Правовой режим земель поселений. Особенности изъятия и перевода земель в другие категории

     Табл.2. Виды разрешённого использования для  жилой зоны 

Как видно  из таблицы 2, количество основных видов разрешенного использования резко увеличивается с повышением плотности и этажности застройки.

     Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами.  
 
 
 
 
 
 

     Табл.3 . Виды разрешённого использования для общественно-деловой зоны 

     Земли жилой застройки предоставляются  в бессрочное пользование различным предприятиям, организациям и учреждениям для строительства и эксплуатации жилых, культурно-бытовых и других строений и сооружений, а также гражданам для индивидуального жилищного строительства.

     Земельные участки для строительства отводятся, как правило, по решениям городских  органов самоуправления (их администрации) при условии, что застройка предусмотрена надлежаще утвержденными планами капитального строительства или решениями соответствующих местных органов самоуправления (их администрации).

     Конкретные  размеры участков определяются исходя из объема и вида строительства, а также из обеспеченности данного населенного пункта свободными землями в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами и проектно-технической документацией.

     Придомовые  земельные участки многоквартирных  жилых домов, находящихся в государственной или муниципальной собственности (либо частично приватизированных), являются государственной или муниципальной собственностью, если иное не предусмотрено федеральным законом, и предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование организациям, осуществляющим управление указанными домами.

     При создании единого комплекса имущества  в жилищной сфере при приватизации всех жилых и нежилых помещений и образовании при этом жилищного товарищества придомовые земельные участки передаются данному товариществу в постоянное (бессрочное) пользование или аренду в соответствии с законами субъектов РФ.

     Предприятия, учреждения, организации, а также  граждане могут использовать отведенный им земельный участок только для  определенных целей - для предпринимательской деятельности, разных видов строительства, дальнейшего обслуживания зданий и сооружений. Назначение, тип, размеры, а также характеристика строений и сооружений, которые должны быть возведены, устанавливаются в документах об отводе земельных участков в точном соответствии с утвержденными проектами строительства. Изменить эти условия и строить не предусмотренные в документах здания и сооружения застройщик не вправе.

     В документах отвода устанавливаются  также сроки начала строительства и выполнения отдельных строительных работ и общий срок окончания строительства. Соблюдение этих сроков является одной из важных обязанностей застройщика.[10]

1.2.2. Правовой режим  производственных  зон

     Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки  промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

     Выделяется  коммунально-складская зона, зона предприятий V класса вредности , которая должна иметь санитарно-защитную зону шириной 50 м. В этой зоне разрешены следующие виды использования недвижимости: предприятия коммунального хозяйства, склады, базы, предприятия V класса вредности; сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятия по обслуживанию транспортных средств; инженерные сооружения.

     Зона  предприятий IV класса вредности должна иметь санитарно-защитную зону шириной 100 м. В ней допускается размещение предприятий IV класса вредности; сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; предприятий V класса вредности; инженерных сооружений.

     В зоне предприятий III класса вредности  устанавливается санитарно-защитная зона шириной 300 м. В ней разрешается  размещение предприятий III класса вредности; сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; предприятий IV, V классов вредности; инженерных сооружений.

     Для зоны предприятий II класса вредности устанавливается санитарно-защитная зона шириной 500 м. Ее территория используется для размещения предприятий II класса вредности; сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; предприятий III – V классов вредности; инженерных сооружений.

     Размещение  новых и реконструкция существующих производственных предприятий должны производиться на основании предпроектных  проработок и исследований либо проекта  обоснования инвестиций, получивших положительные заключения соответствующих органов государственного санитарно-эпидемиологического надзора, госэкспертизы и управлений государственной противопожарной службы. При этом должны предусматриваться санитарно-защитные зоны.

     Производственно-общественная зона представляет собой ценные территории города, занятые промышленностью. Такая зона организуется с целью постепенной переориентации промышленных предприятий для коммерческого использования.

     В этой зоне размещаются парки, скверы, бульвары; предприятия IV, V классов вредности при условии соблюдения соответствующих санитарно-защитных зон; сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятия по обслуживанию транспортных средств; профессионально-технические, средние специальные и высшие учебные заведения; клубные помещения многоцелевого и специализированного назначения; спортзалы, бассейны, физкультурно-оздоровительные комплексы; объекты, связанные с отправлением культа; выставочные залы и комплексы; информационные центры; магазины, торговые центры; открытые и закрытые рынки.

