10

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«Сибирская Академия Государственной Службы»

(СибАГС)

Юридический факультет

Кафедра гражданского права и процесса

Курсовая работа

по дисциплине: «Жилищное право»

Тема: «Социальный наем жилого помещения»

Выполнила:

студентка 4 курса

группы 07135

Поткина А.Н.

Проверил:

доцент

Валерьянов Т.В.

Новосибирск

       2011

Оглавление

Введение              3

Глава 1. Теоретические положения правового регулирования социального найма жилого помещения              5

1.1. Понятия, общая характеристика социального найма жилого помещения              5

1.2.Субъекты договора социального найма жилого помещения и их основные права и обязанности по договору              9

1.3.Возникновение, изменение, прекращение договора социального найма жилого помещения              20

Глава 2. Проблемные аспекты правового регулирования правоотношений в сфере социального найма жилого помещения              30

2.1.Сравнительная правовая характеристика договора коммерческого найма и договора социального найма жилого помещения              30

2.2. Проблемы законодательного регулирования социального найма жилого помещения              34

Заключение              38

Список использованных источников              39

Введение

Целью данного исследования является изучение социального найма жилого помещения.

Для реализации этой цели были поставлены следующие задачи:

-исследовать  теоретические положения правового регулирования социального найма жилого помещения, а именно: раскрыть понятия и дать общую характеристику социального найма жилого помещения; рассмотреть правовое положение субъектов договора социального найма; изучить вопросы возникновения, изменения, прекращения договора социального найма жилого помещения;

-выявить и предложить пути решения проблем правового регулирования правоотношений в сфере социального найма жилого помещения;

-провести сравнительную характеристику договора коммерческого найма жилого помещения и договора социального найма жилого помещения.

Объектом изучения являются общественные отношения в сфере социального найма жилого помещения.

Предметом исследования является социальный наем жилого помещения.

Для всестороннего изучения данной темы в работе были  использованы аналитический, формально-юридический и сравнительно-правовой методы.

В настоящее время, несмотря на преобладание частной собственности и повсеместное развитие рынка коммерческой недвижимости, вопросы социального найма жилья по-прежнему актуальны для многих. Судебные споры относительно различных вопросов в данной сфере - один из самых распространенных видов жилищных споров. Изучение данной темы обусловлено и тем, что социальный наем — это один из основных способов удовлетворения потребности граждан в жилье.

Научная разработанность темы на высоком уровне. Вопросы социального найма жилого помещения рассматриваются практически в каждом учебнике по жилищному праву и смежным отраслям права. По данной теме имеется много научных трудов, публикуется большое количество статей в юридических  журналах, таких как: Жилищное право, Семейное и жилищное право, Современное право.

В данной работе были изучены и использованы материалы научных трудов таких авторов, как: Крашенинников П.В., Шитова М.А., Тихомиров М.Ю., Карпухин Д.В. и др. 

Работа состоит из двух глав:

Глава 1. Теоретические положения правового регулирования социального найма жилого помещения. Данная глава включает такие вопросы:

- Понятия, общая характеристика социального найма жилого помещения;

- Субъекты договора социального найма жилого помещения и их основные права и обязанности по договору;

-Возникновение, изменение, прекращение договора социального найма жилого помещения;

Глава 2. Проблемные аспекты правового регулирования правоотношений в сфере социального найма жилого помещения.  Эта глава состоит из таких вопросов:

- Сравнительная характеристика договора коммерческого найма жилого помещения и договора социального найма жилого помещения;

- Проблемы законодательного регулирования социального найма жилого помещения.

Глава 1. Теоретические положения правового регулирования социального найма жилого помещения

1.1. Понятия, общая характеристика социального найма жилого помещения

В настоящее время предоставление жилья из государственного и муниципального жилищных фондов по договору социального найма уже не является основным способом удовлетворения жилищных потребностей. Однако социальный наем не следует понимать как пережиток и наследие советского периода. Для определенных категорий населения получение жилого помещения от государства на льготных условиях зачастую единственно возможный способ реализации конституционного права на жилище. Договору социального найма жилого помещения отводится значительное место в сфере жилищных отношений. Данный договор является наиболее значимым основанием возникновения права пользования жилым помещением в числе иных отношений, регулируемых жилищным законодательством.

