кредитоспособности на основании статистической модели. Также, в дополнение к оценке кредитного риска, мы запустили отдельный сервис противодействия мошенничеству, позволяющий в режиме реального времени проводить оценку поступающей кредитной заявки с точки зрения риска мошенничества».

     Банки не могут позволить себе рисковать  при выдаче ипотечных кредитов больше определенной степени не только в силу чисто экономических соображений, но и в свете возможных перспектив фондирования путем секьюритизации. Таким образом, смягчение условий кредитования банков, планирующих секьюритизацию, ограничено требованиями, установленными российским законодательством об ипотечных ценных бумагах. Вероятно, этим и объясняется тот факт, что снижение первоначального взноса по ипотеке затормозилось у отметки 20% - в соответствии с требованием закона об ипотечных ценных бумагах.

     В апреле в банковском сообществе улеглась тревога по поводу запланированного Центральным банком РФ ужесточения  подхода к оценке рисков по ипотечным  кредитам. В конце прошлого года появилось сообщение, что готовятся  поправки к инструкции ЦБ РФ №110 "Об обязательных нормативах банков", согласно которым для ипотечных кредитов предлагалось применять беспрецедентно высокий коэффициент риска 1,5 для формирования резервов при недостаточном обеспечении по ссуде. Требования по резервированию напрямую сказываются на способности банка соблюдать норматив достаточности капитала (Н1). Несоблюдение этого норматива для банка чревато санкциями со стороны ЦБ РФ, вплоть до отзыва лицензии.

     Однако  в последнем рабочем варианте поправок к инструкции ЦБ РФ №110 "Об обязательных нормативах банков" требования к резервированию ужесточились только в отношении ипотечных кредитов с недостаточным обеспечением на сумму более 50 млн рублей. Как нетрудно догадаться, такие кредиты не то что не относятся к разряду ходового товара, но и вообще найдутся в немногих банках. Недостаточным обеспечением по ссуде признается соотношение кредит/залог менее 80% или, проще говоря, если кредит выдан с первоначальным взносом ниже 20% от стоимости приобретаемой недвижимости.

     В 2011 году наметилось пути решения двух актуальных проблем ипотечного рынка. Одна из них явилась отголоском последнего финансового кризиса, другая связана с давней проблемой ипотечного рынка - оценкой стоимости недвижимости, приобретаемой на кредитные средства.

     АИЖК  еще с прошлого года продвигает идею законодательно закрепить обязательным пунктом любого договора ипотечного кредитования гарантию банка реструктуризировать задолженность, если заемщик оказался неплатежеспособным в результате неблагоприятных обстоятельств. В банковском сообществе позиция АИЖК находит понимание, однако просто так пойти на уступки заемщику считают неинтересным. Чтобы соблюсти баланс интересов кредитора и заемщика, было бы логичным дополнить кредитный договор еще одним обязательным пунктом - о том, что в случае злостного нарушения заемщиком условий реструктуризации обращение взыскания на заложенное по кредиту имущество должно осуществляться по упрощенной процедуре. Учитывая, что АИЖК славится настойчивостью и оперативностью в реализации рожденных в его недрах идей, можно с большой долей уверенности предположить, что агентство добьется своего. Добьются ли банки уступок в свою пользу - это уже другой вопрос.

     Другая  актуальная проблема затрагивает практически  всех игроков ипотечного рынка - изменение действующей процедуры оценки недвижимости, выступающей предметом ипотеки. Этот вопрос в прошлом году подняла Ассоциация российских банков (АРБ). Махинации по завышению оценщиками рыночной стоимости жилья для получения ипотечного кредита на большую сумму, чем полагается, заставляют банковское сообщество искать способ изменить порочную практику. 
 

     2.4. Риски и способы  их минимизации в ипотечном кредитовании 

     При заключении ипотечной сделки для  снижения рисков заемщика и кредитора  в России используется несколько видов страхования. Это страхование недвижимости, заложенной по договору об ипотеке, страхование жизни заемщика, страхование титула (юридической чистоты сделки купли-продажи жилья). Все договора страхования заключаются в пользу кредитора.

