Договор аренды нежилого помещения

      Не  является существенным условием договора и размер арендной платы. В случае отсутствия в договоре условия об арендной плате применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса, - установление цены договора, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги. Исключение установлено лишь для договора аренды зданий и сооружений - при отсутствии в договоре условия об арендной плате договор считается незаключенным.

      Поскольку договор аренды является возмездным, к основной обязанности арендатора относится обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом¹.

      Согласно  п. 2, ст. 614 Гражданского кодекса арендная плата может быть установлена  в виде:

      -определенных  в твердой сумме платежей, вносимых  периодически или единовременно;

      -предоставления  арендатором определенных услуг;

      -установленной  доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

      -передачи  арендатором арендодателю обусловленной  договором вещи в собственность или в аренду;

      -возложение  на арендатора определенных договором  затрат на улучшение арендованного имущества.

      Стороны могут предусмотреть в договоре как сочетание указанных форм арендной платы, так и иные формы  оплаты. При этом следует заметить, что в случаях, когда расчеты  между участниками сделки производятся в неденежной форме, имеет место бартерная сделка со всеми вытекающими, прежде всего для учета и налогообложения, последствиями.

      Гражданский кодекс возлагает на арендатора также  и другие обязанности:

      • арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в соответствии с назначением имущества, если такие условия в договоре не определены (п. 1, ст. 615);

      • п. 2 ст. 616 устанавливает, что текущий  ремонт, содержание имущества в исправном состоянии должны производиться за счет арендатора, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или договором. Например, при аренде транспортного средства с экипажем на арендодателя возлагаются обязанности по осуществлению текущего и капитального ремонтов (ст. 634);

      • при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622).

      По  общему правилу на арендодателя возлагаются  такие обязанности:

      • предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора или назначению имущества. Имущество должно быть передано арендатору в течение указанного в договоре аренды срока или, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок (ст. 611);

      • производить капитальный ремонт переданного в аренду оборудования, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Например, ст. 644 возлагает на арендатора осуществление всех видов ремонта (текущего и капитального) при аренде транспортного средства без экипажа;

      • на арендодателя также возлагается  ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью  или частично препятствуют пользованию  им в соответствии с условиями  договора. Он должен исправлять все существующие повреждения, произошедшие не по вине арендатора; даже если вред причинен посторонним лицом, тяжесть убытка всегда ложится на собственника имущества, за исключением лизинговых операций, при которых риски порчи и потери имущества возлагаются на лизингополучателя (арендатора). Арендодатель обязан в течение десяти дней после получения соответствующего заявления арендатора устранить недостатки на месте либо произвести замену арендованного имущества аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. Арендодатель является ответственным и в том случае, когда он не знал о недостатках на момент заключения договора аренды, т.е. речь идет о скрытых недостатках.

      Необходимо  отдельно рассмотреть ситуацию, когда  договор аренды остается в силе при изменении его условий. В частности, переход права собственности или иного права владения имуществом к другому лицу на сданное в аренду имущество не является по общему правилу основанием для изменения или расторжения договора.

      В случае смерти арендатора его права и обязанности переходят к его наследникам, однако законодательство устанавливает правило, согласно которому арендодатель может отказать наследникам арендатора в продолжении или возобновлении договора аренды в случае, когда заключение договора аренды было вызвано определенными личными качествами арендатора.

      Согласно  общему правилу об изменении и  расторжении договоров (гл. 29 Гражданского кодекса РФ) договор аренды может  быть расторгнут или изменен по соглашению сторон или в случаях, указанных в договоре или определенных законом.

      Следует отметить, что реализовать право  расторжения договора в одностороннем порядке можно, только обратившись с соответствующим иском в суд. По требованию одной стороны договор может быть расторгнут или изменен по решению суда только: при существенном нарушении договора одной из сторон; в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, законами, договором¹.

      Статья 619 перечисляет четыре основания, позволяющие  арендодателю требовать досрочного расторжения договора в суде: 

      -пользование  имущества арендатором не по  назначению или с существенными  нарушениями условий договора;

      -существенное  ухудшение имущества арендатором;

      -несвоевременное  внесение арендной платы арендатором  (просрочка предусмотренного договором  срока платежа более двух раз подряд);

      -невыполнение  арендатором принятых на себя  или возложенных законодательством обязательств по осуществлению капитального ремонта в установленный срок или в разумный срок.

      По  требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в суде в том случае, если:

      •арендодатель не предоставляет имущество арендатору либо создает препятствия по осуществлению  договора аренды;

      • арендатор выявил недостатки в арендованном имуществе, которые препятствуют пользованию им в соответствии с договором или по назначению.

