Особенности функционирования рынка ипотечных кредитов в России

     В то же время уже во 2 полугодии 2009 года появились первые признаки оживления . Если за 1 полугодие было выдано кредитов на сумму 56 млрд рублей, то только за один 4 квартал 2009 года объем кредитования вырос до 60,8 млрд рублей, что составляет 40% общего объема рынка в 2009 году. Итоги же первых двух месяцев 2010 года в полтора раза превысили объемы кредитования в январе-феврале 2009 года. Даже с учетом эффекта сезонности и практики перекредитования, в результате которой реструктурированные кредиты отражаются как вновь выданные, подобная динамика явно свидетельствует о позитивных сдвигах на ипотечном рынке. И хотя все еще сохраняется тенденция к увеличению объемов просроченной задолженности, темпы ее прироста существенно сократились – с 5-8% в 2009 году до 2-3% в январе-феврале 2010 года.

     О наметившейся «оттепели» на рынке свидетельствует  и активизация банков в сфере  привлечения новых клиентов. В конце 2009 – начале 2010 года были существенно расширены продуктовые линейки (вернулась ипотека на покупку квартиры в строящихся домах, кредиты на покупку загородного дома), стали получать распространение ранее редкие для рынка продукты – кредиты с плавающей и комбинированной ставкой, увеличилось предложение валютных кредитов, возросло число рекламных акций. Многие крупные банки («ВТБ 24», Сбербанк) вернулись к практике рефинансирования кредитов, в том числе выданных другими банками. При этом наблюдается некоторое смягчение требований к заемщику (в частности, использование наряду со справкой 2-НДФЛ справки по форме банка или даже в свободной форме). К началу 2010 года на рынок постепенно вернулось большинство ранее активных участников, предпринимает первые шаги по восстановлению ипотечного кредитования и ряд крупных игроков (в частности, Альфа-Банк и Банк Москвы).

С другой стороны, в начале текущего года проявилась определенная тенденция к росту  спроса на ипотеку. Так, в феврале  2010 года доля сделок с ипотекой на рынке жилья Москвы составила 22,7%, тогда как еще в декабре 2009 и январе 2010 года она не превышала уровня в 15%. Подобная тенденция может объясняться эффектом отложенного спроса, связанным с решением части домохозяйств, ранее отказавшихся покупать жилье в ожидании снижения цен, о покупке квартиры в условиях стабилизации цен. 

  При этом можно утверждать, что кризисный  период развития ипотечного кредитования в целом для рынка имел и  значимые позитивные последствия. Существенно возросло качество отбора потенциальных заемщиков, банки стали более гибкими в отношении проблемных клиентов (в течение 2009 года было реструктурировано около 35 тыс. ипотечных кредитов), в значительной степени улучшились технологии работы с залогами, а также взаимодействие банков и судебных инстанций по вопросам дефолтных кредитов. Был принят ряд важных мер со стороны государства по поддержке и развитию вторичного ипотечного рынка, а также стимулированию жилищного строительства. Фактически кризис ознаменовал обновление рынка, сегодня ипотечное кредитование вышло на иной уровень развития. Сейчас идет формирование нового рынка ипотечного кредитования, с новым подходом к оценке рисков, как со стороны банков, так и со стороны заемщиков. Это будет качественно новый рынок ипотечного кредитования, его развитие, возможно, будет не столь динамичным, как до кризиса, но зато это развитие будет стабильным. 

  А благодаря эффекту «низкой базы»  перед участниками рынка и  органами государственной власти открыта  возможность придать стимул данному развитию посредством решения многочисленных актуальных проблем. 
 

     3.3. Исследование ипотечного рынка 

     Отказ многих банков от ипотечного кредитования либо временная «заморозка» ипотечных  программ в конце 2008 года привели  к существенному росту уровня концентрации на рынке. Хотя, по данным ЦБ РФ, число банков, предоставляющих на постоянной основе ипотечные кредиты, возросло к концу прошлого года до 130, фактически динамику рынка обеспечивают не более 8-10 игроков.

     Ключевым  участником рынка остается Сбербанк. Несмотря на почти трехкратное сокращение им объемов ипотечного кредитования (с 242,8 до 96,1 млрд рублей), его доля на рынке за прошедший год возросла с 37 до 63%. Идущий вторым «ВТБ 24» сократил объем кредитования в 10 раз, что привело к двукратному падению его рыночной доли – с 14 до 7,8%. Подавляющее большинство крупнейших участников рынка по итогам 2009 года также продемонстрировало существенное снижение объемов кредитования (табл.1.): спад наблюдался у Транскредитбанка (-59,3%), «Дельта Кредита» (-84%), БСЖВ (-85%), банка «Жилфинанс» (-85%). Таким образом, именно показатели работы Сбербанка фактически удержали рынок от еще большего провала. 

Табл. 3.

Рейтинг российских банков по объему выданных в 2009 году ипотечных жилищных кредитов

     Произошла значительная перестановка сил в  первой десятке участников. В число  лидеров сумели войти те банки, которые  продемонстрировали меньшее, чем в целом по рынку, сокращение объемов кредитования. Практически ушли с рынка «Уралсиб» (-97%), Райффайзенбанк (-97%), «АК Барс» (-94%), Номос-Банк (-94%), КИТ-Финанс (-93%), Запсибкомбанк (-94%). Среди лидеров по сокращению кредитования такие крупные в прошлом участники, как банк «Санкт-Петербург» (-94%), ОТП-Банк (-95%), Собинбанк (-94%). Зато в топ-10 по итогам года вошли КБ МИА (-42%) и московский банк ИТБ, увеличивший объем кредитования в 2,5 раза.

     В результате развитие ипотечного кредитования сегодня определяется динамикой бизнеса ограниченного круга участников: среди них два госбанка, несколько частных банков с собственной надежной базой фондирования, а также банки-агенты АИЖК, работающие по стандартам данной организации (в частности, «Евротраст», «Городской ипотечный банк», банк «Жилфинанс», банк ИТБ). С учетом того, что БСЖВ, Росбанк и «Дельта-Кредит» находятся под общим контролем, а деятельность банков-агентов определяется объемом рефинансирования со стороны АИЖК, фактическое число активных участников сокращается до 8-10. Если ранее на рынке присутствовали четыре-пять сотен активных игроков, то в разгар кризиса их количество сократилось буквально до нескольких десятков. Более того, если суммировать доли госбанков (Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк) и банков, связанных с государственными структурами (в частности, Московское ипотечное агентство) и АИЖК, то можно сделать вывод о том, что сегодня государство способно контролировать (прямо или косвенно) до 80% ипотечного рынка.

     К концу 2009 года конкуренция на рынке ипотеки усилилась: банки стали улучшать условия ипотечных кредитов, возобновлять рекламные кампании по продвижению своих ипотечных продуктов, то есть уже видна борьба за клиента на этом рынке. Но в 2010 году особой перестановки сил ожидать не пришлось, поскольку наибольший объем выдач придется на банки с государственным участием и банки, работающие по схеме АИЖК. 
 

     3.4. Недостатки и перспективы развития ипотечного рынка. 

     Система ипотечного кредитования является одним  из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

     Государственная жилищная политика должна ориентироваться  не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение  жилищных проблем основной части  работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и  имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2008 г. № 28, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учётом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности.

     Развитие  ипотеки невозможно без тех или  иных форм государственной поддержки:

• принятие нормативных правовых актов;
• оптимальное налогообложение;
• совершенствования проектирования и технологий строительства;
• государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;
• адресные жилищные субсидии гражданам.

     Действительно, строительный комплекс страны в состоянии сегодня увеличить объёмы жилищного строительства лишь в 2,5-3 раза, в то время как платёжеспособный спрос на жильё за счёт введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не менее чем в 5 раз.

     Поэтому без государственного регулирования это жильё будет выкуплено гражданами с высокими доходами.

     Анализ  доходов населения и сложившихся  цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают платёжеспособным спросом для приобретения жилья; ещё 0,3-0,5% населения обеспечиваются жильём за счёт средств бюджетов всех уровней.

     Развитие  массового ипотечного кредитования (без какой-либо государственной  поддержки) увеличивает платёжеспособный спрос населения в 5-6 раз для  приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз – для улучшения жилищных условий.

     В то же время на рынке жилья наблюдается  острый дефицит предложений.

     Существующий  вторичный рынок жилья не может  быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в Российской Федерации катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным представлениям о комфортности. Тем более не будет соответствовать им через 10-15 лет. Это ведёт к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надёжность ипотечных ценных бумаг.

     В странах, где развито ипотечное  кредитование, государство не только создаёт законодательно-нормативную  базу, но так или иначе активно  участвует в качестве субъекта ипотечных  отношений. На этапе формирования ипотечной политики для России очень важно учесть региональный аспект и специфику государственного устройства, которая заключается в его трёхуровневости: федеральный, субфедеральный и муниципальный.

     В решении государством задач, связанных  с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности – эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.

     В настоящее время выработана стратегия государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Её цель – создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом.

     Система долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования должна опираться на имеющийся  международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия  переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.

     Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных  задач. Во-первых, совершенствование  законодательной и нормативной  базы для реализации механизма данного  вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Во-вторых, создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В-четвёртых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.