Анализ ипотечного кредитования на примере ОАО "Сбербанк России"

Таким образом, в заранее  оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость  платежей с учетом изменений в  индексе заработной платы, а номинальная  стоимость непогашенного остатка  долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.

Разновидностью кредита  с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой» т определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи  по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной  ставке, и тем, что он платит по платежной  ставке, регулярно прибавляется к  сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности  таким образом, чтобы к концу  срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.

В то же время использование  кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой  платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой  роста кредитной задолженности  или «негативной амортизации», что  увеличивает риск ликвидности, который  означает, что приток наличных средств  в банк может оказаться недостаточным  по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая  платежи по процентам). Очевидно, что  риск ликвидности выше для тех  банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а  активы -  в долгосрочных кредитах.

Поскольку существует множество  различных видов ипотек (некоторые  из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как  другие - переменные платежи) и поскольку  сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием  и осторожностью относится к  определению сумм и времени осуществления  платежей при оценке риска и требуемой  ставки.³

1.2 Становление и развитие рынка ипотечного кредитования в Российской федерации

Сегодня в России, как  уже упоминалось выше, насчитывается  около 1300 коммерческих банков, из них  только около двух десятков условно  можно назвать ипотечными. Первыми  начали свою деятельность Санкт-Петербургский  ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, “Опцион”, Акционерный  специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный  банк, Соколбанк (г. Череповец) и др.

Санкт-Петербургский ипотечный  банк (СПИБ), созданный в июне 1992г., ограничивался выдачей кредитов под залог квартир и кредитованием  строительных организаций. Банк использовал 2 схемы: “Финансовый менеджер”  и “Облигационные займы”. В первой схеме банк выступал гарантом финансовых сделок по приобретению недвижимости, суть второй заключалась в том, что  банк выпускал облигации под конкретные объекты недвижимости (сроком на 2 года).

 В 1992г. с участием  СПИБ были учреждены Сибирский  ипотечный банк (Новосибирск) и  Коми ипотечный банк (Сыктывкар). Корпорация “Жилищная инициатива”  совместно со Сбербанком и  Госстрахом России разработала  первую программу ипотечного  кредитования жилищного строительства.  Программа предусматривала создание  на территории России сети  ипотечных банков. Она рассчитана  на привлечение сбережений граждан  и инвестиции коммерческих структур  под залог недвижимости и предусматривала  следующие 5 схем ипотечного кредитования  жилищного строительства.

1. Схема “Форвардкредитинвест” рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

2. Схема “Ретрокредитинвест” ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3. Схема “Комбиинвест” рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

4. Схема “Фьючерсинвест” предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора – застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

5. Схема “Рентный залог”  предлагает оформление закладной  на принадлежащее одиноким пенсионерам  жилье в обмен на пожизненную  ренту, индексируемую с учетом  инфляции. Рента устанавливается  в размере 5-20–кратного минимального  гарантированного уровня зарплаты  в соответствии со стоимостью  недвижимости.

6. Некоторые банки предлагают  открывать семейные жилищные  накопительные счета. Целью такого  счета является накопление денег  на банковском счете для получения  ипотечного кредита на приобретение  или строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или  других объектов недвижимости  социально-бытового назначения. Владельцы  такого счета, накопившие 30% стоимости  объекта, приобретают право на  получение ссуды для покупки  или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

Аналогичную схему кредитования применяет Петербургский Промстройбанк. Правда, условия выдачи кредита здесь  более жесткие:

- первоначальный взнос  заемщика должен составлять не  менее 20% стоимости квартиры;

- ежеквартальные взносы  – не менее 20% (чтобы накопить 80% от ее стоимости);

- через 1,5 года после  открытия счета банк выдает  кредит на оставшиеся 20% стоимости  недвижимости.

Стандартбанк (Москва) одним из первых в середине 1993г. начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья работникам крупных предприятий (КамАЗ, табачная фабрика “Ява”). В операции участвовало 4 субъекта: банк, КамАЗ, строитель – подрядчик и заказчик.

Задачами банка были выдача кредита, обслуживание и отслеживание платежей и общая координация  действий участников операции. Заемщик  брал кредит под 10% годовых и оплачивал  его. КамАЗ выступал инвестором и  гарантом и выплачивал банку разницу  до рыночной процентной ставки заемщика (фактически субсидировал заемщика). Подрядчик, получая полную стоимость строительства, обязывался построить дом или  квартиру для заемщика в течение  года. Заемщик был обязан внести часть стоимости строительства  сразу, а остаток долга погасить в течение 15 лет.

По такой же схеме Стандартбанк выдал кредиты фабрике “Ява” для покупки готовых квартир.

С 1993г. Соколбанк предоставлял кредиты под залог недвижимости сроком не более 1 года под 60% от стоимости недвижимого имущества. Схема кредитования была следующей:

1. По условиям целевого  жилищного вклада первоначальный  взнос клиента составлял сумму  в размере стоимости 15 кв. метров жилья по 1400 тыс. руб. за 1 кв. метр.

2. Дальнейшие платежи  осуществлялись ежемесячно и  рассчитывались исходя из стоимости  жилья на последний месяц 2-го  года (12 месяцев – строительство  плюс 12 месяцев – ипотечное кредитование). Таким образом, ежемесячные взносы  фиксировались как в квадратных  метрах, так и в денежном выражении  с учетом коэффициента инфляции.

3. При заключении договора  с клиентом о целевом жилищном  накопительном вкладе в нем  фиксировались ежемесячные выплаты  в виде твердых сумм (чего не  делали другие инвесторы) и  гарантировалось предоставление  ипотечного кредита на оставшуюся  сумму (около 40-50% от стоимости  жилья) по окончании накопительного  года под 50% годовых. Если учесть, что в августе 1995г. ставка  рефинансирования ЦБ составляла 180%, то предлагавшиеся банком  проценты за кредит можно было  считать льготными. 

С мая 1994г. Мосбизнесбанк начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья своим сотрудникам на коммерческой основе. В 1994г. еще один крупный банк, Менатеп, выдал порядка 2 млн. долл. США в виде кредитов на приобретение жилья своим сотрудникам. Предоставление кредитов на покупку жилья своим сотрудникам было своеобразным поощрением их труда и одновременно давало банкам возможность отработать на практике процедуры данного вида кредитования, тем самым максимально снижая риски. При выдачи ипотечных кредитов банками не исследовалась кредитная история заемщика, возможные риски невозврата полученного кредита и так далее, все это тормозило развитие широкомасштабного ипотечного жилищного кредитования в России.

На следующем этапе  перед банкирами возникла более  сложная задача – перейти к  практике выдачи подобных кредитов широкому кругу заемщиков. В течение 1994-1997гг. наиболее активно на рынке долгосрочного жилищного кредитования действовала банковская группа “СБС-Агро”. Здесь приступили к осуществлению этого вида операций в мае 1994г., а к 1996г. число выданных кредитов превысило 1000. Общая сумма задолженности банку по жилищным кредитам на начало 1998г. составляла 17 млн. долл., при этом величина кредита в среднем составляла 40-50 тыс. долл.

В конце 1997г. банковская группа приступила к отработке кредитования по “классической” ипотечной схеме. Этому способствовал как накопленный  банком опыт работы с заемщиками, так  и стремление улучшить схему долгосрочного  кредитования, снять ограничения, накладываемые  при “арендной” форме обеспечения  кредита.

Как правило, кредиты предоставлялись  в рублях с привязкой к курсу  доллара США. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Заемщик для получения  кредита должен был иметь денежные средства в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Процентные ставки по таким кредитам колебались от 20 до 25%.

Схема кредитования Столичным  банком сбережений получила название “Продажа жилья в рассрочку”. Партнерами банка являлись Универсальная финансовая компания и ряд риэлтерских фирм (“Жилищная инициатива”, SAVVA, БАНСО  и др.). Банк предоставлял клиенту  кредит на приобретение жилья. Платежи  за кредит осуществлялись ежемесячно (проценты и часть основной суммы  долга). Отношение размера кредита  к стоимости недвижимости составляло 70% при кредитах до 2 лет, 60% – при  кредитах на 3-5 лет и 50% – на 6-10 лет.

При этом процедура получения  кредита стоила заемщику довольно дорого. Только заключение сделки обходилось ему в 14-17% от стоимости приобретаемого жилья, включая оплату услуг банка  в размере 4% от стоимости квартиры и 1,5% – страхование недвижимости. Причем данные средства в случае невыплаты  кредита не возвращались. Несмотря на такие жесткие условия кредитования объем операций рос вплоть до приостановки действия лицензии банка.

Наряду с “СБС-Агро” на рынке ипотечного кредитования активно действовал и Сбербанк. Если сложить выданные им в 1997г. рублевые и валютные кредиты физическим лицам и привести их к валютному эквиваленту, то получится сумма более 1 млрд. долл. В этом объеме около 15% – долгосрочные кредиты, которые выдавались с целью приобретения или строительства новой недвижимости или реконструкции существующего жилья. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Процентные ставки на тот момент составляли по рублевым кредитам – 28%, по валютным – 20,5%.⁴

В настоящее время количество банков, которые предоставляют ипотечные  кредиты, значительно увеличилось. Самым известным из них является ипотечный банк «Дельта Кредит». В целом, программа "Дельта Кредит" отличается наибольшей открытостью  и отсутствием многих ограничений  и дополнительных требований, присущих другим программам. Например, нет требования по наличию прописки в г. Москве или  гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Практически нет ограничений  по выбору квартиры.

Ипотечные кредитные продукты, предлагаемые по программе "Дельта   Кредит" в России, должны соответствовать  следующим критериям:

- Срок кредита до 10 лет; 

- Сумма кредита от 17 тысяч  до 200 тысяч долларов США, но  сумма кредита не должна превышать  70%-80% от стоимости приобретаемой  квартиры; - Первоначальный взнос  из средств должен быть не  менее 20-30% от цены квартиры;