Особенности функционирования рынка ипотечных кредитов в России

     Решение этих задач предусматривает: ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию  населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое количество заёмщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счёт продажи имеющегося в собственности жилья.

     Решающим  шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса  Российской Федерации, который установил  общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости (в том числе жилой). В дальнейшем предусмотрено принятие специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости). Кроме того, в целях создания благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования (как это предусмотрено Концепцией) принята и введена в действие вторая часть Налогового кодекса Российской Федерации, в которой решены вопросы налоговых льгот при определении налоговой базы для исчисления подоходного налога с физических лиц.

     Важным  этапом, закладывающим организационные  основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось  создание (в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов) Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций принадлежащих государству (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»).

     Перед Агентством поставлена задача разработать  и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральным  банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами.

     Весной 1999 г. в Санкт-Петербурге Агентство  начало реализацию пилотного проекта  по выкупу долгосрочных ипотечных кредитов, предоставленных банками гражданам на цели приобретения жилья. В проекте приняли участие такие банки, как ОАО «Промышленно-строительный банк» (СПб), КБ «Петровский», КБ «Балтийский» и ОАО «Банк Санкт-Петербург». Агентство заключило с ними договоры о рефинансировании выданных ими ипотечных жилищных кредитов. 1 марта были оформлены первые кредиты на общую сумму свыше 80 тыс. долл. США. Процентные ставки, под которые банки предоставили кредиты, варьировались от 15 до 18% годовых в валюте. Срок кредитования составил 3-10 лет.

     В ходе реализации данного проекта  Агентства в Санкт-Петербурге разработаны  и апробированы стандарты предоставления, рефинансирования и обслуживания долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, которые  обеспечивают надёжность всей схемы  функционирования и взаимодействия первичного и вторичного рынков жилищных ипотечных кредитов. В городе создана необходимая нормативная правовая база, обеспечивающая благоприятные условия для эффективной работы всех участников рынка, включая привлечение инвесторов в рамках региональной ипотечной программы.

     Недостаток  собственных средств, а также  отсутствие лицензии на осуществление  кредитных операций стали препятствием на пути расширения деятельности Агентства  как самостоятельного оператора  вторичного рынка. В целях привлечения ресурсов для рефинансирования ипотечных кредитов Агентство заключило соглашение с инвестиционным фондом «США – Россия» (TASRIF) об открытии кредитной линии на сумму 5 млн. долл. США. Согласно условиям соглашения, Агентство проводило отбор банков-партнёров, а также андеррайтинг кредитов в соответствии с установленными

     На  сегодняшний день заложены основы законодательной  базы ипотечного кредитования в России и регламентирована деятельность всех субъектов ипотечного рынка (банки, оценочные, риэлторские и страховые компании).  

     3.5. Меры по стимулированию ипотеки государством 

     Даже  с учетом фактора стабилизации ситуации в российской экономике огромную роль в наметившемся восстановлении ипотечного рынка сыграла государственная  поддержка. На фоне обострившихся проблем во всех сегментах банковского рынка именно ипотеке был отдан наибольший приоритет: рынок, во многом развивавшийся с подачи государства, рассматривался как основной элемент в решении жилищной проблемы. В результате, несмотря на наличие большого числа все еще нерешенных проблем, меры по поддержке рынка, реализованные государственными органами за последние полтора года оказались достаточными. Более того, можно утверждать, что именно благодаря оперативности и целенаправленности государственной политики в отношении ипотечного кредитования удалось предотвратить еще большее сжатие.

     Прежде  всего в период острой фазы кризиса  повышенное внимание было уделено проблемам  уже созданного ипотечного портфеля. Две основные меры – запуск государственной  программы помощи (через АРИЖК) ипотечным заемщикам, оказавшимся в тяжелом финансовом положении, и возможность погашения ипотечного кредита средствами материнского капитала – позволили, с одной стороны, снизить негативные социальные последствия, с другой – позитивно отразились на качестве кредитных портфелей банков. Более того, данные меры способствовали активизации банков в разработке собственных программ поддержки проблемных заемщиков, что позволило в целом по системе реструктурировать порядка 35-40 тыс. ипотечных кредитов.

