Договор продажи недвижимости

      До регистрации перехода права собственности стороны имеют право осуществить фактическую передачу имущества от продавца покупателю, что следует из нормы п. 2 ст. 522 ГК. Согласно указанной норме фактическая передача имущества до государственной регистрации перехода права собственности на него не является основанием для изменения отношений сторон договора с третьими лицами, для которых собственником недвижимости до осуществления регистрационных действий остается продавец. Например, неизменными остаются отношения продавца имущества со страховой организацией по договору страхования недвижимости в случае наступления страхового случая - гибели недвижимого имущества; с налоговыми органами по вопросам уплаты налога на недвижимость и тому подобное.

     Фактическая передача недвижимого имущества в соответствии с нормой ст. 527 ГК осуществляется на основании подписанного сторонами передаточного акта или иного документа о передаче имущества. С момента фактической передачи имущества и подписания указанного выше документа продавец считается исполнившим свое обязательство по передаче предмета договора покупателю. Учитывая содержание норм ст. 212 ГК и ст. 429 ГК. можно сделать однозначный вывод о том, что с указанного момента, т.е. с момента, когда продавец считается исполнившим свое обязательство по передаче предмета договора покупателю, вне зависимости от регистрации перехода права собственности, на покупателя переходит риск случайной гибели, порчи или повреждения недвижимого имущества.

       Иной порядок вступления в силу договора продажи недвижимости, предметом которого является жилой дом, квартира или их часть, определен нормами ст. 529 ГК. В соответствии с указанными нормами договор продажи перечисленных выше объектов недвижимости подлежит государственной регистрации и считается заключенным и, следовательно, вступившим в силу с момента осуществления необходимых регистрационных действий. Кроме того, согласно нормам ст. 131 ГК и ст. 522 ГК также как и в иных договорах продажи недвижимости государственной регистрации подлежит и переход права собственности на соответствующее имущество.

     Так, согласно п. 2 ст. 529 ГК договор продажи жилого дома (квартиры) или части жилого дома (квартиры) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

     Фактически государственная регистрация является ничем иным, как юридическим фактом, с которым правовые нормы связывают момент возникновения соответствующих правоотношений, т.е. момент вступления в силу договора продажи жилого дома, квартиры, их частей. В этой связи, а также на основе анализа нормы ст. 165 ГК, можно утверждать, что факт соблюдения установленной правовыми нормами формы сделки не связан с фактом ее государственной регистрации.

     Отличие правового положения сторон договоров продажи недвижимости с двумя указанными группами предметов - жилой дом, квартира, их часть либо иной объект недвижимого имущества - заключается в моменте вступления в силу договорных условий и, соответственно, в моменте возникновения прав и обязанностей у сторон договора.

     Так, в случае заключения договора продажи недвижимости, предметом которого является иной, кроме жилого дома, квартиры, их части, объект недвижимого имущества, договор вступает в силу с момента согласования его сторонами всех существенных условий договора в предусмотренной нормой ст. 521 ГК форме.

     С указанного момента у сторон договора возникают соответствующие права и обязанности и, в частности, право требовать осуществления государственной регистрации перехода права собственности на предмет договора в случае отказа от осуществления регистрационных действий другой стороной, что предусмотрено нормой п. 3 ст. 522 ГК.

     Если же предметом договора продажи недвижимости является жилой дом, квартира, их часть, то указанный договор согласно норме п. 2 ст. 529 ГК считается заключенным с момента его государственной регистрации. С указанного момента, соответственно, у его сторон возникают предусмотренные договором правовыми нормами права и обязанности.

     Таким образом, в первом случае стороны договора с момента согласования его существенных условий в установленной форм имеют право требовать друг от друга надлежащего исполнения условий договора, а во втором случае такое право у сторон возникает только с момента государственной регистрации договора.

     Дополнительные по отношению к нормам ГК требования к оформлению договора продажи недвижимости предусмотрены нормой ст. 67 Закона от 22 июля 2002 г., согласно которой договор продажи недвижимости, одной из сторон которого являет физическое лицо, должен быть нотариально удостоверен⁸³, что также подтверждается правовой нормой, закрепленной в п. 5 Постановления № 589, согласно которой договор купли-продажи квартиры между гражданами, между гражданами и организациями со статусом юридического лица должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в местном исполнительном распорядительном органе по месту нахождения квартиры, а между организациями – и зарегистрирован в соответствующем местном исполнительном и распорядительном органе.

        В том случае, когда сторонами договора являются организации со статусом юридического лица или индивидуальные предприниматели в любом сочетании, договор должен быть подписан уполномоченным лицом организации либо индивидуальным предпринимателем, подписи которых должны быть скреплены печатью организации или индивидуального предпринимателя.

     2.5 Государственная  регистрация перехода  права собственности  на недвижимость 

       Обязанность продавца перенести на покупателя соответствующий правовой титул в отношении недвижимого имущества (право собственности, права хозяйственного ведения, право оперативного управления) исполняется осуществлением государственной регистрации такого перехода 
права.

     Статьей 522 ГК предусматривается государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Государственную регистрацию перехода права собственности необходимо отличать от государственной регистрации сделки (договора). Государственная регистрация сделок в соответствующих случаях определяет момент, начиная с которого сделка порождает юридические последствия. Государственная регистрация перехода права собственности представляет собой элемент исполнения сторонами уже возникшего обязательства.

     В качестве общего требования к договору продажи недвижимости ГК устанавливает условие не о регистрации договора купли-продажи, а о регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Сам договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 165 ГК лишь в случаях и порядке, предусмотренных ГК (ГК предусматривает государственную регистрацию и сделок, и перехода права собственности в отношении договоров продажи предприятий (ст. 531, 535), а также жилых помещений (ст. 529)) и законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Государственная регистрация перехода правового титула на недвижимость может производиться как после фактической передачи недвижимого имущества покупателю, так и до такой передачи. Однако только наличием или отсутствием факта государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость определяется принадлежность такого права соответственно покупателю или продавцу, возложение на продавца или покупателя связанных с этим обременении и рисков.

     Исполнение договора продажи недвижимости сторонами - фактическая передача недвижимого имущества покупателю и подписание документа о передаче, уплата покупателем стоимости недвижимого имущества - до государственной регистрации права собственности в соответствии с п. 2 ст. 522 ГК не является основанием для изменения их отношений также и с третьими лицами.

     Гражданское законодательство устанавливает специальные последствия уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. В таких случаях суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 522 ГК). Условия предъявления требования о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество существенно отличаются от условий предъявления требований о государственной регистрации сделки, установленных п. 3 ст. 166 ГК. В последнем случае решение суда о государственной регистрации сделки оформляет возникновение между сторонами такой сделки взаимных прав и обязанностей. В этой связи требование о государственной регистрации сделки суд удовлетворяет при наличии недобросовестного поведения одной из сторон сделки, которая приняла исполнение, предложенное другой стороной, но уклоняется от регистрации сделки и встречного исполнения другой стороне.

     В случаях, указанных в п. 3 ст. 522 ГК, речь идет об исполнении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость. Эта обязанность существует на основании договора, заключенного в соответствии со ст. 521 ГК в простой письменной форме. Нарушение данной обязанности дает право другой стороне предъявить в суд требование о такой регистрации независимо от наличия или отсутствия факта передачи недвижимого имущества покупателю или факта уплаты покупателем цены данного имущества.

     Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3 СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 

     Права и обязанности сторон договора продажи недвижимости определены нормами параграфа 1 главы 30 ГК с учетом особенностей, установленных нормами параграфа 7 главы 30 ГК. Так, кроме прав и обязанностей, предусмотренных для сторон любого вида договора купли-продажи, общими положениями о купле-продаже, стороны договора продажи недвижимости наделены следующими специальными правами и обязанностями.

     Обязанности продавца. Продавец обязан передать покупателю предмет договора в соответствии с условиями договора продажи недвижимости, подписать передаточный акт и совершить необходимые для перехода права собственности на недвижимое имущество регистрационные действия.

     В том случае, когда предметом договора продажи недвижимости является жилой дом, квартира или их часть, продавец обязан совершить необходимые действия для регистрации договора.

     Права покупателя. Покупатель имеет право требовать передачи ему в собственность определенного соглашением сторон объекта, а также осуществления необходимых для перехода права собственности на предмет договора регистрационных действий.

     Покупатель имеет право требовать передачи ему соответствующего права на земельный участок (его часть), на котором расположено недвижимое имущество.

     В случае, кода переданный покупателю объект не соответствует условиям договора о его качестве, покупатель имеет право требовать применения последствий передачи товара ненадлежащего качества, предусмотренных нормами ст. 445 ГК. Исключение составляют требования о замене товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора, которые выполнить невозможно, так как недвижимое имущество относится к индивидуально-определенному и незаменимому.

     Покупатель в соответствии с нормой п. 2 ст. 527 ГК имеет право требовать применения к продавцу предусмотренных правовыми нормами или договором мер юридической ответственности в случае передачи покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора. Покупатель не утрачивает данное право и в том случае, когда он принял недвижимость с недостатками, а также когда несоответствие недвижимости условиям договора отражено в передаточном акте или ином документе о передаче недвижимости.

     Права продавца. Продавец имеет право требовать от покупателя своевременной и полной уплаты покупной цены недвижимого имущества, а также совершения необходимых действий по приемке предмета договора и регистрации перехода права собственности на него (регистрации договора).

     Обязанности покупателя. Покупатель обязан уплатить продавцу определенную договором цену недвижимого имущества, принять его, подписав при этом передаточный акт или иной соответствующий документ, совершить необходимые действия для осуществления регистрации перехода права собственности (регистрации договора) на предмет договора.

     Стороны договора продажи недвижимости могут иметь и другие права, предусмотренные правовыми нормами или соглашением [16, с. 33].

     Последствия передачи продавцом недвижимости, не соответствующей условиям договора, предопределяются спецификой предмета договора продажи недвижимости и наличием специальных правил об исполнении такого договора.

     Подписание продавцом и покупателем передаточного акта, в котором отражено несоответствие передаваемой покупателю недвижимости условиям заключенного договора по ассортименту, качеству, комплектности и т.д., не свидетельствует об изменении сторонами указанных условий договора о товаре и не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

     В случае передачи продавцом покупателю недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель в соответствии со ст. 445 ГК вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумной срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель также вправе отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Права требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора, покупатель в соответствии со ст. 528 ГК не имеет.