Анализ ипотечного кредитования на примере ОАО "Сбербанк России"

 

Таблица 4. Структура территориального размещения на территории Российской Федерации, %

 

 

%	2011	2010
города-центры субъектов  РФ	20,7	20,4
города с численностью жителей более 100 тыс. человек	7,5	7,2
прочие города	17,6	16,8
поселки городского типа	6,8	6,8
сельская местность	47,4	48,8

 

 

Рисунок 4.Структура территориального размещения на территории Российской Федерации за 2011, %

 

Рисунок 5.Структура территориального размещения на территории Российской Федерации, %

 

 

 

Оптимизируется не только сама сеть, но и система управления филиальной сетью. Банк проводит объединение отделений на уровне субъектов РФ. За 2011 год реорганизовано 16 отделений.

В 2011 году одновременно по всей стране начата реализация широкомасштабной программы переформатирования подразделений филиальной сети, которая направлена на стандартизацию офисов, реализацию в них новых моделей продаж, нового корпоративного стиля и бренда. В 2011 году открыто 871 подразделение нового формата. Основную долю переформатированных подразделений составили офисы базового (60%), а также расширенного и флагманского форматов (30%). Оставшуюся долю составили подразделения специальных форматов – центры развития бизнеса, офисы самообслуживания и подразделения по обслуживанию VIP-клиентов. Более 76% переформатированных подразделений введены в эксплуатацию на наиболее приоритетных для развития бизнеса территориях – в городах с населением свыше 100 тыс. чел., включая города-миллионники.¹¹

2.3. Программы ипотечного кредитования ОАО "Сбербанк России".

 

Предоставление кредитов физическим лицам является одним  из приоритетных направлений деятельности ОАО "Сбербанка России" в области кредитования.

На сегодняшний день Сбербанк России предоставляет две программы ипотечного кредитования - "Базовые" и "Специальные". ¹²

1. "Базовые программы" включает в себя три вида кредита:

    1.1 "Приобретение  готового жилья". Первоначальный  взнос от 10%, ставка в рублях  от 9,5%. Кредит на приобретение готового жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения. ;

    1.2 "Приобретение  строящегося жилья". Первоначальный  взнос от 10%, ставка в рублях  от 9,5%. Кредит на инвестирование строительства жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения;

    1.3 "Строительство  жилого дома". Первоначальный  взнос от 15%, ставка в рублях  от 13,5%. Кредит на строительство жилого дома под залог кредитуемого жилого дома или иного жилого помещения.

2. "Специальные  программы" включает в себя  пять видов кредита:

    2.1 "Ипотека с государственной поддержкой". Первоначальный взнос от 20%  или 0% в случае оформления в залог иного жилого помещения, ставка в рублях от 11%. Кредит на приобретение строящегося или построенного жилого помещения у юридического лица под залог кредитуемого или иного жилого помещения;

    2.2 "Рефинансирование  жилищных кредитов". Первоначальный  взнос  0%, ставка в рублях от 13,25%. Кредит на погашение кредита, полученного в другом банке на приобретение или строительство квартиры или жилого дома;

   2.3 "Загородная  недвижимость". Первоначальный взнос  от 15%, ставка в рублях от 13%. Кредит на приобретение загородной недвижимости (за исключением жилого дома) под различное обеспечение, одобренное Банком;

   2.4 "Гараж". Первоначальный взнос от 10%, ставка в рублях от 13,5%. Кредит на приобретение или строительство гаража или машино - места под различное обеспечение, одобренное Банком;

  2.5 "Ипотека плюс  материнский капитал". Первоначальный  взнос от 10%, ставка в рублях  от 9,5%. Первоначальный взнос может быть подтвержден средствами материнского капитала с соответствующим увеличением размера предоставляемого кредита;

"Базовые программы"  ипотечное кредитование осуществляется  в валюте РФ, долларах США,  Евро, "Специальные программы"  осуществляются исключительно в  валюте РФ. Порядок погашения  кредита производится аннуитетными (равными) платежами. Минимальная сумма кредита 45000 рублей (1400 долларов США, 1000 евро), максимальная же сумма не должна превышать меньшую из величин:

• 85% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения;
• 85% оценочной стоимости кредитуемого или иного оформляемого в залог жилого помещения.

