Особенности функционирования рынка ипотечных кредитов в России

     При этом FHA никогда не пользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки ипотечного кредитования FHA с самого начала осуществляет в соответствии с основным принципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь. В результате Взаимный фонд ипотечного страхования, входящий в FHA, преуспевает, а за всю шестидесятилетнюю историю FHA этот фонд не истратил на покрытие убытков ни единого доллара налогоплательщиков.

     В 1944 году Конгрессом была создана Администрация по делам ветеранов (Veterans Administrations, VA), уполномоченная гарантировать ипотечные кредиты, выданные отдельным категориям ветеранов войны и отвечающие требованиям, установленным Администрацией. Первоначально VA выдавала гарантии на 50% выданного кредита или 2000 долларов, в зависимости от того, какая из этих величин меньше. Сегодня эта сумма увеличена до 46 000 долларов. Администрация проводит оценку недвижимости, на приобретение которой выдаются ипотечные кредиты, и таким образом определяет сумму, из которой исходит при выдаче сертификата гарантии. За предоставление гарантий VA взимает с заемщиков сбор, зависящий от величины первоначального взноса.

     В 1989 году доля кредитов, застрахованных от невозврата Федеральной жилищной администрацией, составила 26% общего числа выданных ипотечных кредитов; доля кредитов, гарантированных Администрацией по делам ветеранов - 10%; застрахованных частными компаниями - 16%. При этом доля кредитов, незастрахованных от риска невозврата, составила 46%.

     Еще одна форма государственной поддержки - адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов - является неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заёмщиков в Германии Вкладчики стройсберкасс, получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме).

     После получения жилищного кредита  государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) - например, гашение части кредита при рождении в семье заёмщика ребёнка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику - в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

     Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ("план Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ПРАКТИЧЕСКАЯ  ЧАСТЬ 

2. Ипотечное кредитование  в России 
 

     2.1. Нормативное обеспечение ипотечного кредитования 

     Как и любой важный процесс, ипотека  и ипотечное кредитование контролируются действующим российским законодательством. Правовая база, регулирующая ипотечные процессы в России, постоянно расширяется. Происходит постепенное совершенствование ипотечной законодательной базы, что значительно сократило случаи мошенничества в данной сфере. Законы об ипотеке способствуют тому, чтобы заемщик смог почувствовать себя более уверенно.

     При этом, законодательное оформление происходит на каждом этапе ипотечных процессов. Согласно условиям ипотеки, приобретаемая  недвижимость, а также все документы, обязательно подвергаются основательной  юридической проверке как банком, так и страховой компанией. Законы об ипотеке обеспечивают уверенность заемщика в юридической "чистоте" будущего жилья.

     Согласно  законодательству, ипотеку регулируют напрямую следующие законы и документы:

• Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
• Федеральный закон от 25.12.2008 №288-ФЗ 
  "О внесении изменений в Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей";
• Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ  (ред. от 27.07.2006)  "Об ипотечных ценных бумагах"
• Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации"
• Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
• Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных историях"
• Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.
• и другие.

     2.2. Основные элементы и процесс предоставления ипотеки 

     В ипотеке следует различать два  аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки  состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

     Ипотека в России выполняет следующие  функции:

• является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;
• обеспечивает возврат заемных средств;
• стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы  (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

     Основные  условия предоставления ипотечных  жилищных кредитов:

     - Первоначальный взнос. Одно из основных условий предоставления ипотечного кредита - необходимость внесения заемщиком первоначального взноса на оплату части жилья за счет собственных средств, в сумме, как правило не меньшей 30% его стоимости. Величина первоначального взноса имеет существенное значение (заемщик показывает, что у него уже есть часть собственных средств, которые он готов потратить на приобретение жилья).

     - Погашение кредита. Кредит и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачивается в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (равные друг другу денежные платежи, выплачиваемые через определённые промежутки времени в счёт погашения полученного кредита и процентов по нему)

     - Платежеспособность заемщика. Величина ежемесячного платежа по кредиту обычно не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика на соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о доходах заемщика.

