Ипотечное кредитование в России

Оглавление 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 

      Актуальность  темы заключается в том, что в  настоящее время система российской экономики - финансовый сектор - переживает не лучшие времена. Осложнения, вызванные  кризисом ликвидности на рынках капитала, во многом сводят на нет старания властей усовершенствовать банковскую систему России. Однако кредитные организации не перестают искать наиболее оптимальные возможности существования в сложившихся обстоятельствах.

      Кредит  является одним из самых востребованных и популярных инструментов финансирования, как для бизнеса, так и для физических лиц. Как утверждают многие эксперты, основное внимание следует уделять именно улучшению условий кредитования и увеличению объемов заимствований. Если круг лиц, которым открыт доступ к финансовым ресурсам, будет расширяться, это положительно отразится на всей экономике России.

      С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и выплачивать полную его стоимость в течение нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

      Цель  курсовой работы – рассмотреть проблемы и перспективы ипотечного кредитования на рынке банковских продуктов и услуг.

      Исходя  из цели, формируются задачи курсовой работы:

      1. рассмотреть ипотечное кредитование на рынке банковских услуг;

      2. определить проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России на современном этапе развития.

      Предмет исследования – ипотечное кредитование.

      Объект  исследования – проблемы и перспективы  ипотечного кредитования в России.

      Для написания курсовой работы были использованы сборники научных трудов, монографии, периодическая литература.

1. Ипотечное кредитование на рынке банковских услуг 

1.1 Основные виды ипотеки в РФ  

      В России существуют несколько видов  ипотечного кредитования. Самый распространенный из них – это целевой кредит на покупку квартиры. В зависимости  от того, на каком, вторичном или  первичном рынке приобретается жилье, ипотечные кредиты делятся на два типа. В настоящее время второй тип целевого ипотечного кредита получил большее распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже.

      Кроме того, для банка сделка на вторичном рынке является менее рискованной, и времени на её оформление требуется меньше. Предмет обеспечения такой сделки – приобретаемая квартира. В случае выдачи кредита на покупку квартиры на «вторичном» рынке, банку важно, чтобы у объекта не оказалось других владельцев. А в случае строящегося жилья квартира, которая не сдана в эксплуатацию или не передана в собственность, не может являться предметом залога, в данном случае в качестве залога выступает право требования на квартиру. ¹

      Риски банка значительно возрастают, отсюда выше и процент по кредиту. И уже после сдачи дома в эксплуатацию залог переоформляется на квартиру, и банк может понизить кредитную ставку.

      Целевые кредиты на приобретение недвижимости предназначены, в основном, для рядовых  обывателей, которые желают улучшить свои жилищные условия. Наиболее популярный срок для подобного вида ипотечного кредитования – 15-20 лет.

      Еще один вид ипотеки – кредит на покупку загородной недвижимости. Обычно данный продукт обходится для  заемщика дороже из-за более высокой процентной ставки, более сложна процедура его получения, поскольку вместе с недвижимостью оформляется земельный участок, на котором она расположена.

      Достаточно  распространен нецелевой ипотечный  кредит. Он выдается заемщику под залог  имеющейся у него недвижимости и может быть использован на любые цели, при этом обходится дешевле обычного потребительского кредита. Нередко такой вид ипотечного кредитования используют бизнесмены для пополнения оборотных средств предприятия.

      Также выделяют земельную ипотеку. Предметом земельной ипотеки выступают земельные участки. Залог оформляется на участки земли, находящиеся в собственности юридических и физических лиц. Участки, изъятые из обращения, и земельные угодья находящиеся в государственной собственности не являются объектами ипотечных прав. ²

      Ипотека судов в России пока не получила широкого распространения. Данный вид  ипотечного кредитования был законодательно закреплен, чтобы привлекать средства на развитие морского судоходства, воздушных  перевозок и исследования космоса.

      Наряду  со стандартными ипотечными программами  имеются специальные государственные  программы, например, ипотека для  молодой семьи. Такой категории  населения государство предоставляет  субсидию, которая обычно составляет 50% от процентов по кредиту. Данная мера призвана сделать жилье более доступным для молодых семей.

      Стандартные условия выдачи ипотечного кредита  на покупку недвижимости предполагают первоначальный взнос, от 10% до 50% от стоимости  объекта недвижимости. Хотя существует ипотечный продукт без первоначального взноса. В этом случае повышенные риски банк компенсирует повышением ипотечной ставки, а также более тщательно изучает доходы клиента и его кредитную историю.