На современном этапе законодательное регулирование социального найма жилых помещений состоит преимущественно из норм Жилищного кодекса РФ (раздел III. «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма») и Гражданского кодекса РФ (глава 35: «Наем жилого помещения»).

В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами[1]. В Конституции сформулировано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений. Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом. Данное правило нашло свое развитие в действующем ЖК РФ спустя более 10 лет после принятия Конституции РФ. До этого времени конституционная отсылка на закон фактически (и юридически) переводила данные отношения в русло старого жилищного законодательства - ЖК РСФСР и основанных на нем правил учета субъектов Российской Федерации[2].

ГК РФ не дает определения понятию договора социального найма жилого помещения, но раскрывает понятие договора найма жилого помещения.

Согласно статьи 671 ГК РФ «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем»[3].

В соответствии с ч. 1 ст. 60 ЖК РФ «по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуются передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания»[4].

«Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)»[5].

«Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем»[6].

Жилое помещение по договору социального найма, как это следует из ЖК РФ, предоставляется за плату, которая состоит из платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также платы за коммунальные услуги - платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение, отопление. Таким образом, договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно условий о предмете (т.е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двусторонний, взаимный (каждая сторона договора имеет не только права, но и обязанности)[7].

Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Согласно ст. 674 ГК РФ «договор найма жилого помещения заключается в письменной форме»[8]. Нормы данной статьи распространяются на договор социального найма жилого помещения.

Следует иметь в виду, что несоблюдение письменной формы совершения договора найма жилого помещения не влечет его недействительности. Данное обстоятельство согласно ст. 162 ГК РФ «лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства»[9].

Представляется, что правовая ценность письменно оформленного договора коммерческого найма несколько выше, чем социального, поскольку письменных подтверждений соглашения в данном случае значительно меньше (нет решения о предоставлении жилого помещения, не было постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и т.д.).

В литературе отмечалось, что поскольку простая письменная форма установлена главным образом для определенности взаимоотношений сторон, а значит, призвана тем самым обеспечить интерес контрагентов, государство обычно не вмешивается в вопросы, связанные с последствиями нарушения требований о письменной форме[10].

При социальном найме жилых помещений плата за жилье устанавливается не соглашением сторон, а детально регулируется нормами ЖК РФ (статьи 154—157 и 159—160) и другими нормативными правовыми актами, чем достигается строгость правовой регламентации порядка исчисления и взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также предоставления гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг при определенных условиях. При этом плата, взимаемая с нанимателей по договорам социального найма, является очень низкой по сравнению с платой по договору коммерческого найма, а некоторым категориям граждан специализированные жилые помещения вообще предоставляются на условиях безвозмездного пользования[11].

Договор социального найма является бессрочным, то есть не содержит условия о сроке. На первый взгляд это требование кажется разумным, поскольку расторжение договора социального найма по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается. Но путем установления срока договора социального найма можно было бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения.

1.2.Субъекты договора социального найма жилого помещения и их основные права и обязанности по договору

Жилье по договору социального найма может быть предоставлено различным категориям граждан. Данные категории указаны в ст. 49 Жилищного кодекса РФ. Так, прежде всего, жилые помещения могут предоставляться малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, а кроме того, иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях.

В договоре социального найма «наймодателем может быть собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо»[12].

В договоре найма жилого помещения, как социального, так и коммерческого, нанимателем может быть только гражданин (ст.671 ГК РФ и ст.60 ЖК РФ).

Основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований ЖК РФ решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении. Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в ст. 49 ЖК РФ категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Основания признания граждан таковыми перечислены в ст. 51 ЖК РФ. Так, к ним относятся граждане:

«1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, либо собственниками жилых помещений, или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся таковыми, но обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности»[13].

По общему правилу принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан о принятии на учет, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства.

Приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. № 17 «Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектовРоссийской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма» устанавливается, что до начала проведения процедуры расчета размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащегоналогообложению, необходимо предварительно определить, имеет ли гражданин, обратившийся с заявлением о постановке на учет и предоставлении ему жилого помещения муниципального жилищного фонда, основание для признания его нуждающимся в жилом помещении муниципального жилищного фонда, предоставляемом по договору социального найма (обеспеченность жилым помещением на одного человека), поскольку процедура оценки доходов и имущества является более трудоемкой как для заявителей, так и для органов местного самоуправления[14].