     Страхование недвижимости, заложенной по договору об ипотеке, позволяет освободить заемщика от обязанности выплачивать кредит в случае, если купленное в кредит жилье будет разрушено или серьезно повреждено, например, в результате пожара или взрыва.

     Страхование жизни и трудоспособности заемщика обеспечивает выплату остатка задолженности по кредиту за счет страховки в случае смерти заемщика, а также присвоения ему инвалидности первой группы. Если заемщик на длительный срок лишается трудоспособности в результате болезни или несчастного случая, за счет страховки выплачивается часть задолженности по кредиту за период нетрудоспособности.

     Страхование титула защищает заемщика от риска  признания сделки купли-продажи  недействительной или незаконной, когда  он оказывается вынужден вернуть приобретенное жилье продавцу. Страховка в этом случае обеспечивает получение суммы, за которую было приобретено жилье.

     Все ведущие российские розничные страховые  компании из первой «тридцатки» предлагают комплексные страховки, включающие в себя либо страхование предмета ипотеки со страхованием жизни и нетрудоспособности, либо те же виды страхования вкупе со страхованием титула. Ежегодные расходы на ипотечное страхование составляют 1 – 2% от суммы текущей задолженности по кредиту.

     При этом страхование в пользу кредитора недвижимого имущества, которое служит залогом по кредиту, по российскому законодательству является обязательным условием получения ипотечного кредита. Все остальные виды страхования формально заемщик может использовать по своему усмотрению. Однако де-факто примерно до конца 2008 года страхование жизни и трудоспособности, несколько реже – страхование титула банки тоже ставили обязательным условием выдачи ипотечного кредита.

     Неоднократные жалобы на такие требования в Роспотребнадзор  послужили причиной противоборства между ипотечными банками и защитниками прав потребителей, которое закончилось вничью. С одной стороны, Высший арбитражный суд (ВАС) РФ встал на сторону Роспотребнадзора, отказав в январе 2008 года в рассмотрении иска Амурского ипотечного агентства, пытавшегося оспорить решение о привлечении к административной ответственности и штрафу в 10 тыс. рублей за незаконное принуждение заемщиков страховать жизнь и ответственность. Тем самым ВАС признал незаконность требований к ипотечным заемщикам в обязательном порядке страховать что-либо, кроме предмета ипотеки.

     Летом 2008 года Ассоциация российских банков (АРБ) направила запрос в Роспотребнадзор  с просьбой пересмотреть практику привлечения  банков к ответственности за требование к ипотечным заемщикам страховать жизнь и трудоспособность. 24 июля 2008 года Роспотребнадзор обнародовал официальный ответ на запрос, в котором объявил незаконной общепринятую банковскую практику принуждать заемщиков страховать свои жизнь и трудоспособность.

     Однако банки сопротивлялись еще около года, пока летом 2009 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) не объявило о введении программ без страхования жизни, с повышенной процентной ставкой. АИЖК пошло на этот шаг после длительного разбирательства Федеральной антимонопольной службы (ФАС) по поводу нарушений агентством антимонопольного законодательства при страховании имущественных и иных интересов заемщиков по программам ипотечного кредитования, начавшегося в августе 2008 года.

     Хотя  законодательно позиция Роспотребнадзора и ФАС относительно требований банков по страхованию ипотечных заемщиков так и не была подкреплена, большинство ипотечных банков сочло за благо пойти на компромисс и последовать примеру АИЖК. При этом разница в стоимости кредитов, выданных без страхования и со страхованием либо равна расходам на страховку, либо даже превышает величину этих расходов.

     Этим  лето ознаменовалось новым раундом  борьбы ФАС с банками, которые  до сих пор ставят обязательным условием выдачи ипотечного кредита страхование жизни и трудоспособности. Несмотря на то, что в законе об ипотеке однозначно указывается, что обязательным является только страхование предмета ипотеки, ФАС готовит поправки к постановлению правительства РФ "О случаях допустимости соглашений между кредитными и страховыми организациями", которые на нормативном уровне введут запрет на требование страхования жизни и трудоспособности заемщика при выдаче ипотечного кредита.