Правовое положение участников договора аренды нежилого помещения

    Введение  ……………………………………………………………………..  2

    Глава 1. Основные понятия  аренды нежилых помещений  ………3

        1.1. Понятие договора  аренды ……………………………… 4

        1.2 . Нежилые помещения  как особый объект  аренды……….6

        1.3. Стороны договора  аренды нежилых  помещений ……….11 

        Глава 2. Порядок  возникновения, изменения  и прекращения  арендных    правоотношений по  поводу нежилых  помещений ……………  15

    2.1. Условия договора  аренды нежилых  помещений ……………. 15

    2.2. . Заключение договора  аренды на нежилые  помещения ………20

    2.3 Изменение и расторжение  договора аренды  нежилых помещений..21

   

       Глава 3. Правовое  положение участников  договора аренды  нежилого         помещения….23

    3.1. Права и обязанности  сторон по договору………….23

    3.2. Ответственность  сторон по договору  аренды нежилых  помещений……..28

    Заключение  ……………………………………………………………………30

    Список  литературы ………………………………………………………….. 32 
 
 
 
 
 
 

Введение

Предметом исследования в настоящей  работе является правовое регулирование отношений  аренды нежилых помещений  в Российской Федерации. При этом ввиду  сложности и многоаспектности данных отношений  в реальной жизни, недостаточности  их правовой базы, различия в практике применения и судебных решениях, в работе рассматриваются  лишь некоторые проблемы договора аренды .

Актуальность  данной темы обусловлена  рядом обстоятельств. Вопервых, договор аренды нежилых помещений сравнительно недавно получил широкое распространение в гражданско-правовых отношениях. По своей «популярности» в настоящее время он занимает, пожалуй, одно из первых мест в хозяйственной деятельности предпринимателей. Сегодня работа коммерческих и иных организаций немыслима без соответствующего помещения, где располагаются офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т.д. Своеобразие проблемы аренды нежилых помещений, в данном случае, заключается в том, что длительное время в СССР все пригодные для этих целей объекты недвижимости находились в собственности государства и распределялись между организациями, предприятиями и учреждениями соответствующими государственными органами в директивном порядке. После 1991 года в России начался настоящий бум на помещения, каждая организация старалась получить от государства «свою долю пирога» в виде пригодного для работы объекта недвижимости, что вызвало необходимость создания соответствующей правовой базы. Здесь, однако, имелись и сохранились до сего времени немалые проблемы. На начальном этапе становления российской государственности, в силу отсутствия нормативно-правовой системы законодательства России об аренде, правовой вакуум по этим вопросам заполнило союзное законодательство. Основополагающую роль при этом играли Основы законодательства Союза ССР и союзных республйк 1989г.. Со временем, этот вакуум заполнило российское законодательство, в основном, указы Президента РФ и постановления Правительства РФ.

В период 1993-1995гг. на региональном уровне субъектами РФ принято большое  количество нормативных  актов, подчас идущих вразрез с федеральным  законодательством  об аренде.

Лишь 1995-1996 годах с принятием частей первой и второй Гражданского кодекса Российской Федерации процесс правового регулирования арендных отношений получил свое логическое завершение на законодательном уровне.

Тем не менее, белые пятна  арендного законодательства все же остались, что требует для  правоприменителя вдумчивого, взвешенного применения различных по своей природе, характеру, времени принятия, предмету регулирования норм права в области арендных отношений. Это обстоятельство является вторым аргументом в пользу актуальности выбора темы данной дипломной работы.  

В-третьих, к сожалению, судебная практика в данном вопросе не всегда однородна. Подчас, арбитражные  суды различных регионов и уровней не-одинаково разрешают споры, вытекающие из арендных отношений.

Задача  данной работы состоит  в изучении проблемы в целом и выявлении .и разрешении спорных вопросов, связанных с арендой нежилых помещений.

В работе широко используются нормативные акты, журнальные статьи, монография и судебно-арбитражная  практика.