      Для военнослужащих, которые нуждаются  в улучшении жилищных условий, разработана специальная программа, по которой её участник может осуществить покупку квартиры в любое время в течение трех лет от момента заключения договора, не дожидаясь истечения срока службы.  

1.2 Современное состояние  ипотечного кредитования в РФ 

      В первом полугодии 2010 года по данным Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) объем выданных ипотечных кредитов в России вырос на 60% против аналогичного показателя первого полугодия 2009 года.

      Начало  лета прошло под знаком дальнейшей либерализации условий ипотечного кредитования. Банки продолжают снижать процентные ставки по кредитам, набирают силу тенденции по снижению первоначального взноса и комиссии за выдачу кредита - вплоть до ее полной отмены.

      Появились первые практические результаты государственных программ по поддержке ипотечного рынка. Банки начали подавать заявки на участие в программе по стимулированию строительства доступного жилья и ипотеки Внешэкономбанка (ВЭБ) - эта программа  предусматривает выдачу кредитов на приобретение жилья в новостройках по ставке не выше 11% годовых. Ипотечное страхование, которое стремится развивать АИЖК для повышения доступности ипотеки за счет снижения первоначального взноса из стадии обсуждения перешло в стадию внедрения.³

      Борьба  за клиента становится не менее ожесточенной, чем до кризиса, в ход пошли  приемы, которые раньше нельзя было даже вообразить. Тон, как и положено, задают лидеры рынка.

      Сбербанк  стал ипотечным героем года, сообщив 19 апреля 2010 года о полной отмене комиссий для получателей ипотечных кредитов. Ставка по кредиту стала единственным параметром, определяющим стоимость заемных средств для клиента – такое на российском ипотечном рынке наблюдается впервые.

      Вслед за Сбербанком об отмене комиссий за рассмотрение кредитной заявки и единовременного платежа за выдачу кредита 26 апреля 2010 года объявил Россельхозбанк. ВТБ 24 не берет комиссии за выдачу кредитов по программе "Ипотека с государственной поддержкой", дополнившей линейку ипотечных продуктов банка с 1 июня 2010 года. Райффайзенбанк снизил комиссию за выдачу кредита на любые цели под залог имеющейся квартиры до 1,5% от суммы кредита, за выдачу кредитов на приобретение недвижимости на вторичном рынке и на приобретение недвижимости под залог имеющейся квартиры до 1%. Банк "ДельтаКредит" в рамках акции с 10 июня по 15 сентября 2010 года отменил комиссию за выдачу ипотечных кредитов в рублях. АМТ Банк с 5 июля 2010 года в рамках  акции снизил размер комиссии за выдачу ипотечных кредитов с 2,5 до 1,5% от суммы кредита до 30 сентября 2010 года.

      Одновременно  со смягчением условий ипотечного кредитования банки стремятся усилить сближение  с потребителем.⁴

      Сбербанк  объявил об открытии специализированных ипотечных центров, в которых  клиенты могут получить информацию о кредитных программах банка, компаниях-партнерах, подобрать жилье, рассчитать сумму платежей, оформить заявку на кредит. В Москве только за апрель было открыто 12 таких центров в дополнение к двум имеющимся, их количество только в одной столице планируется довести до 90.

        Примеру Сбербанка последовал  ЮниКредитБанк, организовавший в  двух московских офисах консультации  по вопросам ипотечного кредитования.

      Банк "Возрождение" в июне 2010 года открыл ипотечный центр в офисе агентства  недвижимости "МИЭЛЬ-Новостройки", а с июля 2010 года проводит консультации по ипотечному кредитованию для клиентов компании недвижимости Est-A-Tet.

      7 июня 2010 года Райффайзенбанк заключил  договор о сторудничестве с  агентством недвижимости Петелиной,  в соответствии с которым для клиентов агентства кредиты по всем ипотечным программам банка выдаются по сниженной на 0,5% ставке. Такую же скидку с 10 июня 2010 года предоставляют клиентам компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" на приобретение квартир на вторичном рынке.

      ЮниКредит Банк заключил партнерское соглашение с агентством недвижимости Knight Frank, по которому клиенты агентства могут получать в банке ипотечные кредиты на льготных условия со сниженной процентной ставкой.