Как отмечено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», «ЖК РФ не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным. В связи с этим представляется, что нарушение требований ЖК РФ при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ и ч. 4 ст. 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц»[15].

Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3)     гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

Согласно договору социального найма жилого помещения наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение. При этом, как следует из ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии[16].

Круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен ч. 1 ст. 69 ЖК РФ. К ним относятся:

«а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним;

б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство»[17].

К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии.

При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, необходимо руководствоваться п. 2, 3 ст. 9 ФЗ от 17 декабря 2001 г. № 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации»[18], содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении.

«Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.»[19]

Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами.

В соответствии с ч. 1 ст. 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: бессрочно пользоваться жилым помещением (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ); сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ); участвовать в решении вопросов: переустройства и перепланировки жилого помещения (п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст. 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ), переселения в жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ), изменения договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ), расторжения договора социального найма (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ)[20].

Члены семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма[21].

Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наниматель должен использовать помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и надлежащее состояние, не производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение[22].

Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право:

1)требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4)обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5)     требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг[23].

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5)     своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6)информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма»[24].

Что касается ответственности в сфере социального найма жилого помещения, то следует сказать, что уголовная ответственность за неисполнение каких-либо обязанностей наймодателя в настоящее время не предусмотрена. Вместе с тем по-прежнему к виновному наймодателю может быть применена административная ответственность. Так, согласно  ст. 7.22 КоАП нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4000 до 5000 рублей; на юридических лиц - от 40000 до 50000 рублей[25].

Из текста приведенной статьи КоАП следует, что законодатель выделяет ряд различных виновных действий со стороны должностных лиц:

а) нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.

Субъектами ответственности за указанное нарушение выступают товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая организация, с которой заключается договор управления многоквартирным домом;

б) нарушение порядка и правил признания жилых домов и (или) жилых помещений непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые.

Вопросы признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления;

в) проведение переоборудования жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом или жилым помещением.

Наймодатель по договору социального найма может нести и гражданско-правовую ответственность, которая является одновременно и жилищно-правовой[26].

Гражданско-правовая ответственность наймодателя наступает при наличии его вины (умысла или неосторожности), а также убытков нанимателя, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением наймодателем своих обязанностей (т.е. путем действия или бездействия).

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по проведению в установленный срок капитального ремонта жилого помещения, а также общего имущества дома влечет для наймодателя ответственность.

Для привлечения наймодателя к жилищно-правовой ответственности  достаточно лишь невыполнения наймодателем своих обязанностей в установленный срок.

КоАП предусматривает ответственность нанимателя за нарушение правил пользования жилыми помещениями по ст. 7.21. Согласно ей порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа в размере от 1000 до 1500 рублей. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 рублей[27].

Гражданско-правовая ответственность нанимателей, предусмотренная  ЖК РФ состоит, в частности, в том, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени (т.е. неустойку) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Жилищно-правовая ответственность нанимателей социального жилья заключается в возможности их выселения из занимаемых жилых помещений вследствие виновного поведения. Такое выселение может быть осуществлено как без предоставления другого жилого помещения, так и с предоставлением другой, но меньшей по размеру, жилой площади[28].

Выселение без предоставления другого жилого помещения является серьезной мерой ответственности нанимателя. Выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по основаниям, предусмотренным  ЖК РФ, не является мерой ответственности.

1.3.Возникновение, изменение, прекращение договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма заключается только на основании выданного гражданину решения компетентного органа о предоставлении жилого помещения по договору социального найма. Договор социального найма заключается на основе Типового договора[29], который как нормативный акт определяет наиболее важные условия заключаемых договоров.

Представляется правильной разработанная в литературе концепция, согласно которой правоотношение найма жилого помещения и, соответственно, право пользования жилым помещением возникают только из договора найма жилого помещения. Что же касается таких фактов, как решение о предоставлении жилого помещения, вселение в жилое помещение, то каждый из них влечет возникновение самостоятельного жилищного правоотношения. В литературе такое решение данного вопроса впервые было предложено Ю.А. Мехтиевым[30].

Следует признать, что пока договор социального найма не заключен, правоотношение найма жилого помещения не возникает, у гражданина, несмотря на наличие решения о предоставлении жилого помещения, нет права пользоваться указанным в ордере помещением,  нет обязанностей по оплате и т.д. Указанные права и обязанности он приобретает только с момента заключения договора.

