Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

      Цена  договора (арендная плата), как и  срок,  относится к существенным условиям. Если арендная плата договором  не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Более подробно состав и порядок уплаты арендной платы будет рассмотрен в параграфе, посвященном содержанию договора аренды.

Что же касается срока, то договор аренды может  быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и  на неопределенный срок (п. 2 той же статьи).

      Определенный  срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться  продолжительное время². Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

                2.4. Особенности отдельных договоров аренды зданий и  сооружений

      Важно рассмотреть особенности разновидностей договора аренды зданий, сооружений, к  которым применяются дополнительные требования. В качестве критериев  для выделения подвидов договора аренды зданий, сооружений можно выбрать  различные основания:

      Объект  аренды находится в общей собственности. Особенностью такого договора аренды зданий, сооружений является то, что  необходимо cоглашение всех сособственников  о передаче имущества в аренду (ст.246 ГК РФ). В качестве примера можно  привести аренду нежилого помещения у собственника - объединения физических лиц, являющихся членами Товарищества собственников жилья (ТСЖ) или же Жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.п. Частные собственники общей долевой собственности при сдаче в аренду принадлежащего им нежилого помещения зачастую в качестве условий аренды выдвигают ряд требований, исполнение которых должно обеспечить коллективу собственников надлежащее содержание всего жилого дома, облегчить бремя расходов по жилью членам ТСЖ, ЖСК и т.п.

      В частности, в качестве условий договора аренды, кроме оплаты согласованной  стоимости аренды, часто предусматриваются  обязанности арендатора по ремонту  систем жизнеобеспечения жилого дома, кровли и чердачных помещений, установка  усиленных дверей и домофонов в подъездах, ремонт лифтового хозяйства, благоустройство придомовой территории и др. Поскольку сдаваемое в аренду нежилое помещение, как правило, расположено в жилом доме, арендодатель в договоре стремится максимально предусмотреть все условия, которые защитят жителей дома от возможных последствий деятельности арендатора (стук, шум, резкие запахи, выхлопные газы, вибрация и др.)¹. Изложенное накладывает отпечаток на условия договора аренды, делая его в определенной степени отличительным от иных видов договоров аренды нежилых помещений.

      Объект  передан в доверительное управление. Особенностью аренды при таких условиях будет являться указание "Д.У." после наименования доверительного управляющего, совершающего сделку от своего имени (ст.1012 ГК РФ) и наличие полномочий в договоре доверительного управления на сдачу имущества в аренду.

      Объект  находится в залоге. При таких  условиях в соответствии со ст. 346 ГК РФ необходимо обязательное согласие залогодержателя.

      Аренда  имущества государственных и  казенных предприятий. Как необходимое условие выступает согласие собственника на передачу имущества в аренду (ст. 608 ГК РФ).

      Таким образом, договор аренды заключается  между арендодателем, арендатором  и балансодержателем. В таком  договоре аренды предусматриваются  основной профиль деятельности на арендуемом имуществе, размер арендной платы, порядок внесения арендной платы, срок аренды, распределение обязанностей сторон по ремонту арендованного имущества, обязанности арендодателя, балансодержателя и арендатора по передаче и использованию имущества².

      Необходимо  отметить также особенности аренды зданий и сооружений, когда стороной в договоре выступает акционерное  общество. Так крупная сделка, заключаемая  акционерным обществом 

      -от 25% до 50% балансовой стоимости активов  общества на дату принятия решения о совершении сделки; - требуется решение совета директоров

      - свыше 50% от балансовой - требуется  решение общего собрания акционеров (ст. стоимости активов.78, 79 Федерального  закона "Об акционерных обществах"); при аренде с правом выкупа имущества акционерных обществ, более 25% акций которых находится в государственной собственности требуется согласие соответствующего комитета по управлению имуществом.

      Затронем  еще один подвид договора аренды здания, сооружения – договор субсубаренды здания, сооружения. На практике может возникнуть обстоятельства, при которых помещение, здание или сооружение необходимо будет передать в субсубаренду.

      Договор "субсубаренды" помещения под  офис противоречит действующему гражданскому законодательству РФ, регулирующему арендные правоотношения, следовательно, в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ право сдачи арендованного имущества в субаренду принадлежит только арендатору при обязательном согласии арендодателя. Передача имущества в субаренду субарендатором с согласия арендатора (субарендодателя) действующим законодательством РФ не предусмотрена и грубо нарушает права собственности или вещные права арендодателя¹.  
 
 
 
 

      ГЛАВА. 3 ПРЕКРАЩЕНИЕ И ВОЗОБНОВЛЕНИЕ  ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

                3.1.Основания прекращения договора

      Прекращение договора аренды (в том числе его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617, 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

      Смена собственника арендованного имущества  не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК). В случае смерти арендодателя — физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

      В случае смерти гражданина, арендующего  недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма представляет собой конкретизацию общего правила ст. 418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора¹.

      В отношении смерти арендатора движимого  имущества сохраняют силу общие правила, установленные ст. 418 ГК, т. е. договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан  с личностью арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица — будь то арендодатель или арендатор  — договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК).

      По  требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом  в случаях, когда арендатор:

      1) пользуется имуществом с существенным  нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК. Об определении назначения имущества см. § 2 настоящей главы. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;

      2) существенно ухудшает арендованное  имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;

      3) более двух раз подряд по  истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

      4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.

      По  требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

      1) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору  либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Создание препятствий пользованию имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи необеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности непроведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;

      2) переданное арендатору имущество  имеет препятствующие пользованию  им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;

      3) арендодатель не производит являющийся  его обязанностью капитальный  ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

      4) имущество в силу обстоятельств,  за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном  для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

      Договором аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения  договора по требованию как арендодателя, так и арендатора¹. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

      В любом случае договор аренды может  быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора лишь после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При подаче арендодателем искового заявления о расторжении договора аренды к заявлению должны быть приложены как само предупреждение, так и доказательства его отправки арендатору. В противном случае иск арендодателя будет оставлен без рассмотрения.

      Вопрос  о том, как соотносятся между  собой предупреждение о необходимости  исполнения обязательства, указанное  в ст. 619 ГК, и требование о расторжении  договора аренды в смысле п. 2 ст. 452 ГК, не ясен. Очевидно, что в предупреждении арендодатель должен указать на допущенные арендатором нарушения и потребовать их исправления. Но из названия предупреждения не следует, что оно должно содержать также и требование о расторжении договора. В противном случае лишено смысла указание в нем на необходимость исполнить обязательство в разумный срок¹. Ведь п. 2 ст. 452 ГК содержит четкое правило о сроках ответа на предупреждение о расторжении договора. Разумный срок — это срок для устранения нарушений, а не срок ответа на требование о расторжении договора. С другой стороны, если предупреждение не содержит требования о расторжении договора, то для обращения с иском в суд в силу п. 2 ст. 452 ГК арендодатель должен направить арендатору помимо предупреждения еще и требование о расторжении договора. Вряд ли такая волокита отвечает целям ст. 619 ГК.