Введение 

     Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования.

     Создание  и развитие ипотечного кредитования способствует формированию более цивилизованной, устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

     Однако у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Продвижение в решение этих проблем позволит повысить эффективность ипотечного кредитования.

     Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

     Целью данной работы является изучение состояния ипотечного рынка России в современных условиях и рассмотрение перспектив его дальнейшего развития.

     В соответствии с поставленной целью  были выдвинуты следующие задачи:

     - рассмотреть правовые основы ипотечного кредитования;

     - раскрыть сущность ипотечного кредитования;

     - провести классификацию ипотечных  кредитов;

     - проанализировать рынок ипотечного кредитования в целом по России, рассмотреть перспективы развития.

     Объектом  исследования курсовой работы является рынок ипотечного кредитования в России.

     Теоретической основе курсовой работы послужили периодические источники, а также исследования ведущих специалистов в области ипотечного кредитования. В качестве информационной базы для исследования были использованы аналитические данные Центрального банка; законодательные и нормативные акты Российской Федерации, а также статьи ведущих экономических журналов и газет; информационные ресурсы сети Интернет. 

 

Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России

 

     Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». А также нормативно-правовые акты, в которых затрагивается вопрос об ипотеке.

     Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ. Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой  и второй частей Гражданского кодекса РФ.

     Кодекс устанавливает:

     - общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости;

     - положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения;

     - основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.

     Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования, призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

     Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования призвано выполнять следующие функции:

       - содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками — первоначальными кредиторами;

       - привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;

       - содействие в повышении ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность);

       - стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;

       - представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.

     Основным  законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе:

       - определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки.;

       - определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке;

       - переход нрав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

       - установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

       - заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;

       - уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;

       - четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

     В январе 2000 г. Правительством Российской Федерации была одобрена Концепция  развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

     14 октября 2003 г. был принят Федеральный  закон «Об ипотечных ценных  бумагах».

     Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

     Важнейшим шагом в развитии ипотечного кредитования в России стало принятие в декабре 2004 г. пакета законопроектов, направленных на повышение доступности жилья для населения. Были приняты новые законы, такие как ФЗ «О кредитных историях», ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Внесены изменения в Гражданский и налоговый кодексы, в федеральные законы «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. В 2005 г. была принята Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. 

     Нормативно-правовая база регулирующая вопросы ипотеки постоянно обновляется, вносятся поправки, изменения и дополнения в существующие законы, действующие концепции.

1.2 Понятие и сущность ипотечного кредитования

 

     Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка». Но залог земли как способ обеспечения исполнения обязательства был известен ещё в Древнем Египте.

     Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

     Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование.

     Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

     Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными  банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества.

     При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному  ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

     Залогодателем может  быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

     Имущество, на которое  установлена ипотека, остается у  залогодателя в его владении и  пользовании.

     Ипотека предполагает, что приобретаемая  недвижимость будет находиться в  залоге на весь срок погашения кредита. Существуют некоторые условия, по которым недвижимость может выступать как предмет залога в ипотечном кредитовании.

     Объектом  ипотеки являются:

- земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке;

     - предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

     - жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

     - дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

     - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

     На  рынке ипотечных кредитов одну из основных ролей играют также субъекты ипотеки.

     Основными субъектами ипотечного кредитования являются:

     - кредитор;

     - заемщик (созаемщик);

     - инвестор;

     - правительство.

     Второстепенные  роли принадлежат другим участникам ипотеки – поручителям, риелторам, продавцам жилья, страховым компаниям, оценщикам, операторам вторичного рынка  ипотечных кредитов, органам государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и т. д.

     В роли кредитора выступают банки  и другие кредитные организации, имеющие законное право предоставлять  заемщикам ипотечные кредиты.

     Кредитор  должен выполнить следующие функции:

     - в установленный срок предоставить ипотечный кредит на основе установления кредито– и платежеспособности заемщика (определяется в зависимости от условий и требований кредитования);

     - обслуживать предоставленные ипотечные кредиты;

     - оформить кредитный договор и договор об ипотеке.

     Оформив договор об ипотеке, кредитор с этого момента становится залогодержателем.

     Заемщик (созаемщик) – лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости, заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья.

     Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме достаточном для внесения первоначального взноса и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.