     Благоустройство территорий промышленных и коммунально-складских  зон, организация и благоустройство  санитарно-защитных зон осуществляется за счет собственников, владельцев, пользователей  производственных объектов. В санитарно-защитной зоне не допускается размещение жилых зданий, детских дошкольных организаций, общеобразовательных школ, организаций здравоохранения и отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих товариществ и огородов.[10, 11]

1.2.3. Правовой режим зоны инженерной и транспортной инфраструктур

     Земельные участки в составе зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены  для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам. Сюда могут быть отнесены, например, зона железной дороги и полосы ее отвода, зона аэропорта, зона морского или речного порта, включая участки, зарезервированные для их развития, и т.п.

     Для предотвращения вредного воздействия  таких сооружений и коммуникаций на среду жизнедеятельности предусмотрены  необходимые расстояния от них до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных земель и другие требования в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, а также со специальными нормативами и правилами застройки.

     Земли в границах отвода подобных объектов и их санитарно-защитных зон подлежат благоустройству с учетом технических и эксплуатационных характеристик таких сооружений и коммуникаций. Обязанности по благоустройству указанных земель возлагаются на собственников сооружений, и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования.

     Объекты, эксплуатация которых оказывает прямое вредное воздействие на безопасность населения, размещаются за пределами городских и сельских поселений.

     Размещение  на этих землях построек и сооружений, а также проведение работ по  благоустройству осуществляются по согласованию с городскими, поселковыми, сельскими органами местного самоуправления и их администрацией.

     Указанные земли предоставляются как в  бессрочное, так и во временное пользование, которое осуществляется за плату.

1.2.4. Правовой режим  рекреационных и особо охраняемых зон.

     В пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые входят земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав этих зон, используются с требованиями, установленными ст. 94—100 ЗК РФ.

     Земельные участки в составе рекреационных  зон, в том числе земельные  участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма. Так, например, в парковой зоне к основным разрешенным видам использования будут относиться создание парков и уход за ними, размещение спортивных комплексов и стадионов. В качестве сопутствующих видов разрешенного использования допускаются игровые площадки, аттракционы, танцплощадки, дискотеки, летние театры и эстрады и т.п. Специального согласования потребуют пляжи, киоски, лоточная торговля.

     Любая деятельность на указанных землях, противоречащая их целевому назначению, запрещается, а всякое строительство разрешается по решениям городского, поселкового и сельского органа самоуправления (их администрации).

     Земли, занятые лесами, служат целям охраны ландшафтов, растительного и животного мира, сохранения окружающей среды.

     Земли, занятые городскими лесами, способствуют улучшению микроклимата, организации отдыха, удовлетворению культурно-эстетических потребностей населения, защите территории от водной и ветровой эрозии.

     ЛК  РФ предусматривает деление лесов  в соответствии с экономическим, экологическим и социальным значением, их местоположением и выполняемыми ими функциями. Деление лесного фонда производится по группам лесов, а разграничение лесного фонда первой группы — по категориям защитности [7,ст. 55 ].

     Городские леса относятся к первой, более  охраняемой группе. В этих лесах  запрещена хозяйственная добыча древесины и допускается лишь вырубка ее в целях ухода, удаления больных и сухостойных деревьев или так называемая санитарная рубка. [9,10]

1.2.5. Правовой режим  земель сельскохозяйственного  использования.

     Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного  использования в поселениях — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.

     К землям сельскохозяйственного использования  в городах, поселках и сельских поселениях относятся пашни, сады, виноградники, сенокосы, пастбища. К другим угодьям относятся кустарники, торфяники, карьеры, каменоломни и др.

     Земли сельскохозяйственного использования  и другие угодья в поселениях могут предоставляться предприятиям, организациям, учреждениям и гражданам для ведения сельского хозяйства, огородничества, садоводства, животноводства, разработки общераспространенных полезных ископаемых и торфяников, для выпаса скота и сенокошения.

     Правовой  режим земель сельскохозяйственного  использования в поселениях имеет  сложный характер. С одной стороны, эти земли входят в состав земель городов, других поселений, имеющих своим назначением обслуживание нужд хозяйства и промышленности, с другой – они используются для сельскохозяйственного назначения.