В жилищном правоотношении, возникшем из договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального), в период его действия могут происходить изменения отдельных его элементов при сохранении самого правоотношения. Изменения могут касаться таких элементов договора, как предмет, субъекты, права и обязанности сторон, и происходить по разным юридическим основаниям: соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению одной из них и др.

Следует заметить, что изменение правоотношения найма жилого помещения наиболее часто встречается при социальном найме.

При социальном найме «граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя»[31].

Изменение договора социального найма, в отличие от договора коммерческого найма, связано также с заменой жилого помещения как объекта договора. В ст.81 ЖК РФ предусмотрено «право нанимателя по договору социального найма обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера»[32]. Цель замены, как правило, состоит в уменьшении расходов нанимателя и членов его семь на оплату жилья и коммунальных услуг. Предоставление жилого помещения меньшей площади является не правом, а обязанностью наймодателя, в случае соблюдения всех, указанных в законе условий.

Кроме того, изменение условий договора социального найма должно иметь место в случае улучшения материального положения нанимателя жилого помещения и членов его семьи, признанных малоимущими и в связи с этим пользующихся жилым помещением без внесения платы за наем. Утрата гражданами статуса малоимущих должна повлечь за собой установление для них платы за наем жилого помещения.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма. Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

При разрешении споров о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него суды должны выяснить: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору в части оплаты жилого помещения и коммунальных услуг и др.[33]

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения[34].

Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования, а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя ЖК РФ не предусмотрен[35].

Порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в ст. 72 - 74 ЖК РФ. Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным (ч. 1 ст. 75 ЖК РФ). Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения).

Как отмечено в п. 34 Постановления № 14, обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя, а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, - также согласия органов опеки и попечительства. Наймодатель согласно ч. 4 ст. 74 ЖК РФ вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ и ч. 5 ст. 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства. В том же порядке рассматриваются и разрешаются также дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения, если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене.

Расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления возможны лишь по основаниям и в порядке, которые установлены в ЖК РФ (ст. 29, 83, 85 - 91 ЖК РФ).

При этом применение положений Гражданского кодекса РФ к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма не допускается[36].

По делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным ст. 86 - 88 ЖК РФ, то есть в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению (дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате реконструкции или капитального ремонта жилого дома жилое помещение не сохраняется или уменьшается, в результате чего граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (ст. 51 ЖК РФ), или увеличивается, в результате чего общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 50 ЖК РФ), суды должны учитывать, что предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение должно отвечать уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, необходимо принимать во внимание, прежде всего, уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, жилищные условия выселяемых в него граждан не должны быть ухудшены. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям ст. 89 ЖК РФ. В данном случае необходимо учитывать и требования Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47[37].

При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК РФ) суд должен будет установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. Заявленный иск не будет удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы[38].

Кроме того наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение[39].

К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире). Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

«Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 91 Кодекса, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили»[40].

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. указано, что по таким делам необходимо иметь в виду, что иск о выселении подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.

С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав[41].

«Выселение включает в себя освобождение жилого помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого, его имущества, домашних животных и запрещение выселяемому пользоваться освобожденным помещением. Выселение производится с участием понятых (в необходимых случаях - при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением акта о выселении и описи имущества»[42].

Проблема выселения нанимателя жилого помещения по договору социального найма неразрывно связана с проблемой выселения членов его семьи. Важно учитывать, что статус нанимателя не предоставляет никаких правовых преимуществ перед членами семьи нанимателя[43]. Объем прав и обязанностей нанимателя равен объему прав и обязанностей членов его семьи. Бывшие члены семьи нанимателя, которые продолжают проживать в жилом помещении нанимателя, солидарно исполняют обязанности по внесению квартирной платы за жилое помещение, оплачивают эксплуатационные расходы, коммунальные платежи, фактически являются сонанимателями по договору социального найма. Факт утраты семейных отношений не может рассматриваться как единственное основание утраты членами семьи нанимателя права пользования занимаемым жилым помещением с последующим выселением.

Глава 2. Проблемные аспекты правового регулирования правоотношений в сфере социального найма жилого помещения

2.1.Сравнительная правовая характеристика договора коммерческого найма и договора социального найма жилого помещения

Близким по содержанию договору социального найма жилого помещения является договор найма жилого помещения (или договор коммерческого найма), урегулированный главой 35 ГК РФ. По этому договору собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем ( ст. 671 ГК).

«Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование и за плату. Стороны в обоих договорах именуются «наймодатель» и «наниматель». В ГК содержатся одинаковые требования к форме этих договоров, единообразно определены обязанности нанимателя и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения, одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов и в значительной части – поднанимателей. Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях» [44].

Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина определенных предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами.

Что касается договора коммерческого найма, то ни одной из названных предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

«Договор коммерческого найма – это гражданско-правовой договор, а договор социального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами»[45].

Поэтому «родство» договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. Основное же значение имеет содержащееся в п.3 ст.672 ГК положение о том, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным, а не гражданским законодательством.

«Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)» [46].

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров закон не устанавливает.

Жилое помещение по договорам коммерческого и социального найма предоставляется гражданам для проживания, что позволяет рассматривать эти «договоры как потребительские, направленные на удовлетворение потребности граждан в жилье»[47] .

Согласно ст. 674 ГК РФ «договор найма жилого помещения заключается в письменной форме»[48] .

Обязанность проведения ремонта жилого помещения, являющегося предметом договора найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого), несут наниматель - за текущий ремонт и наймодатель - за капитальный. При этом если для договора социального найма эти правила являются императивными (ст. 65 и 67 ЖК РФ), то для договора коммерческого найма данное правило может быть изменено договором.

Согласно ст. 682 ГК РФ «размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

При социальном найме плата за жилье устанавливается не соглашением сторон, а детально регулируется нормами ЖК РФ.

Таким образом, из рассматриваемых договоров только договор коммерческого найма в полном смысле можно признать возмездным, так как «он направлен на извлечение прибыли от сдачи жилого помещения внаем и закон не ограничивает размер платы за жилье, который устанавливается соглашением сторон» [49].

В отличие от договора социального найма  договор коммерческого найма жилого помещения является срочным договором.

Законодатель счел оптимальным и предусмотрел в качестве предельного «срок, не превышающий 5 лет»[50].

Ст. 683 ГК РФ устанавливает два вида договоров коммерческого найма: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, т.е. заключенным на пять лет.

В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма является бессрочным, то есть не содержит условия о сроке. На первый взгляд это требование кажется разумным, поскольку расторжение договора социального найма по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается. Но путем установления срока договора социального найма можно было бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения.

Гражданским кодексом регулируется право нанимателя передавать все или часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю. Сторонами договора являются наниматель и поднаниматель. Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. «Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, также требуется согласие членов семьи нанимателя»[51] .

ЖК предусматривает право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Такой обмен возможен с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Обмен осуществляется на  жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Такой обмен оформляется договором об обмене жилыми помещениями по договору социального найма.

Что касается договора коммерческого найма, то наймодателя не обязывают к заключению договора обмена или поднайма, если они не были прямо предусмотрены в договоре.

Таким образом, на основании сравнительной характеристики общих положений разновидностей договора найма жилого помещения, можно сделать вывод о множестве различий правового регулирования данных договоров, но и о единой цели – проживании граждан и реализации их права на жилище.

Споры по пользованию жилыми помещениями, вытекающие из договоров социального найма жилого помещения и найма (коммерческого найма), разрешаются в судебном порядке.

2.2. Проблемы законодательного регулирования социального найма жилого помещения

Одним из спорных вопросов является вопрос очередности предоставления жилых помещений. На практике возникает вопрос должен ли суд при удовлетворении требования гражданина о предоставлении ему жилого помещения по договору социального найма вне очереди определять срок, в течение которого должно быть предоставлено жилое помещение, учитывая при этом наличие других внеочередников и время постановки гражданина на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий?

Предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь.

В ЖК РФ право граждан на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, также имеющих право на получение жилого помещения вне очереди. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет.

Следовательно, при удовлетворении требования лица о предоставлении ему в соответствии со ст. 57 ЖК РФ жилого помещения по договору социального найма вне очереди, если срок, в течение которого должно предоставляться жилое помещение, законодательством не определен, суд не должен определять срок, поскольку внеочередное предоставление не предполагает какого-либо срока для предоставления жилого помещения, а решение суда должно быть исполнено в установленные действующим законодательством сроки[52].

Согласно ст.81 ЖК РФ «наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления»[53] .

Несмотря на то, что законодателем устанавливается обязанность наймодателя предоставить нанимателю другое жилое помещение и даже установлен срок для выполнения обязанности, но не предусматривается ответственность в случае невыполнения данной обязанности, что является существенным пробелом. Обычно цель замены жилого помещения состоит в уменьшении расходов нанимателя на оплату жилья и коммунальных услуг.

Поэтому в случае непредоставления наймодателем нанимателю жилья меньшего размера по договору социального найма могут пострадать обе стороны договора. Безусловно, основное бремя упадет на нанимателя, так как его интерес не будет соблюден и могут возникнуть финансовые сложности по оплате съемного жилья. Эти финансовые проблемы скажутся на наймодателе, так как возможна такая ситуация, что у нанимателя не будет необходимых средств для оплаты жилья и оплаты коммунальных услуг.

Поэтому видится необходимым восполнить пробел в законодательстве и ввести меры ответственности наймодателя в ст. 81 ЖК РФ.

Нормы ЖК РФ, регулирующие основания и порядок выселение граждан из жилых помещений, занимаемых ими по договору социального найма, носят императивный характер. Представляется, что современный законодатель совершил ошибку, не установив адекватный механизм юридической и экономической ответственности наймодателей и их должностных лиц за непредоставление тем нанимателям, которые проживают в непригодных для проживания помещениях, новых благоустроенных жилых помещений. Имеющиеся меры административной ответственности для таких случаев нельзя признать достаточными.

Также представляется крайне спорной норма п.п. 1 п.2 ст.57 ЖК РФ. ПО мнению Батурина Р.А. в современных условиях внеочередное предоставление квартир по нормам предоставления жителям аварийных домов практически нереализуемо. При этом проблема выселения из аварийного жилья стоит достаточно остро. Для решения вопроса аварийного жилищного фонда более целесообразно предоставление гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, социального жилья в порядке ст. 89 ЖК РФ. Право на получение социального жилья в порядке очередности, безусловно, должно в этом случае сохраняться за гражданами. В этом случае проблема расселения и ликвидации аварийного жилищного фонда получает некоторую перспективу, поскольку требует заметно меньших затрат. Чем руководствовались разработчики ЖК, предоставляя жителям непригодных для проживания жилых помещений внеочередное право на получение социального жилья по норме предоставления, - не вполне понятно. Предоставление жилья вне очереди льготным категориям граждан, указанным в п.п. 2 и 3 п.2 ст.57 ЖК РФ, более чем оправданно. Непригодность же для проживания имеющегося жилого помещения в этом ряду вызывает недоумение. Налицо в целом свойственные действующему ЖК проблемы определения оснований классификации[54]. В данном случае состояние жилого дома, в котором проживает очередник, дает ничем не оправданные преимущества при предоставлении жилого помещения. Граждан, проживающих в жилых помещениях, признанных непригодными для постоянного проживания, необходимо исключить из числа имеющих право на внеочередное предоставление жилых помещений по нормам предоставления. Предоставление жилых помещений этой категории лиц должно осуществляться незамедлительно после признания жилого помещения непригодным для проживания, но в порядке, установленном ст. 89 ЖК РФ.

Заключение

Стабильность отношений по пользованию жилым помещением по договору социального найма - одна из важнейших гарантий реализации конституционного права граждан на жилище.

Проблема регулирования договорных отношений в сфере социального найма в изменившихся экономических условиях является актуальной для всех регионов Российской Федерации. Проведение государством жилищной политики осложнено как методами ее реализации, так и отсутствием единства правового регулирования в данной области правоотношений.

В данной работе были выявлены проблемы теориетического и практического характера.

Была дана характеристика договора социального найма, правового положения субъектов договора.

В данной работе была проведена сравнительная характеристика договора коммерческого найма жилого помещения и договора социального найма жилого помещения. На основании сравнительной характеристики общих положений разновидностей договора найма жилого помещения, можно сделать вывод о множестве различий правового регулирования данных договоров, связанных со спецификой вида договора найма жилого помещения, но и о их единой цели – проживании граждан и реализации их права на жилище.

Таким образом задачи в плане изучения и анализа жилищных правоотношений в аспекте проблем, касающихся  сторон социального найма и их полного и по возможности справедливого осуществления ими своих прав и обязанностей были успешно выполнены.

