Анализ ипотечного кредитования на примере ОАО "Сбербанк России"

 

Содержание

Введение 3

1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования. 5

1.1 Инструменты ипотечного кредитования 5

1.2 Становление и развитие рынка ипотечного кредитования в Российской федерации 13

1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в России 24

2. Анализ ипотечного кредитования на примере ОАО "Сбербанк России" 28

2.1. Характеристика банка. 28

2.2. Анализ кредитного портфеля ОАО Сбербанк России 32

2.3. Программы ипотечного кредитования ОАО  "Сбербанк России". 39

3. Проблемы и перспективы развития 46

Заключение 53

Список используемой литературы 55

Приложение А 57

Приложение Б 63

Введение

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности  решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье  появлялось как можно раньше, а  не после десятилетних ожиданий. В  этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

  Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Это как раз то, что делают 98% американцев, когда приобретают новое жилье. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

  Действительно, в последние годы многие российские банки уделяют все большее внимание ипотечному кредитованию, стремясь избежать или ослабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать острой конкуренции со стороны иностранных банков.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения  многих важных социальных, экономических  и правовых проблем, существующих в  нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом  аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами  и существенные проблемы. Решить эти  проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность  ипотечного кредитования. Все вышесказанное  подтверждает актуальность и практическую значимость темы курсовой работы.

  Объектом рассмотрения в курсовой работе является ипотечное кредитования ОАО Сбербанк России, предметом рассмотрения – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

  Цель курсовой работы заключается в изучении ипотечного кредитования ОАО Сбербанка России

Научной и методической основой  курсовой работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.

  В курсовой работе применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод и другие.

  Курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, приложений.

1. Теоретические  аспекты ипотечного кредитования.

1.1 Инструменты ипотечного кредитования

В системе мер по  становлению  и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место  отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета  платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного  долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного  потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора  и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности  ипотечной деятельности и возвратности  средств кредитора, защиты его  средств от инфляции;

- снижение рисков ипотечного  кредитования;

- обеспечения таких условий  кредитования, при  которых кредит  становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди  которых можно назвать следующие:

- ситуация в экономике  (уровень инфляции, доходы населения,  денежная политика правительства  и т.п.);

- источники и цена привлеченных  средств для выдачи ипотечных  кредитов;

- необходимость обеспечения  простоты и доступности для  понимания расчетов по кредитам.

Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.¹ 

Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Для расчета платежей по кредиту применяется следующая  формула:

                                     

R = P*r / 1- (1+r) - n

       

где

R - размер месячного платежа по кредиту;

P - сумма ипотечного кредита;

n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

 r - процентная ставка по кредиту за месяц.

Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно.  Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть  которой идет на погашение кредита  и часть – на уплату начисленных  за месяц процентов, что, во-первых,  дает стабильность заемщику в размере  его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются  на остаток невыплаченной суммы  по кредиту, то заемщик выплачивает  процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение  части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного  кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть  выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России.²

В целях анализа, а также  по просьбе заемщика может быть рассчитан  баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При  этом используется следующая формула:

                                                   

                    P t = R *  (1-(1+r)-t)  / r

где

P t - баланс долга на конец t-го периода;

R - размер ежемесячного взноса;

 t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r - процентная ставка по кредиту за месяц.

Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

Вторая группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной  выплатой основной суммы долга, кредиты  с «шаровым» платежом, ипотека  с ростом платежей, индексируемые  кредиты.

В условиях нестабильной экономики  наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.

При использовании данного  кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих  показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская  ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент  по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость  ресурсов, за счет которых предоставляются  ипотечные кредиты.

Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться  с рядом проблем, а именно:

• не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;
• частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;
• возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;
• относительная сложность инструмента.

При использовании кредита  с переменной процентной ставкой  процент по нему, как правило, устанавливается  на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Чтобы повысить привлекательность  для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется  механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается  в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально  допустимое увеличение процента в течение  одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный  период. Однако в целях защиты интересов  банка может быть установлен минимальный  уровень процентной ставки.

Кредит с фиксированной  выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.

В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

в течение кредитного периода  выплату только процентов, а в  конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;

частичную амортизацию кредита  с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока  уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока  вносится оставшаяся часть долга;

замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании  срока выплачивается вся сумма  кредита и начисленный сложный  процент.

Недостатком кредита с  «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.

Индексируемые инструменты  ипотечного кредитования были разработаны  для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует  назвать кредит с индексацией  непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит с индексацией  долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

Кредит с двойной  индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:

платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая  тем самым возвратность кредита  и его доступность;

номинальный непогашенный остаток  кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости  потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.