     - Обеспечение кредита. Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита - продается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращения взыскания на жилье с последующей его реализацией, что бы погасить задолженность заемщика по кредиту. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений, не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

     Выделяют 2 основных способа предоставления жилищных кредитов:

• Выдача кредита одной суммой (в основном на приобретение готового жилья);
• Поэтапное финансирование строительства жилого объекта.

     Строительный  кредит, как правило, выдается только на период строительства индивидуального  дома- 1-1,5 года. Обеспечение займа  могут быть земельный участок, материальные активы заемщика, гарантии или поручительства.

     - Основные этапы ипотечного жилищного кредитования Предоставление долгосрочных ипотечных кредитов гражданам- процесс ответственный и трудоемкий. Деление его на этапы позволяет максимально унифицировать и специализировать работу сотрудников банка на стадиях подготовки кредита, заключения кредитных сделок и на стадии погашения кредита. Процесс ипотечного кредитования состоит из шести этапов:

     1) предварительная квалификация (одобрение)  заемщика. Заемщик должен получить  все необходимую информацию о  кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит и делает предварительную оценку возможности предоставления кредита данному заемщику;

     2) сбор и проверка информации  о заемщике. Происходит сбор и  подтверждение данных, которые предоставил  заемщик, а также сбор других  необходимых сведений о трудовой  деятельности заемщика, источниках  и размерах его доходов, наличии или отсутствии других финансовых обязательств. Все эти сведения необходимы банку для того, чтобы верно оценить платежеспособность и кредитоспособность заемщика;

     3) заполнение заявления-анкеты на  кредит (приложение № 1). Заявления является документом, в котором собраны все подтвержденные данные о платежеспособности заемщика, цели кредита, предметов залога, иных активах заемщика, его кредитной истории, семейном положении и другие сведения, на основе анализа которых вырабатываются решения о возможности предоставления кредита заемщику;

     4) оценка кредитором вероятности  погашения кредита (процедура  андеррайтинга). Специалисты банка  анализируют полученные о заемщике  сведения, оценивают вероятные риски  и определяют основные параметры  кредита, при которых риски,  которые берут на себя кредитор и заемщик, заключая кредитный договор, минимальны. Определяются максимально доступная сумма жилищного кредита, с учетом доходов заемщика, необходимые суммы средств, которыми должен располагать заемщик к моменту заключения кредитной сделки. В результате процедуры андеррайтинга кредитор принимает решение о выдаче кредита заемщику или дает мотивированный отказ. При положительном решении рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

     5) заключение кредитной сделки. На  данном этапе происходят заключение  договора купли-продажи квартиры  между заемщиком и продавцом  жилья, заключение кредитного  договора между заемщиком и  кредитором, а также приобретение  жилья заемщиком и передача его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, договор  ипотеки, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса. На этом же этапе происходит заключение договоров страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также, по возможности, прав собственника на приобретаемое жилое помещение;

     6) обслуживание ипотечного кредита. Кредитор принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита, выявляет и своевременно устраняет возможные проблемы, связанные с погашением кредита.

     В случае выполнения обязательств по кредитному договору, кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем  делается соответствующая запись в  государственном реестре. В случае невыполнения заемщиком и залогодателем  условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на задолженное жилье в судебном и внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), из них же осуществляются расходы на процедуру обращения взыскания и продажу предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

     2.3.Текущее состояние рынка ипотечного кредитования в России

     Российская  ипотека в 2011 году демонстрирует новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть «возвратом к докризисным условиям», уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом. 

     Интеграция  рынка заметна невооруженным  взглядом: сегодня ипотека развивается  банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлтеров с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов. По данным банка «ДельтаКредит» в 2010 году более трети клиентов было привлечено риэлторами. У крупных банков счет партнеров идет на сотни. К примеру, ВТБ24 сотрудничает более чем с 1000 застройщиками, у банка «Уралсиб» сеть партнеров насчитывает более 250 строительных компаний и 800 риэлторских и брокерских компаний.