Список использованных источников

Нормативные и иные правовые акты:

1.                  Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.   (ред. от 30.12.2008)//Рос. газ. – 1993. – 25 дек.

2.                  Жилищный кодекс Российской Федерации:Кодекс Рос. Федерации от 29 дек. 2004г. № 188-ФЗ (ред. от 30.11.2010)//Рос. газ. – 2005. – 12 янв.

3.                  Гражданский кодекс Российской Федерации(часть первая):Кодекс Рос. Федерации от 30 нояб. 1994г. № 51-ФЗ (ред. от 06.04.2011) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].

4.                  Гражданский кодекс Российской Федерации(часть вторая):Кодекс Рос. Федерации от 26 янв. 1996г. № 14-ФЗ (ред. от 07.02.2011) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].

5.                  Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях):Кодекс Рос. Федерации от 30 дек. 2001 № 195-ФЗ (ред. от 04.05.2011) [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].

6.                  О трудовых пенсиях в Российской Федерации: федер. закон от 17 дек. 2001 г. № 173-ФЗ (ред. от 27.07.2010)//Рос. газ. – 2001. – 20 дек.

7.                  Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения: Постановление Правительства Рос. Федерации от 21 мая 2005 г. № 315 // Рос. газ. - 2005.-27 мая.

8.                  Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: Постановление Правительства Рос. Федерации от 28 янв. 2006 г. № 47// Рос. газ. - 2006.-26 фев.

9.                  Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма: Приказ Министерства регионального развития РФ  от 25 фев. 2005 г. № 17// Рос. газ. - 2006.-10 фев.

Акты судебных органов:

1.                  Обзор законодательства и судеюной Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2007 года : Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 07 ноября 2007 г.  [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс: [справочно-поисковая система].

2.                  О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации : Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 г.  № 14 //Рос. Газ. - 2009. -  8 июл.

Литература:

1.       Бандо М. В. О правообразующем значении и юридической природе правоотношения по предоставлению жилья в социальный наем/ М. В. Бандо // Семейное и жилищное право. –  2009.– № 2. – С. 46-48.

2.       Батурин Р. А. Актуальные вопросы предоставления жилых помещений по договорам социального найма при выселении из аварийных домов/Р. А. Батурин // Жилищное право.–  2009.–  № 4. – С. 34–35.

3.        Брагинский М.И. Договорное право: книга первая. Общие положения. / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский.– М.: Статут, 2001.–  349 с.

4.         Гетман Е.С. Наем жилого помещения/ Е. С. Гетман//ЭЖ-Юрист. – 2006. – №7. – С.14–21.

5.        Карпухин Д. В. Выселение из жилых помещений нанимателей по договору социального найма и членов их семей / Д. В. Карпухин// Жилищное право. – 2010.– № 3. – С. 73 — 96.

6.        Кириченко О. В. Договор коммерческого найма жилых помещений в системе договоров жилищного найма/ О. В. Кириченко// Современное право. – 2009. – № 6.– С.5–9.

7.        Крашенинников П. В. Жилищное право. – М.: Статут, – 2010. – 413 с.

8.        Мехтиев Ю. А. Юридические гарантии прав граждан при распределении жилых помещений в  домах гос. фонда/ Ю. А. Мехтиев//Вестник МГУ. - 1986.-№6. – С.13–17 .

9.        Никифорова Е. Социальный наем жилого помещения / Е. Никифорова// Жилищное право. – 2010. –№ 11.– С. 55 — 82.

10.             Сутягин А. В. Предоставление жилья по найму/ А. В. Сутягин. – М.: ГроссМедиа, РОСБУХ,–  2009.–  80 с.

11.             Суханов Е.А. Гражданское право / Е.А. Суханов. – М.:БЕК, 2006. – 589 с.

12.             Тихомиров М. Ю. Выселение граждан из жилых помещений/ М. Ю. Тихомиров. – М.: Изд-во Тихомирова М. Ю. – 2011.–  63с.

13.             Шешко Г.Ф. Стороны договора социального найма жилого помещения. Содержание договора / Г. Ф. Шешко// Жилищное право. – 2009.–№10.– С. 85 — 107.

14.             Шитова М. А. Актуальные вопросы и споры о праве на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма /М. А. Шитова// Жилищное право. – 2009. – №11.– С. 79 — 93.