      Банк  «ДельтаКредит», с прошлого года возглавивший список ипотечных лидеров среди коммерческих банков, активно расширяет сеть дистрибьютеров, выдающих ипотечные кредиты по его программам. В марте 2010 года банк был сделан «ход конем», обеспечивший контакт с потребителем через одну из самых больших в стране розничных банковских сетей – принадлежащей Росбанку. По соглашению о сотрудничестве, подписанным «ДельтаКредит» и родственным ему Росбанком (оба являются «дочками» банковской группы «Societe Generale» в России), Росбанк выступает сервисным агентом по выдаче и сопровождению ипотечных кредитов по программам «ДельтаКредит».⁵

      Однако, как оказалось, это было только начало. В конце апреля стало известно, что «ДельтаКредит» выступит ипотечной  платформой для всех российских банков группы «Societe Generale», в которую помимо «ДельтаКредит» и Росбанка входят Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), и банк «Русфинанс». В СМИ были опубликованы высказывания Сергея Озерова, председателя правления банка «ДельтаКредит», о том, что уже разрабатывается единая продуктовая линейка по ипотеке с Росбанком и БСЖВ. В дальнейшем, по словам Сергея Озерова, «ДельтаКредит» будет заниматься разработкой ипотечных продуктов, и управлять продажами не только через собственную сеть, но и через филиалы Росбанка и БСЖВ.

        Помимо количественного увеличения  точек соприкосновения с потребителем, ВТБ 24 и Сбербанк используют и качественный подход. ВТБ 24 расширил круг потенциальных заемщиков, включив в линейку своих ипотечных продуктов программу кредитования для покупателей гаражей. Также круг потенциальных заемщиков банка должно заметно расширить нововведение, позволяющее увеличить максимально возможную для заемщика сумму кредита на размер материнского капитала по образцу аналогичной программы АИЖК. ⁶

      Сбербанк  расширил круг потенциальных заемщиков, позволив учитывать в качестве первоначального взноса по ипотеке стоимость принадлежащего заемщику объекта недвижимости, который реализуется одновременно с приобретением кредитуемого объекта. Количество созаемщиков по кредиту увеличено до трех человек - это позволит получить ипотечные кредиты более широкому кругу лиц. Сбербанк включил в сферу своего влияния участников жилищно-накопительных кооперативов - кредит на приобретение квартиры на этапе строительства теперь можно  получить не только при наличии договора долевого участия, но и договора паенакопления. К перечню объектов ипотечного кредитования добавились машиноместа и доли в жилье. В рамках программы "Кредит на недвижимость" предусмотрена возможность расчета максимального размера кредита с учетом суммарного актива (ликвидное имущество, принадлежащее заемщику и его супругу). А еще максимальные суммы кредитов подросли на 5 - 10% в зависимости от программы кредитования. Настолько радикальных шагов навстречу заемщику банки до кризиса не предпринимали. И возникают опасения, сумеет ли Сбербанк удержать приемлемый уровень риска по ипотечным кредитам при таком настрое.

      БСЖВ  выбрал собственный путь повышения  привлекательности. В рамках акции, объявленной в апреле, заемщики, оформляющие ипотечный кредит, и  приобретающие полисы ипотечного страхования в «РОСНО» или «Ренессанс Страховании», получают в подарок на выбор либо страхование гражданской ответственности, либо страхование отделки и инженерного оборудования от пожаров, противоправных действий третьих лиц, либо страхование движимого имущества, либо страхование детей от несчастных случаев.

        Московский Кредитный Банк (МКБ), Абсолют Банк, Газпромбанк, Нордеа  Банк, банк «Московское ипотечное  агентство» (МИА), Газэнергопромбанк  повышают свою привлекательность  для клиентов за счет низких ставок и мягких условий ипотечного кредитования.⁷

        Улучшение ситуации на рынках  капитала сделало возможным повсеместное  снижение ставок среди сколько-нибудь  серьезных игроков рынка. С  января 2010 года ставки по ипотеке  снизил Россельхозбанк - до 15%. В феврале ставки по ипотеке снизили Райффайзенбанк, Абсолют Банк и Альфа-Банк, Нордеа Банк, банк «Возрождение». ЮниКредит Банк «бросил пробный шар»: в рамках акции, действующей с 8 февраля по 31 марта, объявил о снижении ставок по ипотеке - минимальное значение по кредитам с фиксированной ставкой на приобретение квартир на вторичном рынке в рублях снизилось до 14%, в долларах США и евро - до 10,5%.