Работа  состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников. Первая глава посвящена  основным понятиям аренды нежилых помещений. В ней раскрываются понятие, особый объект договора аренды и  его стороны. Вторая глава включает в  себя вопросы условий  и порядка возникновения  и прекращения  подобного рода арендных отношений. В третьей  главе анализируются  правовой статус арендатора и арендодателя и  ответственность  сторон по договору аренды нежилых помещений.

Глава I. Основные понятия  аренды нежилых помещений 

§1.1. Понятие договора аренды

Договор аренды относится  к группе обязательств по передаче имущества  во временное пользование, наряду с договорами найма жилого помещения, безвозмездного пользования  и др. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество  за плату во временное  владение и пользование  или во временное  пользование (ст. 606 ГК РФ).

Таким образом, отличительными признаками данного  договора являются:

а) представление арендодателем  арендатору индивидуально  определенного имущества;

б) предоставление имущества  во временное владение и пользование  или во временное  пользование; в) предоставление имущества за плату.

Развитие  научно-технического прогресса привело  к тому, что появились  сферы, где полезными  свойствами имущества  можно пользоваться не вступая во владение им, например, каналами связи, услугами ЭВМ через кабельную сеть и т.п. В значительной степени это и привело к закреплению в законе различения пользования арендованным имуществом, соединенным с владением и без такового.

Аренда  имеет традиционно  широкое распространение  в коммерческом обороте  и по сфере использования  уступает лишь договору купли-продажи. Объектом аренды может выступать  различное имущество: земельные участки  и другие обособленные природные объекты, предприятия и  другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных  свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).

Как купля-продажа и  иные акты возмездной реализации имущества, аренда является товарной сделкой. Товаром  в ней выступает  часть потребительной стоимости вещи, сдаваемой  в аренду. Эта часть  потребительной стоимости  соответствует отрезку  времени, в течение  которого арендатор  имеет право извлекать  полезные свойства этой вещи.

При аренде происходит экономическое  расщепление потребительной стоимости вещи на часть, отчуждаемую  в виде товара и  другую, таковым не являющуюся. Следствие  этого - принадлежность арендованного имущества  на различных юридических  титулах одновременно двум субъектам. На срок договора у арендатора возникает ограниченное вещное право на объект аренды с одновременным  сужением правомочий собственника (арендодателя) в отношении имущества.

Важная  черта этого договора - то, что он является основанием для перехода имущества в пользование, а не в собственность, не в право хозяйственного ведения или право оперативного управления. В большинстве случаев осуществление права пользования арендованным имуществом связано с необходимостью им владеть, то есть, второе правомочие арендатора состоит в праве владения нанятым имуществом. «В ряде случаев наниматель может и должен осуществлять, хотя и в очень узких пределах, и право распоряжения нанятой вещью (например, ремонт вещи своими силами или передача ее третьему лицу для ремонта; передача части имущества в пользование другому лицу и т.п.). Можно сделать вывод, что у нанимателя возникает особое вещное право, включающее право пользования, в ряде случаев право владения, в определенных границах и право распоряжения нанятым имуществом». Это означает, что права арендатора на арендованное имущество подлежат защите наряду с правом собственности.

Договор аренды является консенсуальным, т.к. у сторон возникают права и обязанности сразу после заключения соглашения. Договор аренды является возмездным, поскольку арендованное имущество предоставляется за плату. Также из законодательного определения (ст. 606 ГК РФ) видно, что договор у обеих сторон порождает и права, и обязанности, то есть он является двусторонне обязывающим.

На  основании выше рассмотренных  положений можно  выделить некоторые  особенности, присущие договору аренды:

1) аренда - это одно  из законных оснований  владения и пользования  имуществом, находящегося  в собственности  другого лица, а  арендатор является  законным владельцем  соответствующего  имущества; 

2) арендные отношения  возникают только  из договора, заключенного  собственником арендуемого  имущества либо  с уполномоченным  им органом и  прекращаются с  истечением срока  действия договора  или его расторжением в установленном порядке.А также в случае досрочного выкупа арендованного имущества;

3) аренда - досрочное  и возмездное владение  имуществом и другими  объектами. 

