Ипотечное кредитование в России

        За последние несколько лет  были вынесены десятки решений  ФАС, которыми аккредитация страховых  компаний ипотечными банками  признавались нарушением антимонопольного  законодательства, которое приводит или может привести к ограничению конкуренции. Впрочем, и тут ФАС не удалось настоять на своем. От банков пока удалось добиться только публикации в открытом доступе перечня требований, при удовлетворении которым любая страховая компания должна признаваться аккредитованной. На практике нежелательной страховой компании по-прежнему проблематично аккредитоваться.

        Одна из поправок к постановлению  правительства РФ "О случаях  допустимости соглашений между  кредитными и страховыми организациями", подготовленная ФАС, направлена на исключение возможности затягивания банком процедуры проверки страховой организации на предмет соответствия установленным требованиям. Предлагается ввести требование о наличии "закрытого" перечня сведений и документов, которые страховая организация должна представить в кредитную организацию для проведения проверки, а также закрепить максимальные сроки проведения такой проверки и информирования о ее результатах.²²

        Кроме того, многие банки формально  не ограничивают заемщикам пользоваться услугами страховой компании по своему выбору, но на практике тем или иным способом вынуждают обращаться в рекомендованные им компании. Одним из таких способов также служит повышение процентной ставки по кредиту при страховании в компании, которая не входит в число рекомендованных банком.

      С 1 июля 2010 года ВТБ 24 и АИЖК объявили о внедрении нового вида ипотечного страхования – рисков неисполнения обязательств заемщика по кредитному договору. Это страхование разработано  как инструмент для снижения минимального размера первоначального взноса. В данный момент за счет него минимальный первоначальный взнос снижается до 10% от стоимости жилья.

        Страховым случаем страхование  ответственности заемщика за  неисполнение обязательств по  кредитному договору будет совпадение двух обстоятельств: утрата заемщиком платежеспособности и резкое падение цен на жилье, в результате чего кредитор не может возместить свои расходы по выданному ипотечному кредиту за счет реализации заложенного жилья.

        Сумма страховки уплачивается единовременно и составляет 1 - 2% от размера выданного кредита. На величину страховки влияет размер первоначального взноса и срок кредитования: чем меньше взнос и больше срок кредита, тем выше будет плата за страховку.

        Инициатором развития страхования ответственности заемщика за неисполнение по кредитному договору стала дочерняя компания АИЖК – «Страховая компания АИЖК». На страховом рынке она будет действовать по образу и подобию материнский компании, беря на себя перестрахование 80% рисков по заключенным договорам страхования, соответствующим ее стандартам. Также СК АИЖК намеревается оказывать консультационную помощь участникам рынка в разработке методологии, расчете страховых тарифов, сборе статистики, внедрении страховых продуктов, применении процедур андеррайтинга и урегулирования убытков. ²³

      Бюро  кредитных историй

        Кредитная история - систематизированная  информация о том, какие кредиты  брал заемщик и насколько дисциплинированно  он соблюдал свои обязательства  по кредитному договору. Формирование  и хранение кредитных историй осуществляют специализированные организации – бюро кредитных историй (БКИ). БКИ предоставляет кредитующим организациям сведения о том, какие кредитные обязательства и насколько дисциплинированно исполнял (или продолжает исполнять) тот или иной человек. Банк может предавать сведения о заемщике в БКИ исключительного с его письменного согласия. Если заемщик брал кредиты в разных банках, у него может быть не одна, а несколько кредитных историй.

        Деятельность БКИ регламентируется  Федеральным законом от 30.12.2004 № 218-ФЗ «О кредитных историях», а регулирование и контроль осуществляет Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР). К бюро кредитных историй предъявляются очень высокие требования по защите информации. За неправомерное разглашение или незаконное использование сведений, получаемых БКИ, их должностные лица несут административную либо уголовную ответственность.

        Кредитная история содержит сведения  о текущих и погашенных долгах  кредитным организациям, а также  о судебных решениях по взысканию задолженности, если заемщик таковые имеются. Именно эта часть доступна банкам, которые интересуются степенью благонадежности потенциального заемщика. В другой части содержится информация о том, кем была открыта данная кредитная история, какие банки ей интересовались. Эта информация предоставляется только субъекту кредитной истории.

