Договор продажи недвижимости

     Необходимо отметить, что при формулировании нормы данной статьи законодатель не учел того, что относимые в силу указаний на то в законодательных актах к недвижимости, но движимые по своей природе вещи могут быть как индивидуально-определенными, так и определяться родовыми признаками. В этом состоит их существенное отличие от вещей, недвижимых по своей природе, которые всегда индивидуально определены.

     Правило о последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества, устанавливаемое ст. 528 ГК, в полной мере применимо к признаваемым недвижимыми воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания, космическим объектам, а также к иным движимым вещам, которые в соответствии с той же нормой, закрепленной в ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК, могут быть отнесены законодательными актами к недвижимым вещам, лишь в том случае, если эти вещи являются индивидуально-определенными. В отношении же родовых и, как следствие, заменимых, вещей (например, в случае заключения договора продажи партии самолетов, производимых серийно) данное условие будет ограничивать право покупателя без достаточных к тому оснований. 
 
 
 
 
 
 
 
 

4 ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 

     Согласно ст. 529 ГК, как рассматривалось выше,  существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

     Предметом договора купли-продажи могут быть одноквартирные жилые дома (жилые дома, состоящие из одной квартиры, вход в которую организован с придомовой территории), квартиры (жилые помещения, состоящие из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которые организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома), жилые комнаты.

     Указанные объекты имеют специальное целевое назначение - жилые помещения предназначаются для проживания граждан (ст. 8 ЖК). Законодательство устанавливает также особые правила их использования в гражданском обороте. Особенности договоров купли-продажи названных объектов заключаются в специальных требованиях, предъявляемых законодательством к их субъектному составу, предмету, форме и содержанию.

           Нормы ГК применяются к сделкам с земельными участками, в том числе к продаже земельных участков, только в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

     Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности [12, с. 244].

     Граждане Республики Беларусь, в том числе и постоянно проживающие за ее пределами, вправе приобретать квартиры (дома) по договорам купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь. Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь и занимающиеся на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельностью, вправе приобретать квартиры (дома) по договорам купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь. Иностранные граждане и лица без гражданства, не проживающие на территории Республики Беларусь, вправе приобретать квартиры (дома) в Республике Беларусь в соответствии с международными договорами. Такое соглашение достигнуто Республикой Беларусь с Российской Федерацией. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10 июля 1998 г. № 1086 «О реализации Решения Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 2 апреля 1997 г. № 3» (Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. 1998. № 20. Ст. 535) предусматривается, что граждане Российской Федерации вправе приобретать квартиры (дома), в том числе по договорам купли-продажи, в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь.

     Вместе с тем, в отличие от земельных участков, нахождение которых в собственности физических лиц, не являющихся гражданами Республики Беларусь, исключается, жилые помещения могут находиться в собственности иностранных граждан. В этой связи установленные для купли-продажи жилых помещений ограничения не распространяются на иные способы приобретения жилья такими лицами. Юридические лица имеют право на приобретение квартиры, если они зарегистрированы на территории Республики Беларусь.

     Объектами купли-продажи могут быть: незаселенные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду; освобожденные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду (в том числе в домах, подлежащих реконструкции); квартиры, построенные для продажи; жилые дома (квартиры), не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации; квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности; квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности; жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) с привлечением льготного кредита, по истечении трех лет со дня погашения этого кредита.

     Не подлежат продаже: жилые помещения в общежитиях; служебные жилые помещения (кроме квартир, расположенных в домах колхозов и совхозов, которые могут продаваться лицам, работающим в этих хозяйствах или проживающим в данной местности); жилые помещения, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (зоны эвакуации (отчуждения) и первоочередного отселения); квартиры, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны; жилые помещения социального пользования; жилые помещения в специальных домах; жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) с привлечением льготного кредита, до полного его погашения.

     Продажа жилых помещений, построенных (реконструированных, приобретенных) с привлечением льготного кредита, в течение трех лет со дня погашения этого кредита может осуществляться соответствующему районному, городскому, районному в городе исполнительному и распорядительному органу.

     Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене. Условие о предмете договора должно содержать такие данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, т.е. данные, позволяющие определить расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается несогласованным, а договор - незаключенным.

     Предметом договора продажи недвижимости может быть здание, сооружение или другая недвижимость, находящаяся на земельном участке, не являющемся предметом договора продажи и находящемся в собственности продавца. В этом случае одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Права покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок – право собственности, право аренды или иное право - определяются договором продажи недвижимости.

     Если договором не определено право покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок, применяется правило ст. 523 ГК, в соответствии с которым к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и которая необходима для ее использования.

     Если земельный участок не принадлежит продавцу недвижимости на праве собственности, то для продажи недвижимости согласия собственника земельного участка не требуется, если такая продажа недвижимости не противоречит условиям пользования земельным участком, которые установлены законом или договором. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.

     Предметом договора продажи недвижимости может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца. В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

     Если в договоре продажи земельного участка такие условия не определены, то действует правило, в соответствии с которым продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

  Передача недвижимого имущества продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акта приема-передачи) обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором.

     Договор купли-продажи жилых домов и квартир совершается в письменной форме, установленной ст. 521 ГК для договоров купли-продажи недвижимого имущества. Однако, в отличие от договора продажи недвижимости, по которому 
в соответствии с п. 1 ст. 522 ГК государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю, согласно п. 2 ст. 529 ГК государственной регистрации подлежит сам договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

     Вместе с тем принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

     Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

     Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о цене. В соответствии со ст. 526 ГК договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если условие о цене не согласовано сторонами, договор также считается не заключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные в п.3 ст. 394 ГК не применяются.

     Существенным условием договора продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после приобретения его покупателем, как уже говорилось ранее, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование.

     Такими лицами могут быть: члены семьи продавца, проживающие вместе с ним (его супруг, их дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а также, в исключительных случаях, и другие лица, которые могут быть признаны членами семьи продавца (в соответствии со ст. 29 ЖК граждане, проживающие не менее пяти лет совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство (например, гражданский супруг или супруга), могут быть в судебном порядке признаны членами семьи этого нанимателя); наниматель жилого помещения, постоянно проживающие с ним граждане; наниматель данного жилого помещения, заключивший договор с продавцом (такое лицо независимо от договора купли-продажи имеет право проживания в жилом помещении до окончания срока договора найма) [7, с. 463].

     Практика функционирования рынка жилья показала, что при отчуждении жилых помещений необходима особая защита интересов не только несовершеннолетних детей, но и других социально не защищенных категорий населения. По данным Прокуратуры Республики Беларусь, наиболее распространены нарушения законодательства при отчуждении жилых помещений одиноких граждан, достигших престарелого возраста и по состоянию здоровья нуждающихся в защите. Нередко контрагенты вводят таких собственников жилья в заблуждение, в результате чего, например, вместо договора пожизненного содержания с иждивением заключаются договоры дарения либо купли-продажи.

     Необходимость введения дополнительных мер по защите жилищных прав одиноких престарелых граждан и некоторых других социально не защищенных групп граждан назрела. Однако представляется неправомерным установление в г. Минске одной системы такой защиты, а, например, в Брестской области - другой. Соответствующий порядок должен быть предусмотрен законодательным актом единообразно для всей республики.