Рассматривая  договор, мы, прежде всего, исследуем  его объект, выясняем кто является надлежащими сторонами, а также раскрываем его существенные условия. Об этом и пойдет речь в дальнейшем с учетом особенностей, которые присущи договору аренды нежилых помещений, выявляя некоторые проблемы, связанные с применением положений законодательства на практике.

§1.2. Нежилые помещения  как особый объект аренды  

Если  проанализировать действующие  в настоящее время  договоры аренды, то окажется, что едва ли не две трети  из них - это договоры на аренду нежилых  помещений. При этом, по одним договорам  арендуются целые  здания и сооружения, по другим - всего  лишь одна или несколько  комнат, расположенных  как в нежилых  строениях, так и  в домах жилого фонда.

Понять  причины такого небывалого спроса на нежилые  помещения несложно. Они в значительной степени обусловлены  конкретными изменениями  законодательства, регулирующего порядок создания и деятельности предприятий и организаций на территории Российской Федерации. Предоставление гражданам и коллективам граждан права создавать предприятия по своей инициативе вызвало широкое развитие предпринимательства. Естественно, любая, даже самая маленькая организация, не может обойтись без офиса, размеры которого зависят от количества работников организации и профиля ее деятельности. Проблема поиска помещения для размещения персонала, установки необходимого для работы оборудования, приема и обслуживания клиентов встает перед всеми вновь созданными предприятиями и организациями.

Указанные обстоятельства повсеместно  привели к резкому  повышению спроса на нежилые помещения  и возникновению  конкуренции между  потенциальными арендаторами. В этой связи можно  утверждать, что нежилые  помещения являются едва ли не единственным объектом аренды, представляющим всеобщий интерес. Что  же представляют собой  нежилые помещения?

Для более точного  ответа на данный вопрос следует сравнить понятие «нежилые помещения» с понятием «жилые помещения».

Ст. 2 88 Гражданского кодекса  РФ и ст. 7 Жилищного  кодекса РФ[4] жилыми признаются помещения, которые предназначены  для постоянного  проживания граждан, также для использования  в качестве служебных  жилых помещений  и общежитий. Проект Жилищного кодекса, составленный и опубликованный в 1994 году, дает понятие жилого помещения как помещения, отвечающего установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан (ст.4)" Следовательно, нежилыми являются помещения, не входящие в жилищный фонд Российской Федерации и предоставляемые для производственных, промышленных, коммерческих и иных нужд.

В соответствии с п.З ст. 288 ГК РФ не допускается размещение производств в жилых домах. Однако, предприниматели игнорируют данную норму и заключают договоры аренды жилых помещений, используя их под офисы. Это противоречит нормам действующего законодательства и, в конечном итоге, влечет к признанию таких договоров недействительными в судебном порядке.

Размещение  собственником в  принадлежащем ему  жилом помещении  предприятия, организации, учреждения допускается  только после перевода такого помещения  в нежилое. Порядок данного перевода определяется жилищным законодательством и местной администрацией.

Ст.9 действующего Жилищного  кодекса, а также  ст. 9 проекта Жилищного  кодекса не допускает  перевод пригодных  для проживания помещений  в домах государственного и общественного  фондов в нежилые. Такое возможно только в исключительных случаях и осуществляется по решению органов местной администрации.

Порядок устанавливает общие требования к переводу жилых помещений в нежилой фонд в г.Москве вне зависимости от нахождения в государственной (муниципальной) собственности, собственности общественных объединений или частных лиц, а также находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий, министерств, государственных комитетов и ведомств. Возможность перевода жилых' помещений в нежилые рассматривается комиссией административного округа, также непосредственно городской комиссией по использованию жилищного фонда. Решения этих комиссий утверждаются Департаментом муниципального жилья г.Москвы. В соответствии с этим порядком, основаниями для перевода жилых помещений в нежилые являются признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания; признание жилых помещений временно непригодными (до устранения причин, обуславливающих непригодность) для проживания; признание факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фондами т.п. Для рассмотрения на комиссии вопросов о целесообразности перевода жилых помещений в нежилые собственник или по его поручению владелец (балансодержатель) представляет: