Договор продажи недвижимости

2 ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 

     2.1 Предмет договора продажи недвижимости 

     В качестве предмета анализируемого договора выступает недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота, к которому нормой ст. 130 ГК отнесены: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания, суда плавания «река-море», космические объекты и иное имущество, отнесенное к недвижимому правовыми нормами [4, с. 89]. Однако предметом договора купли-продажи может быть не любое недвижимое имущество, а лишь такое, которое не изъято из оборота. Не может быть предметом договора продажи недвижимости, например, имущество, составляющее исключительную собственность государства. Так, морские суда могут находиться в государственной собственности, а также в частной собственности юридических и физических лиц. Однако суда с ядерной энергетической установкой могут находиться только в собственности Республики Беларусь [7,с. 458]

     Условие о предмете договора согласно норме  ст. 525 ГК считается согласованным  сторонами, если в договоре указаны  данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующей земельном участке либо в составе движимого имущества. При отсутствии указанных данных договор не считается заключенным.

     Особые  требования к предмету договора предусмотрены  в том случае, когда отчуждается  объект недвижимости, расположенный  на земельном участке. Так, продавец согласно норме ст. 523 ГК обязан передать покупателю в случае приобретения указанного недвижимого имущества  соответствующие права на земельный участок, необходимый для использования отчуждаемого объекта. В том случае, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, к покупателю по умолчанию переходит право собственности на соответствующую его часть. Если же продавец недвижимости решил передать покупателю право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка, его решение должно быть отражено в договоре. Особенности договора продажи земельного участка определены Кодексом Республики Беларусь о земле и иными актами земельного законодательства. Они выражаются в установлении специальных требований к предмету договора, его субъектному составу, содержанию.

     При заключении договора продажи земельного участка продавец и покупатель должны соблюдать такие установленные земельным законодательством ограничения, как запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка, запрет на изменение режима использования земельного участка, возможность купли-продажи земельного участка при отсутствии земельных споров по участку и иных предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки. Земельный участок как предмет договора купли-продажи представляет собой часть поверхности земли, имеющую установленные границы, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации.  

     Таким образом, если договор купли-продажи  заключается в отношении объекта, расположенного на земельном участке, то предметом договора следует признать и соответствующий земельный участок или его часть.

     В качестве особого предмета договора продажи недвижимости, отчуждение которого сопряжено с необходимостью соблюдения дополнительных требований правовых норм, законодатель выделяет жилой дом, квартиру или их часть.

     Так, согласно норме ст. 529 ГК при заключении договора продажи указанных объектов, если в них проживают лица, сохраняющие  в соответствии с правовыми нормами  право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, в качестве существенного условия в таком договоре должен быть указан перечень этих лиц с перечислением их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

     В том случае, когда предметом договора продажи недвижимости является государственное имущество, в процессе его отчуждения и приобретения по договору продажи недвижимости  необходимо, в первую очередь, руководствоваться нормами Указа № 575, которые предусматривают в установленных в Указе случаях необходимость принятия решения Президентом Республики Беларусь, Советом Министров, Национальным банком, Администрацией  Президента Республики Беларусь, Управлением делами Президента Республики Беларусь, другим государственным органом и иной государственной организацией, подчиненных Президенту Республики Беларусь, Национальной академии наук Беларуси на отчуждение и приобретение недвижимого имущества.

     Предмет договора продажи недвижимости является его существенным условием. 
 
 

2.2 Стороны договора продажи недвижимости 

     Согласно  норме ст. 520 ГК стороны (субъекты) договора продажи недвижимости именуются  продавцом и покупателем, что  присуще договорам данного типа. В качестве продавца недвижимости может  выступать организация со статусом юридического лица (как коммерческая, так и некоммерческая), включая республиканские и местные органы государственного управления, индивидуальный предприниматель или дееспособное физическое лицо (гражданин Республики Беларусь, иностранный гражданин и лицо без гражданства), не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, которые являются собственниками продаваемого имущества. Кроме того, продавцом имущества по данному договору может выступать лицо, уполномоченное в установленном правовыми нормами порядке собственником имущества.

     Физическое  лицо, являющееся собственником недвижимого  имущества, не достигшее возраста полной дееспособности и не признанное таковым  по основаниям, предусмотренным правовыми  нормами, может принимать участие  в договоре продажи недвижимости на стороне продавца через своего законного представителя [3, с. 111].

     В качестве покупателя недвижимости могут  выступать все вышеперечисленные субъекты гражданских прав. Ограничения прав иностранцев на приобретение отдельных объектов недвижимости могут быть установлены правовыми нормами.

     Несмотря  на то, что согласно норме ст. 210 ГК собственнику имущества принадлежат  права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему имуществом, правовыми  нормами право собственника по распоряжению своим имуществом может быть ограничено.

     В частности, определенные ограничения  установлены в отношении распоряжения жилыми домами, квартирами и их частями. Так, нормой ст. 272 ГК права собственника жилого помещения ограничены. Он может  владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением только в соответствии с его назначением. Кроме того, согласно норме п. 4 ст. 275 ГК отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с разрешения органа опеки и попечительства.

       Определенными правами наделяются  члены семьи собственника жилого  помещения, которые, по общему  правилу, в соответствии с нормой  п. 2 ст. 275 сохраняют право пользования  жилым помещением в случае смены его собственника.

     Согласно  норме ст. 123 Жилищного кодекса отчуждение жилого помещения допускается только с согласия всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением.

     Согласно  нормам Кодекса Республики Беларусь о земле земельные участки не могут находиться в частной собственности иностранных граждан и лиц без гражданства, а также иностранных юридических лиц, что исключает возможность их участия как на стороне продавца, так и на стороне покупателя в договоре продажи недвижимости, предметом которого является земельный участок.

     В соответствии с нормой ст. 3 Кодекса  Республики Беларусь о земле земли сельскохозяйственного назначения могут находиться только в собственности государства, в связи с чем участие физических лиц и организаций со статусом юридического лица частной формы собственности в договоре продажи недвижимости, предметом которого являются указанные земли, как на стороне покупателя так и на стороне продавца, не допускается. Аналогичное ограничение в отношении граждан и организаций со статусом юридического лица частной формы собственности установлено Законом Республики Беларусь от 5 мая 1998 г. « Об объектах, находящихся только в собственности государства».

     Указанные объекты не могут участвовать  в договоре продажи недвижимости как на стороне продавца, так и на стороне покупателя, если в качестве предмета договора выступает имущество, перечень которого закреплен в названном Законе.  
 

2.3 Цена договора  продажи недвижимости 

      В соответствии с нормой ст. 526 ГК договор продажи недвижимости должен предусматривать цену предмета договора, что указывает на необходимость ее предварительного согласования сторонами договора.

     Из этой нормы следует однозначный вывод о том, что цена предмета договора является его существенным условием. Последствия, которые должны наступить в случае отсутствия согласованного в письменной форме условия о цене недвижимого имущества, предусмотрены нормой ч. 2 п. 1 ст. 526 ГК. Так, согласно названной норме в указанном случае договор продажи недвижимости не считается заключенным. Приведенное требование соответствует норме п. 1 ст. 402 ГК, согласно которой договор признается заключенным с момента согласования его сторонами всех существенных условий договора.

            К общественным отношениям, возникающим в процессе заключения и исполнения анализируемого договора, правила, закрепленные в п. 3 ст. 394 ГК, не применяются.

     Особенность установления цены объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, отражена в норме п. 2 ст. 526 ГК, согласно которой, по общему правилу, согласованная сторонами договора цена недвижимости включает стоимость передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или ограниченного вещного права на нее.

     Иной порядок определения цены недвижимого имущества и передаваемого в собственность вместе с ним земельного участка либо права на него может быть установлен соглашением сторон, на что делается обязательное указание в договоре, как юридическом документе. 

2.4 Срок и форма  договора продажи недвижимости 

     Срок договора. Специальные указания относительно срока исполнения договора продажи недвижимости в законодательстве отсутствуют, из чего следует, что срок не является существенным условием договора, и в случае отсутствия соглашения сторон о сроке передачи имущества он определяется в соответствии с правовыми нормами о купле-продаже, закрепленными в § 1 главы 30 ГК.

     Форма договора. Согласно норме ст. 521 ГК договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Частью 2 указанной нормы установлены специальные последствия несоблюдения предусмотренной правовыми нормами формы договора – в указанном случае договор признается недействительным. Причем в соответствии с нормой ст. 169 ГК договор продажи недвижимости, заключенный с нарушением установленных требований к его форме, признается абсолютно недействительным (ничтожным), как не соответствующий требованиям правовых норм.

     В зависимости от того, какой объект недвижимого имущества является предметом договора – жилой дом, квартира или их часть либо иной объект недвижимого имущества, нормы ГК устанавливают различные требования к осуществлению необходимых регистрационных действий.

     Так, согласно норме ст. 522 ГК при заключении договора продажи недвижимости вне зависимости от его предмета переход права собственности (иного вещного права) на отчужденный объект недвижимости подлежит государственной регистрации, что соответствует требованиям норм ст. 131 ГК и Закона от 22 июля 2002 г. « О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок  с ним». 

     Следовательно право собственности на предмет договора переходит от продавца к покупателю с момента осуществления необходимых регистрационных действий. В этой связи следует отметить, что договор продажи недвижимости, будучи консенсуальным, вступает в силу с момента согласования сторонами всех его существенных условий (за исключением договора продажи жилого дома, квартиры или их частей), так как сам договор в государственной регистрации не нуждается.