После получения кредита  на приобретение недвижимости заемщику необходимо предоставить отчет о целевом использовании заемных средств (предоставить документы, подтверждающие право собственности на приобретенный объект недвижимости) в течение шести месяцев с даты получения кредита. Если кредит предоставлен на строительство объекта недвижимости (индивидуальное строительство; участие в долевом строительстве по договорам инвестирования строительства и т. п., в том числе в случае реконструкции старого жилого фонда), то срок предоставления отчета может быть увеличен до трех лет.

Сбербанком России жилищное кредитование осуществляется на срок до 30 лет. При определении возможной суммы кредита могут приниматься в расчет любые официально подтвержденные доходы заемщика и его супруги (-а), раньше — не более одного из видов дополнительного дохода. При этом по желанию заемщика/созаемщиков может быть предоставлена отсрочка:

- в погашении основного долга на период строительства объекта недвижимости, но не более чем на два года. При этом срок кредитования может быть увеличен на срок предоставленной отсрочки;

- в погашении основного долга при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора — не более чем до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет. Срок действия кредитного договора может быть увеличен на срок предоставленной отсрочки.

Общее время отсрочки по уплате основного долга может составить до пяти лет (таким образом, реальный срок кредитования может составить 35 лет).

Популярность жилищных программ Сбербанка России у населения объясняется следующими факторами.

Во-первых, условия кредитования являются прозрачными. Комиссия за выдачу кредитов отсутствует. В дальнейшем заемщики оплачивают только проценты по кредиту. В случае необходимости страхования залога страхование может осуществляться всеми страховыми компаниями, отобранными по итогам тендера, проведенного Сбербанком России на участие в страховании залогового имущества, согласно действующим в этих компаниях тарифам.

Во-вторых, Банк не ограничивает своих клиентов в праве досрочного погашения кредита. Если у заемщика появилась возможность расплатиться с нами раньше установленного срока - банк идет ему навстречу, не взимая при этом с него никаких плат. В Сбербанке России проценты по кредиту физических лиц начисляются на фактический остаток задолженности по кредиту, и чем быстрее заемщик выплатит кредит, тем меньше сумма процентов, которые ему придется заплатить.

В-третьих, сегодня многие банки фактически предоставляют  кредит на приобретение недвижимости только после того, как право собственности на приобретаемую квартиру перейдет к заемщику. В Сбербанке заемщик сначала получает кредит (по своему выбору — наличными деньгами или перечислением на счет банковской карты или вклада, открытого в Сбербанке России), а затем в сроки, определенные кредитным договором (в зависимости от вида кредита — от шести месяцев до трех лет с даты получения кредита), предоставляет отчет о целевом использовании кредита.

В-четвертых, ОАО Сбербанк России предлагает дополнительные возможности  по кредиту:

• использование индивидуальных сейфов Банка:

В случае использования  для проведения расчетов по сделке купли-продажи индивидуальных сейфов ОАО «Сбербанк России» при  получении кредита на приобретение жилого помещения, на период до оформления в залог кредитуемого жилого помещения  Вам не потребуется предоставлять  иное обеспечение по кредиту.

Передача  денежных средств продавцу жилого помещения  производится после регистрации  договора купли-продажи и перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю, а также после  государственной регистрации ипотеки  жилого помещения в силу закона в  пользу Банка.

• использование материнского капитала:

Материнский (семейный) капитал – форма государственной  поддержки, предоставляемая семьям при рождении или усыновлении  второго и последующего ребенка, который  может быть использован  для полного или частичного погашения  жилищного кредита, полученного  в ОАО «Сбербанк России».

Размер средств (остатка средств) материнского (семейного) капитала может быть учтен в качестве первоначального взноса.

• налоговые вычеты:

Налоговые вычеты распространяются на сумму процентов, уплаченных по целевому ипотечному кредиту. Величина вычета — 13% от всех выплаченных  процентов.

Размер имущественного налогового вычета, предоставляемого при покупке квартиры, жилого дома, комнаты (или доли), увеличен с 1 млн. до 2 млн. рублей. Таким образом, теперь при приобретении квартиры Вы можете возместить сумму налога в размере  до 260 000 рублей.