      Данные  кредитной истории помогают кредитующей  организации более точно рассчитать свои риски по выдаче кредита в  отношении конкретного заемщика. Положительная кредитная история повышает шансы на получение кредита, упрощает процедуру оценки платежеспособности, ускоряет вынесение решения о выдаче кредита.²⁴

        На 8 апреля 2010 года в России насчитывалось  33 бюро кредитных историй. Основная  масса кредитных историй хранится  у четырех лидеров рынка — «Equifax Russia» (экс-«Global Payments Credit Services», учредители – Global Payments Europe и Хоум Кредит энд Финанс банк, сменило название в 2008 году после приобретения 28% акций компанией «Equifax», входящей в тройку крупнейших БКИ в мире), «Национального бюро кредитных историй» (акционерное общество, принадлежит 28 акционерам),«Экспириан-Интерфакс» (акционерами на паритетных началах выступают медиа-группа «Интерфакс» и компания «Experian», один из мировых лидеров БКИ) и «Инфокредит» (учредители – Сбербанк России, Национальный резервный банк, Межрегиональный инвестиционный банк, группа компаний «Русагро»).

        Ознакомиться со своей кредитной  историей может любой желающий. Узнать, есть ли у вас кредитная  история, и, если есть, то где она хранится, можно через Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ) при Банке России. Отправить запрос можно только по электронной почте. Также можно лично обратиться в любое БКИ и через него запросить информацию из ЦККИ. БКИ обязаны предоставлять такую услугу бесплатно.

      БКИ обязуются бесплатно предоставлять  кредитную историю ее субъекту один раз в год. За деньги можно обращаться без ограничений. Каждое бюро устанавливает  собственные расценки, но в любом  случае стоимость запроса составит незначительную сумму около 100 рублей.

        Роль кредитных бюро в будущем  неизбежно будет возрастать, что  связано с повышенным вниманием  банков к качеству заемщиков  вследствие финансового кризиса.  Ценность информации, собранной  кредитными бюро, будет повышаться  по мере накопления значительных объемов статистики. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Проблемы и перспективы  ипотечного кредитования  в России на  современном этапе  развития 

2.1 Основные проблемы ипотечного кредитования в России 

      Банковский  сектор в России демонстрирует высокие  темпы роста. За 2009 год его рост составил 37%. Потенциал сектора высок, и показатели динамики его роста являются одними из самых высоких в мире. Именно по этому многие иностранные банки заинтересованы в выходе на российский рынок.

      Ипотечный рынок в России имеет значительный потенциал. Доля ипотечных кредитов в ВВП страны находится на уровне 0,5 – 0,6% от 26 781,1 млрд. рублей ВВП за 2009 год. На 1 января 2010 объем выданных кредитов на покупку жилья составил 347,7 млрд. рублей, среди них ипотечных кредитов около 155 млрд. рублей (44,6%), из них в Москве – 20%, в МО – 26%.

      По  данным ассоциации российских банков объем выданных ипотечных кредитов в России на конец 2009 года составил: ²⁵

Таблица 2 - Объем выданных ипотечных кредитов в России на конец 2009 года

      Прогноз ипотеки  до 2010 года представлен  на рис.1.

      По  сравнению с развитыми странами доля жилья в России, приобретаемого по ипотеке, составляет 3-5% в общем объеме сделок. В Западной Европе и США эта доля составляет около 70%.

Рисунок 1 - Прогноз ипотеки до 2010 года 

      В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

      1. Сроки кредитования. По своей  логике кредит на приобретение  жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято  в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).²⁶

      2.  Отсутствие ресурсной базы. Для  того, чтобы сделать долгосрочное  кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

      3. Трудности оценки кредитоспособности  заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности  физического лица базируется  на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа – сотрудники российских коммерческих структур – получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.²⁷

      4. Валюта кредитования. В настоящее  время стоимость квадратного  метра жилья фиксируется в  долларах США. Банки предпочитают  выдавать кредиты также в иностранной  валюте, в то время как у  большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

      5. Неадаптированность ряда ипотечных  программ, финансируемых зарубежными  инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного  кредитования российских банков  совместно с Американским инвестиционным  фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально. 
 
 
 

2.2 Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в России 

      Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.²⁸

      Государственная жилищная политика должна ориентироваться  не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение  жилищных проблем основной части  работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2000 г. № 28, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учётом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности.