Содержание 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Ипотечное кредитование в России

 

     Основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования является стабильность экономики, надежность и  эффективность финансово-кредитной  системы, наличие развитого рынка  ценных бумаг, высокая платежеспособность населения, и самое главное – активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.

     Тем не менее, уже сегодня имеется  значительное число субъектов Российской Федерации, реализующих собственные  ипотечные (псевдоипотечные) программы и накопившие определенный опыт в этой сфере.

     Первая  программа ипотечного кредитования в Российской Федерации была разработана  акционерным обществом «Корпорация  «Жилищная инициатива» совместно  со Сбербанком России и Госстрахом России.

     Эта программа предусматривает несколько  схем ипотечного кредитования жилищного  строительства:

     1.  «Форвард-кредитинвест». Эта схема рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые осуществляют строительство жилья с целью его дальнейшей продажи состоятельным клиентам, включая коммерческие структуры. Предметом залога в этом случае является сам строительный объект. Оформление залога и выдача кредита осуществляются при этом поэтапно, по мере строительства объекта.

     2.  «Ретрокредитинвест». Данная схема предназначена для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Кредит выдается под залог существующей квартиры, и только в том случае, если ее рыночная стоимость выше затрат по строительству новой.

     3.  «Фьючерсинвест». Эта схема предназначается для граждан, которые не желают закладывать свою недвижимость. По ней возможны два варианта:

     -  квартира продается с аукциона с условием отсрочки выселения до окончания строительства нового жилья. Бывший собственник жилья самостоятельно вкладывает вырученные от продажи квартиры деньги в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета инвестора-застройщика;

     -  собственник жилья поручает инвестору-застройщику продажу старого жилья и строительство нового, перекладывая при этом на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены нового строительства.

     4.  «Комбинвест». В основу этой программы положена комбинированная схема организации процесса инвестирования жилья через систему жилстройсбережений и долевого инвестирования этих сбережений в конкретные объекты и предоставление соответствующего жилья гражданам.

     Источниками инвестирования по данной программе  могут быть:

     а) Личный целевой вклад. Размер этого  вклада является фиксированной величиной  и определяется по разнице между расчетной инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претендует гражданин, и расчетным размером субсидии, если таковая имеет место. Личные вклады граждан могут вноситься как единовременно, так и в ходе накопительного этапа, этапа инвестирования и  этапа завершения расчетов. Данные средства вносятся на расчетный счет генерального менеджера проекта или банка по его поручению. Право на конкретный адрес дома-новостройки возникает у каждого гражданина только при условии оплаты на накопительном этапе не менее 50 % расчетной величины совокупного личного вклада.

     б) Адресные субсидии местных органов  власти, субсидии коммерческих организаций, в которых работают граждане, субсидии из внебюджетных фондов, формируемых  генеральным менеджером проекта  в рамках системы за счет привлечения к строительству юридических и физических  лиц.

     в) Средства от продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры.

     г) Краткосрочный заем, который можно  получить у генерального менеджера  проекта в размере недовнесенного на первых двух этапах остатка расчетного личного вклада.

     В ряде областей Нечерноземной зоны России (в том числе и Ленинградской) разработана схема кредитования жилья в сельской местности, используя, как средство погашения кредита, сельхозпродукцию.

     В Москве наряду с попытками реализовать «американскую» и «немецкую» модели прорабатываются варианты «молодежной» ипотеки. Один из них предусматривает оплату 30 % стоимости квартиры молодой семьей с ребенком, другие 30 % компенсирует столичная администрация, на оставшуюся сумму предоставляется кредит в рассрочку на 15 лет.

      В Башкортостане  разработанная схема ипотеки  предполагает первоначальные взносы до 30 % с возможными сроками рассрочки  от 5 до 15 лет. В качестве инвестиционных ресурсов используются бюджетные средства   и   средства   покупателей,  а    также    товарные  кредиты,   которые предоставляются подрядчикам в виде стройматериалов на сумму до 50 тыс. руб. сроком от 1 до 5 лет под 8 % годовых.

      
Рис. 1. Схема ипотечного кредитования на селе

     Особенности региональной экономики и возможности привлечения бюджетных ресурсов в регионах порождают различные схемы ипотечного жилищного кредитования. Однако, как свидетельствует опыт развитых экономически стран, без федеральной поддержки ипотечное кредитование развиваться не будет.

     Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах  по развитию системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации» одобрило концепцию развития системы  ипотечного жилищного кредитования в стране, согласно которой должна произойти переориентация решения жилищных проблем социально незащищенных групп населения на решение жилищных трудностей работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и получившего жилье в собственность в результате приватизации. Для этой части населения долгосрочная ипотека является преимущественным способом решения жилищного вопроса.

     В концепции определены основные цели и принципы ипотеки, намечены пути их достижения и реализации. Одной из целей является создание системы  ипотечного жилищного кредитования без необходимости ее поддержки значительным государственным финансирование. Это предполагает многообразие схем ипотеки в России.

     Нормативная база по ипотечному кредитованию в  нашей стране опирается на двухуровневую  систему ипотечного кредитования. В соответствии со стандартами, разработанными Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию, Северо-Западный филиал разработал требования к выдаваемым кредитам для выкупа Агентством.

     Однако, несмотря на то, что ипотечный кредит содержит в себе огромный потенциал экономического развития, превращения недвижимости в работающей капитал, помогающий населению получить жилье, а кредиторам – доход, говорить о широком развитии ипотечного кредита в стране пока нельзя. Формированию ипотечного кредитования в России мешает:

     -  отстраненность от ипотеки институциональных инвесторов (пенсионных и других фондов);

     -  «короткие» и «дорогие» деньги банков;

     -  отсутствие развитой системы страхования жилой недвижимости;

     -  невозможность, в большинстве случаев, продекларировать доходы из-за нежелания предприятий официально платить заработную плату;

     -  низкий уровень доходов у большей части населения.

     Вышеназванные факторы можно отнести к социально-экономическим, а существуют еще и факторы  нормативно-законодательного характера:

     -  невозможность выселения из заложенной квартиры заемщика, не исполняющего обязательства по кредиту;

     -  не разработаны критерии деятельности органов опеки и попечительства при рассмотрении вопросов, связанных с ипотекой жилого помещения обремененного правами несовершеннолетних;

     -  не разработаны правила залога и отчуждения земельных участков и др.

2. Практика достоверного определения полной восстановительной стоимости

 

     Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа "наилучшего и наиболее эффективного использования".

     В основу затратного подхода положен  принцип "замещения", согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

     Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

     Технология  применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. 
2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).

     3. Расчет выявленных видов износа.

     4. Оценка рыночной стоимости земельного  участка.

     5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

     Необходимо  помнить также и о том, что  во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах "затраты" и "стоимость". Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.

     Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае.

     Исходя  из вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:

     Оценка новых или недавно построенных объектов. В данном случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

     Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Наилучшее и наиболее аффективное использование - это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода. Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.