     Но  основная поддержка выразилась в  помощи банкам при рефинансировании ипотечных кредитов. Благодаря увеличению в конце 2008 года уставного капитала АИЖК на 60 млрд рублей, агентство сумело в достаточно короткие сроки возобновить  рефинансирование ипотечных кредитов, которые фактически «зависли» на балансах банков-партнеров после изменения в сентябре стандартов и отказа АИЖК выкупать по номиналу кредиты со ставкой ниже 15-17%. В течение 2009 года АИЖК оставалось основным оператором вторичного рынка, обеспечивавшим стабильный объем выкупа кредитов , вследствие чего доля агентства в общем объеме рефинансирования возросла за год с 30 до 44%. Если же отнести объем рефинансирования со стороны АИЖК к суммарному объему выданных банками кредитов, то доля агентства на первичном рынке за 2009 год выросла с 5 до 19%. Таким образом, АИЖК удалось обеспечить почти четверть объемов первичного рынка, что мы оцениваем как достаточный уровень поддержки.

     Сегодня ипотечный рынок находится в фокусе государственной макроэкономической политики. За последние полтора года в отношении ипотечного кредитования государственными органами были приняты многочисленные решения, направленные как на поддержку банков, так и на стимулирование конечного спроса. В то же время с точки зрения достижения ключевой задачи – обеспечения граждан жильем за счет повышения доступа к ипотеке – текущие меры по поддержке рынка являются несбалансированными. Сегодня в государственной политике наблюдается явный перекос мер в сторону обеспечения роста объемов кредитования за счет снижения процентных ставок и расширения предложения кредитов со стороны банков. Однако повышение доступности ипотеки должно происходить не за счет снижения ставки по кредитам, а прежде всего посредством сокращения стоимости приобретаемого жилья. Это возможно только при росте объемов жилищного строительства. Но именно последнему аспекту уделяется явно недостаточное внимание: в рамках программ АИЖК на стимулирование кредитования застройщиков жилья эконом-класса планируется выделение порядка 25-30 млрд. рублей, при том, что для решения жилищной проблемы необходимо ежегодно вводить не менее 100 млн кв. м жилья, что требует гораздо больших ресурсов. Поэтому в текущем году перед государством должна быть поставлена более комплексная задача. С одной стороны, необходимо продолжить политику по формированию на российском рынке действенной системы долгосрочного фондирования ипотечных кредитов, с другой – крайне важно запустить масштабные программы по стимулированию строительства недорогого жилья. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение 
 

      В последние годы рынок банковского (классического) ипотечного кредитования развивается ускоренными темпами. Количество банков - участников рынка  постоянно растет, ставки по кредитам снижаются до уровня 10-11% в валюте и до 15-17% в рублях, размер авансовых взносов снизился уже до уровня 15%, на рынке определяется группа системных игроков: Сбербанк, ВТБ, ДельтаКредит, НИКом, Райффайзен, Городской Ипотечный Банк, КБ «МИА». Повышенную активность проявляет федеральный ипотечный агент – АИЖК. В законодательстве планируются ряд либеральных поправок, которые облегчат процедуру выдачи ипотечного кредита и сделают ипотеку более доступной. Однако главная причина недоступности ипотеки скрыта в другом – в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.

      Региональные  программы ипотечного кредитования являются нерыночными и полностью  зависят от дотаций из бюджета. В последнее время заметно увеличение числа региональных банков, занимающихся ипотечным кредитованием, хотя по-прежнему на этом рынке по понятным причинам лидирует Москва (63,3% от общего объема ипотечного кредитования). Всего в России в настоящее время действуют 34 региональные ипотечные программы.

      Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

      Однако, по мнению большинства экспертов, предлагаемый пакет законопроектов в первую очередь  стимулирует именно платежеспособный спрос, а не строительство, что еще более увеличит дисбаланс между спросом и предложением. Поэтому, по крайней мере, в ближайшие годы жилье будет становиться все менее доступным для большей части населения.

      В работе был рассмотрен механизм ипотечного кредитования на примере Сбербанка РФ.

      Целями  жилищных кредитов является приобретение, строительство (в т.ч. реконструкция  старого жилого фонда), реконструкция, ремонт (в т.ч. отделочные работы) объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации.

      Анализ ипотечных программ, предлагаемых Сбербанком показал, что Сбербанка РФ предлагает несколько ипотечных программ. Максимальная сумма кредита составляет до 90 % от стоимости жилья. Объектом кредитования является как вторичное, так и первичное и строящееся жилье. Для молодых семей предоставляются специальные условия, например, учитываются доходы родителей. Однако следует отметить, что требования Сбербанка по обеспечению кредита слишком высоки и подходят только населению с доходами не ниже средних или имеющих возможность поручительства физических или юридических лиц, а для населения с низкими доходами и без поручительства, программы, предлагаемые Сбербанком РФ, не подходят.

     В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

     Само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

     С помощью дальнейших реформ в сфере  права, стратегии, регулирования и  институционального развития, ипотечное  финансирование может внести значительный вклад в развитие экономики России и повышение уровня жизни российского населения. 

     БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 
 

1. Жилищный  кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ 
   (ред. от 27.09.2009);
2. Федеральный закон от 16.07.98 №  102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) с изменениями и дополнениями».
3. Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» с изменениями и дополнениями.
4. Федеральный закон от 25.12.2008 №288-ФЗ 
   "О внесении изменений в Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей";
5. Приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 01.11.2005 №05-60/пз-н «Об утверждении Положения о деятельности специализированных депозитариев ипотечного покрытия и Правил ведения реестра ипотечного покрытия» с изменениями и дополнениями.
6. Приказ Федеральной службы по финансовым рынкам от 25.01.2007 № 07-4/пз-н «Об утверждении Стандартов эмиссии ценный бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг» с изменениями и дополнениями.
7. Банковские операции  [ Текст] : учеб. пособие для сред. проф. Образования / под ред. Ю.И.  Коробова. – М. : Магистр 2007.
8. Банковское дело [ Текст]: учебник/под ред. Г.Н. Белоглазовой, Л.П. Кроливецкой. – М. : Финансы и статистика, 2008.
9. Банковское дело [ Текст ]  : учебник / О.И. Лаврушин, И.Д, Мамонова, Н.И. Валенцова и др. ; под ред. О.И. Лаврушин. – М. : КНОРУС 2005. и др.
10. Жарковская. Е.П. Банковское дело [ Текст] : учеб. для студ. вузов, обучающихся по специальности «Финансы и кредит» / Е.П. Жарковская. – М. : Омега-Л, 2008
11. Каджаева, М.Р. Банковские операции [ Текст] : учеб. для студ. сред. проф. учеб. заведений/ М.Р. Каджаева, С.В. Дубровская. –М: Академия, 2007.
12. Кудрявце, В.А. Основы организации ипотечного кредитования [ Текст]: учеб. пособие/ В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева – М. : Высшая школа, 1998
13. Организация деятельности коммерческого банка [ Текст]/ под ред. К.Р. Тагирбекова. – М. : Весь Мир, 2004
14. Антонова И.М. Регулирование рисков кредитных организаций, участвующих в ипотечных программах // Материалы учебно-консультационной ипотечной школы. - М., 2006.
15. Гарипова З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело. – 2007.
16. Иванов В.В. Ипотечное кредитование –М.: Высш.шк. 2006.
17. Киселев А.А. Понятие и виды ипотеки // Нотариус. – 2007.
18. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. – 2006.
19. Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории – к современности // Банковское дело. – 2007..
20. Матюхин Г.Г. Ипотека. Теория и практика // Банковское дело. – 2006.
21. Павлова И.В. Процесс оформления ипотечного жилищного кредитования в банке // Банковское дело. – 2006.
22. www.sbrf.ru - Сайт Сбербанка России 
23. www.rusipoteka.ru – Аналитический центр по ипотечному кредитованию и секъюритизации
24. www.ipoteka-rus.ru – ипотечное кредитование в России
25. www.bankir.ru
26. www.ipoteka-inform.ru
27. www.credit.ru