И последнее, получить жилищный кредит в ОАО «Сбербанк России» может любой гражданин Российской Федерации в возрасте от 21 до 75 лет при условии получения стабильных доходов (срок возврата кредита полностью приходится на трудоспособный или пенсионный возраст заемщика/каждого из платежеспособных созаемщиков). При этом «Жилищные кредиты» могут быть предоставлены в филиале Сбербанка России как по месту регистрации заемщиков, так и по месту нахождения предприятия (клиента банка), являющегося работодателем заемщика (по ходатайству этого предприятия и при условии предоставления поручительства в обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору), а также по месту приобретения или строительства жилья.

Одним из существенных недостатков  ипотечного кредитования ОАО «Сбербанк России» являются процентные ставки.

Это можно рассмотреть  на условном примере.

К примеру, в ОАО «Сбербанк России» берется ипотечный кредит для покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке стоимостью 1512141,76рублей по ставке кредитования 13,75 % “годовых”. Допустим, что в Сбербанке ипотека оформлена на 20 лет. Расчет платежей жилищного кредитования физического лица представлен в приложении Б.

Сумма процентов, которая  будет уплачена за ипотечный кредит в течение 20 лет, составит 2935026,21 рублей. Это - 67 % от стоимости приобретенной квартиры, т.к общая сумма кредита составляет 4447167,97 рублей . Ежемесячная сумма платежа в счет погашения ипотечного кредита составит 18529,04 рублей, а ежемесячная оплата процентов будет из месяца в месяц снижаться. При расчете аннуитетного платежа, наибольший платеж процентов, приходится на первые 10 лет. Сумма средств, направленных на погашение в первый месяц "платеж по процентам" 17326,62 рублей, "платеж по основному долгу"  составляет 1203,25 рублей, в последний же месяц "платеж по процентам" 209,92  рублей, "платеж по основному долгу" 18319,12 рублей .

Кроме того в примере  не рассчитаны сопутствующие оформлению ипотечного кредита услуги Сбербанка, услуги независимого оценщика рыночной стоимости недвижимости и требуемых  Сбербанком страховок залога и жизни  ссудополучателя.

В итоге, ипотечный кредит обойдется заемщику в 13,75% “годовых”. Если учитывать, что среднемесячные доходы средней семьи составляют 25-35 тыс. руб. Ипотечный кредит лучше брать в рублях, хотя процентная ставка по рублевому кредиту по ипотеке значительно выше, но ведь инфляция со временем частично снизит расходы заемщика. А вот куда пойдет курс доллара или евро за 20 лет, трудно предсказать.

И все-таки, ипотечный кредит Сбербанка России, – это дорогое  удовольствие. Ипотечный кредит по таким ставкам больше подойдет тем, кто имеет одно- или двухкомнатную  квартиру, а хочет купить двух или  трехкомнатную. Для большинства  населения страны, сегодня ипотечный  кредит, взятый в Сбербанке России без субсидий государства по процентам, реален только на покупку “одной комнаты”.

Таким образом, можно сделать  следующие выводы.

Сбербанк РФ предлагает несколько ипотечных программ. Максимальная сумма кредита составляет до 90 % от стоимости жилья. Объектом кредитования является как вторичное, так и  первичное и строящееся жилье. Для  молодых семей предоставляются  специальные условия, например, учитываются  доходы родителей. Однако следует отметить, что требования Сбербанка по обеспечению  кредита слишком высоки и подходят только населению с доходами не ниже средних или имеющих возможность  поручительства физических или юридических  лиц, а для населения с низкими  доходами и без поручительства, программы, предлагаемые Сбербанком РФ, не подходят.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Проблемы  и перспективы развития

 

Основной проблемой при выдаче ипотечного кредита является низкая платежеспособность клиентов, что обусловлено  нестабильной социально- экономической  ситуацией.

Иногда в ипотеку, к сожалению, включается и четвертая сторона. Происходит это в критических  ситуациях, когда заемщик не в  состоянии до конца выполнить  договор. Если возникает проблема возврата кредита, то сначала, естественно, происходит работа по поиску взаимоприемлемого  решения. Возможно изменение графика  погашения платежей, отсрочка в погашении  основного долга. Но когда выясняется, что у заемщика настолько изменилась ситуация и возврат кредита невозможен в принципе, то опять-таки для обеих  сторон предпочтительнее выработать решение  в добровольном порядке. Наиболее вероятен вариант продажи жилья и приобретения на оставшиеся деньги менее комфортабельного жилья или его аренда. И все  это можно сделать в досудебном порядке. Иногда все-таки возникает  самая нежелательная ситуация, когда  производится судебное обращение взыскания.