      Статья 612 устанавливает, что при выявлении  таких недостатков арендатор  также вправе потребовать от арендодателя их устранения, уменьшения цены, компенсации  или зачета расходов по устранению подобных недостатков;

      •арендодатель не проводит в положенный срок капитальный ремонт, обязанность осуществления которого возлагается на него;

      • арендованное имущество в силу не зависящих от арендатора обстоятельств оказывается в состоянии, не пригодном для дальнейшего использования в соответствии с договором или по своему прямому назначению.

      Договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора как для арендатора, так и для арендодателя, но в любом случае они должны быть связаны с существенными нарушениями условий договора одной из сторон.

      Статья 619 перечисляет четыре основания, позволяющие  арендодателю требовать досрочного расторжения договора в суде:

      • пользование имущества арендатором  не по назначению или с существенными  нарушениями условий договора;

      • существенное ухудшение имущества  арендатором;

      • несвоевременное внесение арендной платы арендатором (просрочка предусмотренного договором срока платежа более двух раз подряд);

      • невыполнение арендатором принятых на себя или возложенных законодательством обязательств по осуществлению капитального ремонта в установленный срок или в разумный срок.

      По  требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в  суде в том случае, если:

      • арендодатель не предоставляет имущество  арендатору либо создает препятствия по осуществлению договора аренды;

      • арендатор выявил недостатки в арендованном имуществе, которые препятствуют пользованию им в соответствии с договором или по назначению.

      Статья 612 устанавливает, что при выявлении  таких недостатков арендатор также вправе потребовать от арендодателя их устранения, уменьшения цены, компенсации или зачета расходов по устранению подобных недостатков;

      • арендодатель не проводит в положенный срок капитальный ремонт, обязанность осуществления которого возлагается на него;

      • арендованное имущество в силу не зависящих от арендатора обстоятельств оказывается в состоянии, не пригодном для дальнейшего использования в соответствии с договором или по своему прямому назначению.

      Договор аренды может быть прекращен выкупом арендованного имущества¹. Статья 624 Гражданского кодекса РФ  устанавливает, что в законе или договоре аренды может быть  предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором цены. Аренда, заканчивающаяся выкупом имущества, является одним из вариантов приобретения указанного актива, предусмотренных действующим законодательством, а сам договор аренды с правом выкупа в некотором смысле представляв собой завуалированный договор купли-продажи. Действительно, по своему содержанию арендные отношения в этом случае сходны с приобретением имущества в рассрочку; сходство заключается, прежде всего, в том, что расчеты между участниками договора осуществляются не посредством перечисления единого платежа, а периодическими выплатами. Teм не менее отождествлять указанные договоры в полном объеме нельзя, поскольку юридические отношения, которые складываются между участниками, в каждом конкретном случае будут различны.

      Коренное  отличие составляет отношение собственности  на объект сделки. При договоре купли-продажи  с рассрочкой платежа право собственности  переходит к покупателю с момента  передачи имущества, если иное не предусмотрено договором актив приходуется на баланс покупателя, и соответственно он может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. В частности, покупатель может продать данный актив, даже не рассчитавшись в полном объеме с продавцом.

      При некоторых условиях данная операция может оказаться чрезвычайно  рисковой для продавца; риск заключается  прежде всего в том, что право собственности уже перешло к покупателю и, например, при форс-мажорных обстоятельствах договор купли-продажи ограничивает возможные действия продавца. Например, в случае банкротства организации-покупателя до завершения окончательных расчетов с продавцом последний не может автоматически изъять проданный актив, а вынужден будет поступать в соответствии с действующим порядком обращения взыскания на имущество должника.

      Заключая  договор аренды с последующим  выкупом имущества, арендодатель, который в будущем должен выступать уже в роли продавца, в некотором роде страхуется от подобных коллизий, поскольку в течение срока договора он не теряет юридического контроля над объектом. Кроме того, договором купли-продажи с рассрочкой платежа предусматривается обязательность перехода права собственности на объект сделки, обязателен и график погашения задолженности;  напротив, договор аренды с выкупом подразумевает лишь возможность перехода права собственности, реализуемую путем выполнения оговоренных действий, в частности, в отношении выкупной цены. Это лишь некоторые из причин, оправдывающих существование подобных договоров.

      В случае выкупа арендованного государственного или муниципального предприятия товарищество, созданное членами трудового коллектива данного предприятия, имеет преимущественное право приобретения в собственность зданий, сооружений, нежилых помещений, которые оно арендует или которыми оно фактически владело, пользовалось в процессе своей производственной деятельности. При этом законодательство  не предусматривает обязательного вхождения в соответствующее товарищество всех членов трудового коллектива арендуемого предприятия.                              

      Выкуп отдельного вида государственного и  муниципального имущества может  быть запрещен. Например, не подлежат выкупу объекты недр, лесного фонда, водные ресурсы;  запрещена приватизация, а следовательно, и выкуп при аренде предприятий по производству радиоактивных материалов, предприятий, обеспечивающих выпуск денежных знаков, государственных ценных бумаг и т.д.¹.